Câu chuyện ký quỹ ủy thác để được quyền ưu tiên mua BĐS là một trong những đề tài đang được quan tâm trên thị trường BĐS Việt thời gian gần đây.
Tuy nhiên, trên thực tế, hình thức này đã xuất hiện từ lâu trên thế giới, trong nhiều loại giao dịch mua bán chứ không riêng lĩnh vực BĐS. Để hiểu rõ hơn về những vấn đề pháp lý liên quan đến hình thức này, PV Reatimes phỏng vấn luật sư Nguyễn Phú Thắng, Điều hành hãng luật Intercode, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội.
PV: Thời gian gần đây, không ít khách hàng mua các dự án BĐS băn khoăn về tính pháp lý của hình thức bán hàng bằng ký quỹ. Dưới góc độ pháp lý, nên hiểu về hình thức ký quỹ này như thế nào, thưa luật sư?
LS Nguyễn Phú Thắng: Cùng với các phương thức như cầm cố, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, bảo lãnh, tín chấp, thì Ký quỹ là biện pháp bảo đảm quy định tại Bộ luật dân sự (BLDS) 2015.
Điều 330 BLDS 2015 định nghĩa “ký quỹ” như sau:
“1. Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ.
2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được tổ chức tín dụng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ".
Luật sư Nguyễn Phú Thắng
Dưới góc độ pháp luật, hình thức và nội dung của Hợp đồng ký quỹ để đảm bảo quyền ưu tiên được mua BĐS là khá phức tạp, cần được nghiên cứu thận trọng vì Hợp đồng ký quỹ với khoản tiền khách hàng nộp vào nhà băng thì xác định ai là Bên có quyền, ai là Bên có nghĩa vụ.
Thông thường việc ký quỹ từ lâu nay chỉ áp dụng cho các doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh có điều kiện như: lữ hành quốc tế, đưa người Việt Nam đi lao động ở nước ngoài, sàn giao dịch BĐS, kinh doanh vàng bạc, đá quý, kinh doanh bảo hiểm… Trường hợp doanh nghiệp vi phạm gây thiệt hại cho khách hàng, đối tác thì khoản tiền ký quỹ sẽ bị phong tỏa và bị xử lý theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
PV: Luật sư đánh giá thế nào về hình thức BĐS mới này?
Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Rõ ràng việc ký quỹ là phương thức khá mới, có thể coi là tiến bộ, tạo sự an toàn cho khách hàng với sự tham gia của các định chế tài chính chuyên nghiệp.
Một là, so với cách làm truyền thống như Hợp đồng góp vốn, đặt cọc hoặc thanh toán lần 1 thì Nhà đầu tư, khách hàng có thể an tâm hơn nhiều khi thực hiện giao dịch bằng phương thức kỹ quỹ.
Hai là, với sự tham gia của Ngân hàng thì đồng tiền đã được lưu thông bởi một tổ chức tín dụng chuyên nghiệp, khách hàng có thể được hưởng lãi suất, chủ đầu tư dự liệu được quy mô dự án để chuẩn bị tốt hơn.
PV: Theo luật sư, có nên quy định thêm các điều khoản như khống chế số tiền ký quỹ chỉ nằm ở một mức nào đó?
Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Việc khống chế mức trần số tiền ký quỹ là cần thiết. Ngân hàng, Nhà đầu tư thì muốn mức trần cao, khách hàng, người mua nhà thì cũng tùy từng người vì coi như là gửi tiết kiệm, có người chấp nhận nhiều, có người ít.
Song ở góc độ quản lý Nhà nước, Bộ xây dựng, Ngân hàng Nhà nước phải có hướng dẫn cụ thể và dễ hiểu nội dung này để thống nhất áp dụng.
PV: Để bảo vệ quyền lợi cả hai bên, nên có những quy định cụ thể như thế nào về thưởng, phạt trong trường hợp khách hàng hoặc chủ đầu tư từ chối không tham gia giao dịch sau khi đã ký quỹ?
Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Điều 330 BLDS 2015 quy định có lợi cho Bên có quyền/Chủ đầu tư: “Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được tổ chức tín dụng nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ”.
Trong khi không có quy định có lợi cho Bên có nghĩa vụ/Người mua BĐS. Như vậy trong trường hợp giao dịch đổ bể do lỗi của khách hàng dù vô ý hay cố ý vẫn phát sinh quyền yêu cầu Ngân hàng giải tỏa khoản ký quỹ để một là thanh toán, hai là bồi thường thiệt hại.
Nhưng ở chiều ngược lại Người mua không thể yêu cầu Ngân hàng phong tỏa tài khoản của Doanh nghiệp được, trong khi việc yêu cầu phạt Chủ đầu tư là không khả thi trong bối cảnh anh ta đã kiệt quệ, dự án vỡ trận, không bảo đảm điều kiện để bán do nhiều nguyên nhân khác nhau.
Như vậy nếu thỏa thuận đặt cọc, chế tài 1 phạt 1 thì cũng không ổn, vì chủ đầu tư không thể liều lĩnh, và không thể kiểm soát tuyệt đối dự án thuận lợi trơn tru được. Còn ký quỹ thì như đã nói, Bên có nghĩa vụ là bên nộp tiền vào nhà băng.
PV: Vậy pháp luật Việt Nam đã có quy định gì về ký quỹ đối với Chủ đầu tư, thưa luật sư?
LS Nguyễn Phú Thắng: Pháp luật Việt Nam cũng có một số quy định về ký quỹ đối với Chủ đầu tư, theo đó, Khoản 2, Khoản 3 Điều 42 Luật đầu tư 2014 quy định Bảo đảm thực hiện dự án đầu tư
Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án căn cứ vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện của từng dự án cụ thể.
Nghị định 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 hướng dẫn chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật đầu tư 2014
Khoản 3 Điều 27 của Nghị định quy định Bảo đảm thực hiện dự án đầu tư như sau:
Mức ký quỹ được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên vốn đầu tư của dự án đầu tư quy định tại văn bản quyết định chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo nguyên tắc lũy tiến từng phần như sau:
a) Đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng, mức ký quỹ là 3%;
b) Đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 2%;
c) Đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 1%.
PV: Theo luật sư, để hình thức này thực sự đi vào cuộc sống, cần bổ sung, hoàn thiện thêm điều gì?
LS Nguyễn Phú Thắng: Tôi vẫn băn khoăn về hình thức của giao dịch, rõ ràng đây là một thỏa thuận dân sự, như vậy quyền của bên này sẽ là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại, Ngân hàng bảo đảm an toàn cho giao dịch và hưởng lợi từ nguồn vốn huy động.
Giả sử nếu Nhà đầu tư do năng lực yếu kém, lạm phát, trượt giá, không tiếp cận được vốn và cuối cùng không triển khai được thì có “phạt” được Chủ đầu tư không? Mức phạt là bao nhiêu % số tiền ký quỹ? Là 50, 70 hay 100%?
Cần phải thận trọng, cân nhắc thấu đáo trước, tham khảo cách làm của các nước trên thế giới để đưa phương thức ký quỹ này đi vào đời sống.
Xin cảm ơn luật sư!
