Chuyên gia Trần Khánh Quang: Đất nền phải đến năm 2025 mới có thể hồi phục

Đất nền đến 2025 mới có thể hồi phục

Chuyên gia Trần Khánh Quang - một người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản đã có những chia sẻ đáng chú ý xoay quanh thị trường đất nền. Vị này cho biết, đất nền năm 2024 vẫn chưa thể hồi phục, phải đến năm 2025 thì sức cầu mới trở lại.

Đồng thời, đất nền vẫn đi sau những phân khúc bất động sản có giá trị khai thác thực như chung cư hay nhà phố. Vì đang trong giai đoạn khó khăn, mua đất nền ở giai đoạn này là thích hợp nhất. Sau đó, các nhà đầu tư có thể hưởng lợi đáng kể khi phân khúc này tăng giá trong giai đoạn 2025-2026.

Ông Trần Khánh Quang chia sẻ, 2023 chính là năm tồi tệ nhất của thị trường đất nền. Theo đó, giá của phân khúc này liên tục giảm sâu nhưng giao dịch nhỏ giọt, không có thanh khoản. Nguyên nhân bởi, đất nền là phân khúc không có giá trị khai thác ngay và chỉ mang tính đầu tư. Loại hình này cũng thường xuyên bị thổi giá, chỉ quay về mức giá ban đầu khi thị trường mất thanh khoản. Ông Quang cũng bổ sung, giá đất nền ở một số khu vực hiện nay đã giảm giá 50-60%, nhưng rao bán vẫn không có ai mua.

Mới đây, báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra rằng, đất nền trong thời gian qua đã trải qua nhiều nhịp giảm giá, cắt lỗ sâu từ 30% đến 50% nhưng vẫn ế. Đây chỉ là mức giảm so với thời kỳ ‘đỉnh sốt’, chưa thực sự tiệm cận sát so với giá trị thực.

Trong quý cuối năm 2023, lượng tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ có xu hướng giảm mạnh, nhưng phân khúc đất nền lại ngược chiều tăng lên. So với thời kỳ trước, đất nền rất khó xảy ra tình trạng ‘sốt nóng’. VARS thông tin, thị trường đất nền tỉnh hiện vẫn trong giai đoạn ảm đạm, thanh khoản kém, giá bán tiếp tục giảm ở nhiều nơi.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, đất nền từ trước đến nay vẫn là sản phẩm đầu tư lâu đời được nhiều người ưa chuộng, là ‘của để dành’ và ngày càng chứng minh được mức độ tăng giá đáng kể trên thị trường. Tùy theo khẩu vị mỗi người, các nhà đầu tư trong bối cảnh khó khăn hiện nay sẽ lựa chọn phân khúc bất động sản phù hợp để ‘xuống tiền’. Với những người muốn mua để khai thác, lựa chọn thích hợp nhất là căn hộ và nhà phố; còn đất nền là phân khúc phù hợp cho những người mua đầu tư hưởng chênh. Thời điểm hiện tại, giá đất nền đang giảm giá sâu, là thời điểm khá tốt để ‘xuống tiền’.

Liên quan đến vấn đề này, ông Quang cũng nhấn mạnh: “Chờ càng lâu hưởng lợi càng tốt hơn”, nhà đầu tư nên xác định bài toán đầu tư trung - dài hạn từ 2 - 5 năm.

Đất nền vẫn là phân khúc được quan tâm nhiều nhất

Theo dữ liệu khảo sát, tỷ lệ phản hồi với phân khúc đất nền hoàn toàn vượt qua những phân khúc khác trên thị trường. Tuy nhiên, đầu năm 2024 vẫn chưa phải là thời điểm thích hợp để đất nền hồi phục. Nhiều dự báo cho thấy, phải từ cuối năm 2024, sự đảo chiều về sức cầu mới xuất hiện.

Sau hơn 1 năm trầm lắng, đất nền cho đến thời điểm này đã suy giảm lực cầu rõ rệt tại hầu hết các khu vực, đặc biệt là những tỉnh thành cách xa Hà Nội và TP HCM. Đồng thời, giá đất nền cũng có hiện tượng giảm trên thị trường thứ cấp, còn giá sơ cấp lại đang đi ngang. Từ đầu năm 2025, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chính thức có hiệu lực sẽ siết chặt hoạt động phân lô bán nền. Điều này chứng tỏ, phân khúc đất nền cần có thêm thời gian để chờ đợi, thậm chí sự phục hồi của phân khúc này có thể đi sau cùng.

Điều đáng nói, sẽ có nhiều yếu tố quan trọng giúp thị trường đất nền tái khởi động sớm hơn dự báo và được nhiều chuyên gia trong ngành đề cập đến, bao gồm: Yếu tố tiền tệ (lãi suất cho vay giảm cùng với những tín hiệu hỗ trợ từ nhà nước); yếu tố cơ sở hạ tầng (nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm quan trọng đã được phê duyệt triển khai từ năm 2023); yếu tố pháp lý (kỳ vọng vào Luật đất đai thông qua); yếu tố giá (giá đất nền hiện nay đã ngừng đà giảm, cuối năm 2023 đã tăng nhẹ ở một số khu vực)…

Liên quan đến vấn đề này, ông Trần Khánh Quang cũng từng chia sẻ về tiềm năng của phân khúc đất nền, khẳng định đây vẫn là phân khúc “ăn chắc mặc bền” của nhà đầu tư. Sự chuyển biến giao dịch tại phân khúc này càng về cuối năm lại càng rõ ràng. Đồng thời, đây là giai đoạn chuyển tiếp phục hồi của đất nền. Tuy nhiên, đất nền tỉnh so với đất nền thành phố sẽ chậm hơn một nhịp.

Mỗi phân khúc có thời điểm phục hồi khác nhau

Ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS, Tổng giám đốc SGO Homes, nhận định thị trường nhà ở tại các thành phố lớn hiện đã có dấu hiệu ‘vượt đáy’. Để đảm bảo chu kỳ tăng trưởng như kỳ vọng vẫn cần phải có các cơ chế, chính sách cải thiện nguồn cung và cải thiện sức mua. Nguồn cung hiện nay đang bế tắc, chỉ mới 10% dự án được tháo gỡ. Lãi suất ngân hàng dù đã giảm nhưng vẫn khá cao so với kỳ vọng của người dân. “Hầu hết các dự án đều cần thêm một khoảng thời gian tương đối để triển khai cũng như đủ điều kiện mở bán. Kỳ vọng về thị trường phục hồi có thể diễn ra vào nửa cuối năm 2024”, vị này bổ sung thêm.

Mới quý 4/2023, đơn vị Batdongsan đã thực hiện khảo sát với 500 nhà môi giới. Kết quả cho thấy, có đến 40-42% người được hỏi cho rằng, cuối năm 2024 mới là thời điểm phục hồi của phân khúc đất nền và nhà thấp tầng. Đối với phân khúc căn hộ, các dự báo tích cực hơn khi có đến 42% cho rằng loại hình này sẽ khởi sắc trong nửa đầu năm nay, còn 30% nhận định sẽ phục hồi vào 2 quý cuối năm.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan, mỗi phân khúc sẽ có thời điểm hồi phục khác nhau nhưng chậm nhất là quý 4 năm nay, khi mà những chính sách của Chính phủ đã dần thẩm thấu vào thị trường. Ông Quốc Anh cho biết: “Diễn biến tích cực từ các chính sách điều hành kinh tế và tài chính tiền tệ của Chính phủ đã và đang tạo ra tâm lý tích cực cho thị trường, góp phần định hướng để nhu cầu bất động sản trở về với giá trị thực. Thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ đảo chiều vào năm 2024 trong điều kiện các chính sách điều hành vĩ mô tiếp tục tích cực như hiện nay”.

Đồng quan điểm, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cũng nhận định, thị trường địa ốc hồi phục chủ yếu dựa vào chính sách điều hành vĩ mô và tình hình kinh tế nói chung. Theo ông Khương, những chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ đang được điều tiết khá tốt. Ngoài ra, Chính phủ và Thủ tướng đã ban hành nhiều chỉ đạo với những biện pháp quyết liệt để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp và thị trường bất động sản.

Những chỉ đạo này có thể kể đến như Nghị định 08, Nghị quyết 33, Quyết định 388 và Nghị định 10. Đặc biệt, Luật Đất đai mới nếu được áp dụng đúng tiến độ, ông Khương cho rằng điều này sẽ có hiệu lực trong nửa cuối năm sau và giúp giải quyết các nút thắt trong phê duyệt dự án tại các khu dân cư mới, đẩy mạnh sự phục hồi của nguồn cung nhà ở trong giai đoạn 2024 - 2025.