PV: Thời gian gần đây, có nhiều ý kiến liên quan đến hình thức hợp đồng thoả thuận ký quỹ uỷ thác để được quyền ưu tiên mua BĐS. Theo đó, khách hàng nộp một khoản tiền nhất định vào tài khoản chung được phong toả với các điều khoản chính là đến mốc thời gian đã thống nhất, số tiền này hoặc sẽ chuyển thành đợt nộp tiền đầu tiên khi ký hợp đồng mua bán (khi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán) hoặc sẽ được hoàn trả lại cho khách hàng. Quan điểm của ông về hình thức này như thế nào?
TS. Phạm Sỹ Liêm: Việc cam kết bằng thỏa thuận ký quỹ là rất cần thiết vì không phải nói hôm trước là hôm sau mua ngay mà đây là thỏa thuận dài hạn, có thể kéo dài trong nhiều năm. Trong khoảng thời gian đó có rất nhiều thay đổi, trong trường hợp cam kết đó không được thực hiện thì một trong các bên tham gia thỏa thuận này sẽ phải chịu trách nhiệm tùy theo những điều khoản ràng buộc ghi trong thỏa thuận.
Đây là hình thức tốt cho cả khách hàng và chủ đầu tư, một mặt giúp cho khách hàng thể hiện được sự quan tâm của họ với các sản phẩm ưng ý của dự án, mặt khác giúp chủ đầu tư thăm dò nhu cầu về sức mua của dự án, từ đó chủ động được kế hoạch kinh doanh, đoán định được lượng khách hàng có thể mua bán, làm cơ sở xây dựng chính sách giá, tạo điều kiện giúp khách hàng được tiếp cận sản phẩm BĐS với mức giá ban đầu thấp nhất.
Nhiều nước trên thế giới đã thực hiện hình thức này từ lâu và tôi cho rằng, hình thức này cần được khuyến khích ở Việt Nam, nó hoàn toàn khác với hình thức góp vốn từ khách hàng hiện nay.
Bởi hình thức góp vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua, góp vốn vào nhưng không có lãi, không kiểm soát được vốn của mình được dùng vào việc gì. Thành ra có hiện tượng chủ đầu tư ôm tiền ra nước ngoài. Hay có chủ đầu tư dù không có ý định lừa đảo nhưng lại có dự án khác cần vốn hơn nên điều vốn của khách hàng góp cho dự án này sang dùng ở dự án khác, dẫn đến dự án được góp vốn thì cứ kéo dài, không biết bao giờ mới xong. Đến lúc làm xong rồi thì chất lượng sản phẩm tốt hay xấu, khách hàng cũng phải nhận. Hình thức này có nhiều rủi ro, không công bằng với bên mua.
TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam.
Trong khi đó, Luật Dân sự đã có quy định, quan hệ hợp đồng dân sự có thể được đảm bảo bằng hình thức ký quỹ. Đặt cọc hay ký quỹ là bảo đảm thực hiện cam kết của chủ đầu tư và khách hàng bằng hợp đồng, thỏa thuận cùng một số tiền kèm theo. Nếu bên khách hàng không thực hiện đúng như cam kết thì sẽ mất khoản tiền đã đóng. Bên nhận cam kết nếu không thực hiện thì phải đền bù bằng một khoản tiền tương đương với số tiền khách hàng đặt cọc. Cho nên, thỏa thuận ký quỹ này đòi hỏi trách nhiệm của hai bên.
PV: Theo ông, thỏa thuận ký quỹ nên có điều chỉnh như thế nào để bảo vệ quyền lợi khách hàng ký quỹ?
TS. Phạm Sỹ Liêm: Hình thức hợp đồng thỏa thuận ký quỹ BĐS được chủ đầu tư một số dự án áp dụng gần đây cần phải được hệ thống hóa, hoàn chỉnh quyền lợi của các bên tham gia. Thông thường, khoản tiền khách hàng đóng vào thỏa thuận ký quỹ không cao lắm, tối đa chỉ khoảng 10% giá trị của sản phẩm. Số tiền ký quỹ cũng nên được quy định rõ trong luật pháp, không phải cứ bảo thỏa thuận ký quỹ rồi yêu cầu khách hàng đóng bao nhiêu cũng được. Bởi vì tiền “chôn” lại một chỗ là vô ích. Hơn nữa, nếu số tiền ký quỹ quá lớn cũng sẽ tiềm ẩn rủi ro cho người mua…
Trong thỏa thuận ký quỹ cũng phải có những điều khoản ràng buộc trách nhiệm của cả bên mua và bán để nếu trường hợp dự án không đủ điều kiện bán hoặc một trong 2 bên từ chối thực hiện thỏa thuận sẽ có những hình thức thưởng – phạt rõ ràng, bảo đảm quyền lợi cho cả hai. Như tôi đã nói, nếu bên khách hàng không thực hiện đúng như cam kết thì sẽ mất khoản tiền đã đóng. Bên chủ đầu tư nếu không thực hiện giao sản phẩm cho khách hàng sau khi dự án hoàn thành sẽ phải đền bù bằng một khoản tiền tương đương với số tiền khách hàng đặt cọc. Nhà nước cần bổ sung chế tài bảo vệ người mua nhà, bảo vệ quyền lợi của bên mua và bán một cách bình đẳng, công bằng, theo luật dân sự ký quỹ hoặc đặt cọc.
PV: Vai trò trung gian của ngân hàng trong thỏa thuận ký quỹ sẽ được thực hiện như thế nào, thưa ông?
TS. Phạm Sỹ Liêm: Một trong những quy trình trong thỏa thuận ký quỹ, đó là bên chủ đầu tư mở 1 tài khoản phong tỏa tại ngân hàng để nhận các tiền gửi vào của khách hàng. Ngân hàng có thể nhìn vào số tiền khách hàng chuyển vào để đưa ra đánh giá về dự án. Theo đó, số tiền chuyển vào càng nhiều cho thấy dự án tốt, hấp dẫn. Từ đó, ngân hàng có thể yên tâm cho chủ đầu tư vay vốn bởi vì quỹ đó càng lớn chứng tỏ khả năng hoàn trả rất cao.
Ngoài ra, tiền khách hàng gửi vào, ngân hàng phải trả lãi cho người gửi, bởi số tiền gửi vào đó được coi như một khoản gửi tiết kiệm, ngân hàng có thể sử dụng cho việc này việc kia thì phải trả lãi cho khách hàng.
Cần phải được hệ thống hóa, hoàn chỉnh quyền lợi của các bên tham gia trong thỏa thuận ký quỹ BĐS.
PV: Ông có lời khuyên nào cho khách hàng thực hiện thỏa thuận ký quỹ?
TS. Phạm Sỹ Liêm: Có một thực tế là ở Việt Nam, người dân có thể bỏ hàng tỷ đồng để mua một tài sản lớn nhưng bỏ vài triệu đồng để thuê luật sư tư vấn, nghiên cứu luật cũng như tìm hiểu dự án cho mình thì không làm.
Khách hàng cần nhớ rằng, dù có gửi tiền đặt cọc cho ngân hàng theo hình thức ký quỹ nhưng nếu ngân hàng không cho bên chủ đầu tư vay tiền thì ngân hàng cũng không có trách nhiệm đi tìm hiểu dự án thay cho khách hàng.
Do đó, trước khi thực hiện ký quỹ, khách hàng nên tìm hiểu thật kỹ thông tin về dự án, năng lực chủ đầu tư cũng như năng lực ngân hàng bảo lãnh qua các công cụ tham chiếu. Cần thiết thuê luật sư để họ tìm hiểu, nghiên cứu các vấn đề pháp lý của dự án, uy tín chủ đầu tư và hỗ trợ giải quyết các tình huống rủi ro có thể xảy ra.
- Xin cảm ơn ông!
Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam phân tích:
Theo quy định, chủ đầu tư được bán nhà ở hình thành trong tương lai khi họ phải hoàn thiện thủ tục của dự án về chủ quyền đất, nộp tiền thuế đất, giấy phép xây dựng, xây xong móng, có giấy thông báo được phép bán nhà của cơ quan quản lý nhà nước, trước khi bán phải thông báo với chính quyền địa phương… Cách bán này là ký hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Việc thỏa thuận giữa các bên theo hợp đồng thỏa thuận ký quỹ ba bên là theo Luật Dân sự, tôn trọng quyền tự do dân sự của hai bên. Khi chưa thực hiện hành động mua bán thì không thuộc phạm vi của Luật Kinh doanh BĐS. Ký quỹ có tính chất như là giữ chỗ, thể hiện sự quan tâm của người mua đến dự án và hình thức ký quỹ BĐS là không phạm luật.
Tuy nhiên, số tiền ký quỹ không quá lớn mà chỉ nên dao động 10-20% là hợp lý. Nếu số tiền ký quỹ quá lớn sẽ tiềm ẩn rủi ro cho người mua… Mặc dù trong điều khoản tài khoản được phong toả, an toàn cho người mua và người bán. Nhưng nếu dự án không đủ điều kiện để bán thì việc xảy ra tranh chấp kiện tụng có thể có. Trong hợp đồng cần bổ sung thêm điều khoản có thoả thuận trong trường hợp bên bán không thực hiện cam kết thì phải có sự thoả thuận giải pháp nhằm công bằng quyền lợi giữa hai bên.
Cần thiết phải hạn chế được 2 điểm trên về khống chế quy định mức tiền ký quỹ và bổ sung chế tài bảo vệ người mua nhà. Có như vậy hình thức ký quỹ sẽ vẫn nằm trong hành lang pháp lý và bảo vệ an toàn cho khách ký quỹ mua BĐS.
