Chuyên gia 'mách nước' xu hướng đầu tư bất động sản cuối năm 2025

So với các kênh đầu tư khác, bất động sản vẫn luôn được xem là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn nhờ khả năng sinh lời cao và giá trị tài sản gia tăng theo thời gian. Thế nhưng, song song với cơ hội là không ít rủi ro tiềm ẩn, đặc biệt với những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm hoặc chỉ chạy theo “sóng” của thị trường. Thực tế cho thấy, thời gian qua đã không ít nhà đầu tư dù sở hữu nguồn vốn lớn vẫn dễ dàng xuống tiền theo tâm lý đám đông, lựa chọn sản phẩm đầu tư chỉ vì xu hướng nhất thời mà chưa thẩm định đầy đủ về pháp lý, hạ tầng, tiềm năng tăng trưởng hay nhu cầu thực. Hệ quả là không ít trường hợp rơi vào cảnh thua lỗ, mắc kẹt vốn trong dài hạn.

Thị trường bất động sản hiện nay được đánh giá là đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới với nhiều “cơ hội vàng” mở ra cho nhà đầu tư. Đặc biệt, sau các đợt sáp nhập địa giới hành chính, bức tranh thị trường đang trong quá trình định hình lại xu hướng, xác lập những điểm đến đầu tư tiềm năng. Tuy nhiên, đi cùng cơ hội là không ít thách thức: sự cạnh tranh ngày càng gay gắt, dòng vốn bị siết chặt hơn, trong khi đòi hỏi về pháp lý minh bạch, tính thanh khoản và nhu cầu thực của người mua cũng ngày một khắt khe.

Câu hỏi lớn đặt ra là: làm thế nào để nhà đầu tư tận dụng tốt cơ hội, đồng thời giảm thiểu rủi ro và đầu tư hiệu quả khi thị trường đang trôi dần về những tháng cuối năm 2025? Từ góc nhìn của các chuyên gia chia sẻ cùng Reatimes dưới đây, bạn đọc sẽ có được bức tranh tổng quan và đa chiều về thị trường, đồng thời rút ra những gợi ý thực tiễn để xây dựng chiến lược đầu tư khôn ngoan, an toàn và bền vững trong bối cảnh mới.

Bàn về xu hướng của thị trường bất động sản tại TP.HCM hiện nay, ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa cho rằng sự dịch chuyển về đô thị vệ tinh là điều tất yếu. Xu hướng này đã diễn ra từ vài năm gần đây, song đây có lẽ là giai đoạn chuyển mỉnh mạnh nhất. Long An (cũ) được xem là ví dụ điển hình, khi địa phương này đang thu hút nhiều “ông lớn” bất động sản thời gian qua. 

Tuy nhiên, đứng trước cơ hội này, ông Quang khuyến nghị nhà đầu tư nên thận trọng lựa chọn sản phẩm phù hợp với đúng nhu cầu của mình. Đây là thời điểm có nhiều cơ hội, song cũng không ít thách thức cho các nhà đầu tư mới. 

Theo ông Quang, năm 2025, với khu vực trung tâm, nhà đầu tư nên ưu tiên căn hộ trung cấp – vừa có tiềm năng khai thác cho thuê, vừa giữ giá trị nhờ vị trí đắc địa. Ngược lại, ở các khu vực giáp ranh, các tỉnh lân cận TP.HCM thì nên chọn nơi cách trung tâm 30–40 phút di chuyển, chọn các dự án đô thị đồng bộ, bám theo các tuyến đường lớn dẫn về trung tâm TP.HCM. Nhà đầu tư nếu chưa am hiểu thì lựa chọn sản phẩm gần các tuyến đường thuận tiện di chuyển liên vùng; chọn khu vực đông dân cư. 

Trước các lời mời chào từ các dự án mới, nhà đầu từ cần tỉnh táo, tránh rơi vào "bẫy" truyền thông của doanh nghiệp và ngâm hàng nhiều năm trời ở các "đô thị ma" không người ở. Ông Quang nhấn mạnh đầu tư cần hiểu rõ đặc tính sản phẩm và thị trường, kiên nhẫn, tập trung vào nhà ở vừa túi tiền, dùng đòn bẩy tài chính dưới 40% và lựa chọn thời điểm có lãi suất tốt để vay. Ông khuyên nhà đầu tư nên coi bất động sản như "đứa con" của mình, không vội vàng, và chỉ nên đầu tư khi hiểu rõ sản phẩm.

"Thị trường bất động sản luôn có những "độ trễ" nhất định. Hiện tại vẫn chưa phải là thời điểm "xuống tiền" cho tất cả mọi người, và chúng ta cần chờ thị trường trở về quỹ đạo của nhu cầu thực. Trong một số trường hợp, đặc biệt khi giá đất nền ở mức tốt, nhà đầu tư có thể mạnh dạn sử dụng vốn vay ngân hàng vì lãi suất đang ở mức khá hấp dẫn. Đầu tư cẩn tỉnh táo lựa chọn sản phẩm, đánh giá dựa trên nhiều yếu tố, có thể tham khảo thêm các nhà đầu tư đi trước. Điều quan trọng là xác định đúng nguồn tài chính của mình, cân nhắc, tìm sản phẩm phù hợp và sẵn sàng chờ đợi đường dài 3-5 năm hoặc hơn, tránh chạy theo tâm lý đám đông", ông Quang chia sẻ.

Chung quan điểm, ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting (thuộc DKRA Group) lưu ý các xu hướng quan trọng của thị trường để biết cách nắm bắt cơ hội và đầu tư đúng chỗ. Theo ông Thắng, trong giai đoạn hiện nay, người mua và nhà đầu tư nên lưu ý đến những thay đổi quan trọng của thị trường. Ngắn hạn, nhu cầu nhà ở đang trẻ hóa, xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ ra các đô thị vệ tinh, trong khi những dự án có quy mô, tiện ích đồng bộ theo mô hình TOD sẽ chiếm ưu thế.

Bên cạnh đó, tính pháp lý và uy tín chủ đầu tư trở thành yếu tố then chốt, không gian sống xanh bền vững được ưa chuộng, tiện ích thông minh và công nghệ quản lý cũng ngày càng phổ biến. Ở tầm nhìn 3–5 năm, thị trường sẽ hướng nhiều hơn đến sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực, vừa túi tiền. Sự quan tâm sẽ dịch chuyển từ đầu cơ sang các sản phẩm an toàn, có dòng tiền và tính thanh khoản. Các dự án cũng được đầu tư chỉn chu hơn, hướng tới phát triển theo tiêu chuẩn xanh, thông minh, bền vững sẽ tạo giá trị gia tăng dài hạn...

Do đó, theo ông Thắng khi đầu tư bất động sản, nhà đầu tư nên lưu ý đến tính ứng dụng thực tế của sản phẩm, phải hội tụ đủ các yếu tố của một bất động sản phát triển bền vững, phục vụ đúng nhu cầu thực trong thời buổi công nghệ số và xu hướng xanh hóa hiện nay.

Sau khi sáp nhập, TP.HCM mở rộng lên hơn 6.700 km², dân số vượt 14 triệu người, đồng nghĩa thị trường BĐS sẽ có quy mô lớn hơn và đa dạng hơn.

Ông David Jackson – Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, sau khi sáp nhập, TP.HCM mở rộng lên hơn 6.700 km², dân số vượt 14 triệu người, đồng nghĩa thị trường BĐS sẽ có quy mô lớn hơn và đa dạng hơn. Vùng lõi trung tâm TP.HCM vẫn duy trì sức hút trong phân khúc nhà ở cao cấp và BĐS thương mại (văn phòng, bán lẻ, khách sạn).

Song song đó, hạ tầng ngày càng kết nối đang thúc đẩy xu hướng đô thị đa trung tâm, mở ra cơ hội cho khu Đông (TP Thủ Đức), Nam (Nhà Bè – Cần Giờ), Bắc (Củ Chi – Hóc Môn) và Tây (Bình Chánh, Bình Tân), tập trung vào nhà ở thương mại để đáp ứng nhu cầu giãn dân. Nhưng quỹ đất hạn chế, chi phí cao và pháp lý kéo dài đang là rào cản khiến nguồn cung mới nhỏ giọt.

Chia sẻ về lời khuyên dành cho nhà đầu tư trong bối cảnh mới, ông David Jackson nhìn nhận không có công thức chung cho tất cả nhà đầu tư, mà cần dựa vào khẩu vị rủi ro, nguồn vốn và đòn bẩy tài chính, thời gian nắm giữ cũng như kỳ vọng lợi nhuận. Có một điều mà chuyên gia quan sát thấy đó là nhu cầu ở thực đang tập trung tại các khu vực đô thị hóa nhanh xung quanh TP.HCM (cũ), kéo theo mức độ quan tâm (thuê – mua) nhà ở cao, tùy thuộc vị trí, sản phẩm và chất lượng phù hợp.Kịp thời nắm bắt cơ hội vàng, bảo toàn dòng vốn trước rủi ro.  

Nói về khu vực đầu tư tiềm năng sau sáp nhập, bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Công ty nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield nhận định, TP.HCM nay có thêm Bình Dương - trung tâm công nghiệp chính ở phía Nam, bổ sung bất động sản (BĐS) công nghiệp – hậu cần (gồm nhà xưởng, nhà kho, kho lạnh, trung tâm hậu cần, trung tâm giao hàng chặng cuối). Do đó, bất động sản nhà ở tại TP.HCM (căn hộ, đất nền, nhà phố, biệt thự) sẽ tiếp tục được quan tâm. Song bà Trang cũng lưu ý nhà đầu tư cần lưu ý mức giá đã tăng nhanh trong 2 năm qua, đòi hỏi cân nhắc kỹ bài toán dòng tiền và khai thác cho thuê ở thị trường này. 

Bà Rịa – Vũng Tàu tiếp tục giữ thế mạnh bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng và logistics nhưng vẫn còn thách thức về pháp lý và minh bạch tài chính giữa đơn vị vận hành kinh doanh và nhà đầu tư trong các dự án condotel. Nhìn chung, thị trường BĐS TP.HCM mới sau sáp nhập mở ra cơ hội đa dạng nhưng cũng đòi hỏi sự thẩm định thấu đáo và chiến lược dài hạn từ nhà đầu tư.

Về tiêu chí lựa chọn sản phẩm phù hợp, bà Trang Bùi cho rằng với tầm nhìn dài hạn, nhà đầu tư có thể mở rộng sang BĐS công nghiệp – hậu cần tại Bình Dương hoặc khách sạn và khu nghỉ dưỡng tại Bà Rịa – Vũng Tàu. Tuy nhiên, nhà đầu tư cá nhân hiện khó tiếp cận và tham gia đầu tư vào những loại hình tài sản này nếu không dùng các công cụ khác (như chứng chỉ quỹ thông qua quỹ tín thác đầu tư BĐS – REIT). Quan trọng là tiến trình thẩm định (due diligence) về pháp lý và đất đai, đa dạng hóa danh mục, phân bổ vốn hợp lý thay vì tập trung hoàn toàn vào một phân khúc duy nhất. 

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý rằng tâm lý đầu cơ và kỳ vọng quá mức có thể đẩy mặt bằng giá đất tăng nhanh, vượt xa năng lực chi trả thực tế của người dân địa phương. Điều này đặc biệt rõ ở các khu vực chưa có hạ tầng đồng bộ hoặc chưa có kế hoạch phát triển rõ ràng. Nếu không được kiểm soát, hiện tượng này có thể dẫn đến mất cân đối cung – cầu, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và gây rủi ro cho thị trường bất động sản.

Đối với nhà đầu tư cá nhân cần tỉnh táo, xem xét và ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện và phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Nhà đầu tư tránh chạy theo tin đồn hay tâm lý đám đông, tránh các "sóng" đầu cơ ngắn hạn, thay vào đó nên hướng đến các khu vực có tiềm năng phát triển hạ tầng, gần khu công nghiệp hoặc trung tâm dịch vụ. Chỉ những quyết định dựa trên dữ liệu và tầm nhìn dài hạn mới giúp giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận.

Với doanh nghiệp, đây là thời điểm phù hợp để tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung vào các phân khúc có thanh khoản tốt và dễ tiếp cận nguồn vốn. Đồng thời, cần chủ động thích ứng với các thay đổi về pháp lý và chi phí đầu vào, đặc biệt trong việc chuyển mục đích sử dụng đất và triển khai dự án mới.

Theo bà Trang, hiện nay phân khúc đất nền tại các địa phương đang hưởng lợi từ việc mở rộng địa giới hành chính, phát triển khu công nghiệp hoặc có định hướng quy hoạch đô thị bài bản đang thu hút sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư. Bên cạnh đó, chung cư trung cấp tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM cũng là lựa chọn an toàn, nhờ nhu cầu ở thực ổn định và khả năng khai thác cho thuê tốt. Đây là phân khúc có tính thanh khoản cao, ít biến động và phù hợp với cả nhà đầu tư cá nhân lẫn người mua để ở.

"Thực tế cho thấy, việc điều chỉnh địa giới hành chính có thể tạo ra không gian phát triển kinh tế mới, giúp các địa phương tối ưu hóa nguồn lực, tăng cường liên kết vùng và thu hút đầu tư hiệu quả hơn. Những khu vực có vị trí chiến lược, hạ tầng kết nối tốt và được quy hoạch bài bản sẽ có tiềm năng tăng giá đất thực chất, phản ánh đúng giá trị sử dụng và khả năng sinh lời trong tương lai", bà Trang chia sẻ.

Phân tích về cách phân bổ dòng tiền và lựa chọn sản phẩm đầu tư hiệu quả trong bối cánh mới, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Khu vực Miền Nam Batdongsan.com.vn cho rằng, nhà đầu tư nên đa dạng hóa danh mục thay vì dồn toàn bộ vốn vào một phân khúc cố định, dù là đất nền, nhà phố hay căn hộ, đều tiềm ẩn rủi ro cao trong bối cảnh thị trường chưa ổn định sau sáp nhập.

Hãy phân bổ dòng tiền theo nguyên tắc "không bỏ trứng vào một giỏ'", kết hợp giữa bất động sản tạo dòng tiền ổn định, sản phẩm có tính thanh khoản cao và các phân khúc tiềm năng dài hạn. 

Theo ông Đinh Minh Tuấn, chiến lược phân bổ dòng tiền có thể phân theo tỷ lệ 30/30/40, quan trọng là tỷ lệ phân bổ không nên cố định mà cần linh hoạt theo chu kỳ thị trường và khẩu vị rủi ro của từng nhà đầu tư. Trong giai đoạn thị trường tăng trưởng, có thể tăng tỷ trọng vào phân khúc tiềm năng dài hạn. Ngược lại, khi thị trường điều chỉnh, nên ưu tiên tài sản có dòng tiền ổn định.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản sau sáp nhập, để tránh chạy theo tâm lý đám đông, gây sốt ảo và gặp rủi ro, ông Đinh Minh Tuấn cũng khuyên nhà đầu tư hết sức thận trong. 

Thứ nhất, chọn khu vực có nhu cầu thật: ưu tiên bất động sản tạo ra dòng tiền thực như nhà cho thuê, đất trong khu dân cư hiện hữu hoặc dự án gắn với hạ tầng đã hoàn thiện. Đây là những tài sản ít biến động, thanh khoản tốt hơn so với đất nền “trên giấy” hay ở khu vực chỉ có tin nóng, quy hoạch dự kiến.

Thứ hai, kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng: chỉ quyết định xuống tiền khi dự án có đủ hồ sơ pháp lý như sổ đỏ, giấy phép xây dựng, quyết định quy hoạch rõ ràng. Tránh phụ thuộc vào quảng cáo hoặc các cam kết lợi nhuận không có cơ sở pháp lý.

Thứ ba, đầu tư trong khả năng tài chính: không vay mượn quá sức để chạy theo đám đông. Một nguyên tắc an toàn là vốn tự có chiếm ít nhất 50–60% giá trị đầu tư, giúp giảm áp lực tài chính và duy trì sự chủ động trước biến động thị trường.

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng không nên dồn toàn bộ vốn vào một phân khúc duy nhất. Thị trường bất động sản mang tính chu kỳ, mỗi phân khúc có độ nhạy khác nhau với biến động vĩ mô (ví dụ: đất nền nhạy với thông tin quy hoạch, căn hộ phụ thuộc tín dụng, bất động sản công nghiệp gắn với FDI…).

Cũng theo ông Tuấn, không nên dồn vốn vào một kênh duy nhất để tránh rủi ro khi thị trường đảo chiều. Với nhà đầu tư nhỏ lẻ, chỉ nên dành tối đa 30–40% cho phân khúc rủi ro cao (đất nền xa, dự án chờ quy hoạch), còn lại phân bổ vào sản phẩm có dòng tiền thật, pháp lý minh bạch và nhu cầu ở thực. Nói cách khác, cần kết hợp giữa “tài sản phòng thủ” (an toàn, ổn định) và “tài sản tấn công” (tiềm năng tăng giá dài hạn)./.