Đó là chia sẻ của ông Eric Park, Chủ tịch Hội Phát triển dịch vụ Bất động sản Hàn Quốc, Giáo sư Khoa Bất động sản, Trường Đại học Soongsil Cyber tại “Diễn đàn thị trường bất động sản Việt Nam 2024 – Vượt qua thách thức” vừa được diễn ra tại Hà Nội.
Sự kiện do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) chỉ đạo, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức và giao Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng VARs Connect thực hiện.
Ông Eric Park, Chủ tịch Hội Phát triển dịch vụ Bất động sản Hàn Quốc, Giáo sư Khoa Bất động sản, Trường Đại học Soongsil Cyber tại “Diễn đàn thị trường bất động sản Việt Nam 2024 – Vượt qua thách thức” (Ảnh: Tùng Dương).
Một số vấn đề khiến doanh nghiệp không thể tiếp cận vốn giá rẻ
Chia sẻ tại Diễn đàn, ông Eric Park cho biết, bất động sản là kênh đầu tư tiềm năng và lâu dài tại nhiều quốc gia trên thế giới, trong đó có cả quốc gia phát triển như Hàn Quốc. Bên cạnh thông tin hệ thống tài chính của đất nước này nhìn chung sẽ ổn định, thì tình hình tiếp cận vốn vay của một số chủ đầu tư lại chưa mấy khả quan, đặc biệt là vốn vay giá rẻ.
Tại thị trường bất động sản Hàn Quốc, lãi suất cho các khoản vay ưu tiên bao gồm gói tài trợ dự án (PF) cho các dự án bất động sản có quy mô lớn do các công ty xây dựng lớn cam kết hoàn thành, đang có xu hướng vượt mức 10%/năm. Có thể kể đến như lãi suất ưu tiên đối với dự án Eunha Samjigo do Daewoo Construction cam kết đã đạt khoảng 10,5%/năm.
“Đây là mức gia tăng đáng kể so với thời điểm đầu năm, trong khi lãi suất ưu tiên cho các dự án PF được các công ty xây dựng lớn hứa hẹn tương đối thấp, chỉ khoảng 6-8%/năm”, Chủ tịch Hội Phát triển dịch vụ Bất động sản Hàn Quốc nói thêm.
Tại thị trường Hàn Quốc mức lãi suất hứa hẹn là 6 - 8%/năm, tuy nhiên mức vay thực tế lại lên đến 10%/năm. (Ảnh minh họa)
Theo ông Eric Park, thời điểm cuối năm 2023, các khoản tài trợ dự án đã trở nên khó khăn hơn. Thị trường bất động sản hầu như đã gặp phải khó khăn lớn do triển vọng kinh tế bị ảnh hưởng và sự suy yếu của các nhà đầu tư bất động sản vừa và nhỏ. Trên thị trường lúc này, các công ty chứng khoán vừa và nhỏ vừa đóng vai trò quản lý dự án vừa phụ trách các khoản vay trung bình và vay thứ yếu cho các dự án PF bất động sản.
“Sự căng thẳng đối với các gói tài trợ dự án được dự báo sẽ gia tăng trong thời gian tới. Đặc biệt khi số lượng công ty tài chính đã hoàn tất báo cáo tài chính hoặc chuyển sang chế độ quản lý, các khoản hỗ trợ sẽ bị thu hẹp”, ông nhận định.
Ngoài ra, khi tình hình thanh khoản bị ảnh hưởng, nguồn vốn bị hạn chế, một số nhà đầu tư đã phải tìm đến các giải pháp cấp thiết, hỗ trợ, cứu hoạt động của doanh nghiệp. Có thể kể đến như sử dụng “quỹ khẩn cấp” và lãi suất vay ở mức cao hoặc chi phí tái cấp vốn.
Tiếp cận vốn vay bất động sản, nhìn từ Hàn Quốc
Nói về giải pháp tiếp cận vốn vay của các doanh nghiệp, chủ đầu tư Hàn Quốc, ông Eric Park cho biết, việc tài trợ cho phát triển bất động sản có thể chia rộng ra thành vốn chủ sở hữu và tài trợ bằng nợ.
Thứ nhất, tài trợ bằng vốn sở hữu (Equity Financing) đề cập đến các nguồn vốn mà chủ đầu tư trực tiếp vào dự án phát triển bất động sản. Với việc bán cổ phần, họ bán quyền sở hữu trong công ty của mình để đổi lấy tiền mặt giống như tài trợ bằng chứng khoán.
Thứ hai, về tài trợ bằng nợ (Debt Financing) là phương pháp huy động vốn bằng cách vay tiền từ các tổ chức tài chính, ngân hàng hoặc các cá nhân khác để sử dụng cho mục đích kinh doanh hoặc đầu tư. Các khoản sử dụng này phải gắn với việc phát hành trái phiếu ngắn hạn và dài hạn.
Với tài trợ bằng nợ, tổ chức hoặc doanh nghiệp có thể tăng khả năng đầu tư và mở rộng doanh nghiệp mà không cần tạo ra được số tiền vốn từ nguồn lợi nhuận tự do. Điều này cho phép họ tận dụng các cơ hội tăng trưởng và mở rộng quy mô hoạt động.
Theo ông Eric Park, các giải pháp tài chính đều có ưu và nhược điểm riêng, do đó doanh nghiệp bất động sản cần phải dựa trên nhiều yếu tố để thay đổi linh hoạt. (Ảnh: Tùng Dương).
Thứ ba, tài trợ hạng hai (Mezzanine Financing) là sự kết hợp giữa tài trợ nợ và tài trợ vốn chủ sở hữu. Loại tài trợ này khá phổ biến trong sáp nhập và mua lại, khi giao dịch được tài trợ bằng cách mở rộng vốn chủ sở hữu, trái với nợ. Những người nắm giữ chứng khoán cũng được bảo đảm cho vai trò lớn hơn trong quản ý thông tin mua lại.
Thứ tư, vốn đối tác (Partnership Financing) là nguồn vốn mà nhiều nhà đầu tư hợp tác để đầu tư. Điều này bao gồm các nhà đầu tư đồng hành hoặc các nhóm đầu tư kết hợp nguồn lực của họ để thực hiện dự án.
Thứ năm, vốn Chính phủ (Government Funding), đây là nguồn vốn phổ biến, với sự hỗ trợ tài chính của Chính phủ cho một dự án bất động sản sản. Nguồn này có thể được cung cấp dưới nhiều hình thức như hỗ trợ bằng quỹ, ưu đãi về thuế và những khoản vay với lãi suất thấp.
Theo ông Eric Park, các giải pháp tài chính này đều có ưu và nhược điểm riêng, có thể thay đổi tùy thuộc vào tình hình thực tế. “Phương pháp hiệu quả nhất để thu hút nguồn vốn cho các dự án bất động sản là phải thay đổi dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm tính chất của dự án, quy mô, địa điểm và tình trạng tài chính của chủ đầu tư”, ông nhấn mạnh.
