Dự án đủ điều kiện kinh doanh thì không cần thiết phải đặt cọc
Do còn nhiều ý kiến khác nhau về quy định đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai nên tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khoá XV, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đề xuất hai phương án.
Phương án thứ nhất, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thực hiện giao dịch theo quy định.
Phương án thứ hai, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định.
Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản.
Theo một số đại biểu quốc hội, phương án thứ nhất sẽ giúp kiểm soát được hành vi huy động vốn trái pháp luật của chủ đầu tư. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro cho khách hàng, hạn chế tranh chấp trong tương lai. Vì vậy, phương án này được Chính phủ và 15/40 ý kiến của các đoàn đại biểu, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến đại biểu quốc hội lại đồng tình với phương án thứ hai vì cho rằng, khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng, dự án đã kết thúc giai đoạn chuẩn bị dự án để chuyển sang giai đoạn thực hiện dự án. Chủ đầu tư đã xác định rõ số lượng, diện tích, mặt bằng của từng sản phẩm nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng. Do đó, tính pháp lý của dự án là đủ rõ.
Đồng thời, việc bắt buộc chủ đầu tư dự án có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đã hoàn thành và chủ đầu tư đã được nhà nước trao quyền sử dụng đất để triển khai dự án. Vì vậy, phương án này được 20/40 ý kiến của các đoàn đại biểu, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.
Chia sẻ với Reatimes về vấn đề này, luật sư Lê Cao, Luật sư Điều hành Công ty Luật FDVN cho rằng, việc đưa vấn đề đặt cọc vào nguyên tắc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai cần làm rõ tính chất pháp lý của đặt cọc để đảm bảo tương thích với các quy định khác cũng như đảm bảo an toàn cho người mua.
Cụ thể, cần quy định luôn nguyên tắc chỉ khi chủ đầu tư có được các điều kiện nhất định thì được huy động một hạn mức vốn theo tỷ lệ cụ thể, nhưng hình thức có thể mở rộng ra chứ không chỉ bó buộc trong đặt cọc.
Ví dụ, có 6 điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh, thì phải đảm bảo ít nhất bao nhiêu điều kiện mới được huy động vốn và theo tiến độ về thực tế thi công dự án thì sẽ được huy động vốn theo tỷ lệ tương ứng đến bao nhiêu. Khi đó, câu chuyện huy động vốn sẽ được đặt trong tổng thể thống nhất, chứ không tách vấn đề đặt cọc ra thành một nội dung riêng.
“Còn khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh như phương án 1 nêu ra, thực chất lúc này hai bên đã có thể giao kết hợp đồng mua bán và không cần thiết phải đặt ra vấn đề đặt cọc. Hơn nữa, khi đã đủ điều kiện mua bán, thì lúc này tiến độ thanh toán được thực hiện theo quy định về tiến độ, điều kiện được luật xác định”, luật sư Lê Cao phân tích.
Vì vậy, đưa ra quan điểm cho vấn đề này, vị luật sư cho rằng thay vì lựa chọn phương án một hay phương án hai thì nên thiết kế một điều luật riêng về huy động vốn cho các dự án có tính chất đặc thù như dự án được hình thành trong tương lai.
Ở góc độ là chuyên gia trong ngành, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) lại đề nghị nên tích hợp cả hai phương án của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thành một và đảm bảo thống nhất với Luật Dân sự 2015. Lý do là giao dịch đặt cọc bất động sản cũng là quan hệ dân sự, song có đặc thù riêng nên cần được quy định đồng bộ.
Theo ông Châu, không cần thiết phải quy định chủ đầu tư chỉ thu tiền cọc khi dự án đủ điều kiện kinh doanh giống như phương án một. Bởi thời điểm đó dự án đã đủ điều kiện để mở bán và chủ đầu tư được thu số tiền lần đầu (không quá 30% giá trị hợp đồng) nên hiếm xảy ra tình trạng lừa đảo. Thay vào đó, phương án này nên gộp với phương án hai thành một quy định thống nhất về tỷ lệ đặt cọc.
Cần chế tài nghiêm khắc tránh hiện tượng chủ đầu tư chấp nhận chịu phạt để bán “lùa gà"
Tại Việt Nam, hình thức mua bán bất động sản hình thành trong tương lai đã xuất hiện từ những năm 2000, bằng các hợp đồng giao dịch dân sự “hứa mua, hứa bán”, thỏa thuận góp vốn… Điều này cho thấy, từ lúc thị trường bất động sản còn rất non trẻ, việc bán sản phẩm bất động sản ngay từ thời điểm dự án đang triển khai là cách hiệu quả giúp các chủ đầu tư huy động vốn trong dân.
Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, phải đến năm 2006, các nguyên tắc mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần mới được quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh bất động sản, tạo hành lang pháp lý cho cơ chế huy động vốn này. Sau này, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 đã bổ sung thêm nhiều quy định chặt chẽ hơn để hạn chế tình trạng chủ đầu tư dự án “tay không bắt giặc”, các dự án ma… và có các cơ chế tốt hơn để bảo vệ quyền lợi cho người mua bất động sản hình thành trong tương lai. Điều này giúp cho các nhà phát triển bất động sản chân chính, dựa trên nguồn lực tốt có thể phát huy hiệu quả của việc thu tiền đặt trước của khách hàng làm vốn để phát triển dự án.
Tuy nhiên, dù pháp luật đã quy định thì vẫn còn nhiều điểm chưa thống nhất dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, ảnh hưởng đến hiệu quả của hoạt động kinh doanh, mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, công tác quản lý của chính quyền cũng như quyền và lợi ích của các bên tham gia, trong khi giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phức tạp hơn nhiều so với loại hình có sẵn.
Theo luật sư Lê Cao, pháp luật hiện nay quy định phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có giấy phép xây dựng, được phê duyệt… nhưng không quy định tình trạng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó có thế chấp, cầm cố hay không? Nguồn tiền huy động từ ngân hàng có dùng cho dự án hay không? Tiến độ thực hiện dự án, việc sử dụng vốn huy động của người dân không đúng có được xử lý chế tài mạnh tay hay không?
Vì vậy, rất nhiều trường hợp doanh nghiệp xin được làm dự án, huy động vốn, gom tiền rồi lại dùng tiền đi xin dự án khác hoặc làm việc khác, không dùng tiền để đầu tư cho dự án đã thực hiện các giao dịch huy động vốn của nhà đầu tư.
Do đó, luật sư Cao cho rằng, cần thiết có các quy định thống nhất về điều kiện pháp lý, năng lực thực hiện dự án mới cho phép chủ đầu tư huy động vốn đối với dự án hình thành trong tương lai. Ngoài ra, cũng cần có chế tài nghiêm khắc tránh hiện tượng chủ đầu tư chấp nhận chịu phạt để “lùa gà”, huy động vốn trái quy định pháp luật.
Về phía nhà đầu tư, nên rà soát hồ sơ pháp lý, điều kiện kinh doanh, điều kiện huy động vốn của các chủ đầu tư dự án một cách kỹ lưỡng trước khi tiến hành giao dịch.
“Tâm lý của những người muốn mua “lúa non” là để có được sản phẩm rẻ. Tuy nhiên, rất nhiều trường hợp đã sập bẫy “lùa gà” của các chủ đầu tư. Do đó, trước khi thực hiện giao dịch cần kiểm tra các điều kiện pháp lý, thực tế xây dựng, thi công, năng lực tài chính của chủ đầu tư; kiểm tra kỹ tài sản quyền sử dụng đất đang trong tình trạng pháp lý nào, có bị cầm cố, thế chấp ở đâu không, khả năng phát triển dự án như thế nào. Khi ký hợp đồng thì phải xem các điều khoản có đảm bảo đúng quy định, các điều khoản có gây bất lợi, nhầm lẫn, gây khả năng rủi ro hay không”, luật sư Cao nhấn mạnh./.
