Tờ trình gửi Chính phủ của Bộ Xây dựng đề cập đến hai phương án nội dung liên quan đến thời điểm chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc đối với các bất động sản hình thành trong tương lai, có phương án cho phép chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc sớm.
Tiếp tục trình hai phương án liên quan đến thời điểm chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc
Mới đây, Bộ Xây dựng có Tờ trình gửi Chính phủ về việc tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), dự kiến trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV.
Tờ trình đề cập đến hai phương án nội dung liên quan đến thời điểm chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc đối với các bất động sản hình thành trong tương lai. Đáng chú ý, có phương án cho phép chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc sớm.
Trước đó, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5, tháng 5/2023, chỉ quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đã chủ trì chỉnh lý nội dung này thành khoản 5 Điều 23 mới, trong đó việc nhận đặt cọc của chủ đầu tư đưa ra 2 phương án:
Phương án 1: “5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.
Phương án 2: “5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.
Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương) cho rằng, nếu theo phương án 2, người mua không bị tác động nhiều nhưng chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn, trở ngại trong tính toán kinh doanh. Do vậy, việc cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản “được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất” là hợp lý.
Theo đó, chủ đầu tư sẽ được ký kết hợp đồng đặt cọc sớm nhằm đảm bảo thực hiện giao kết với khách hàng trước thời điểm bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Chỉ cần dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định.
Lựa chọn phương án nào cũng cần đảm bảo quyền lợi của khách hàng nhưng không gây thêm khó khăn cho nhà đầu tư
Theo chuyên gia, việc lựa chọn phương án nào cũng cần đảm bảo tối đa quyền lợi của khách hàng và tránh các khiếu nại, khiếu kiện, xáo trộn đời sống - xã hội về sau.
Chia sẻ với Reatimes, LS. Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way cho rằng, đối với việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, do công trình đang trong quá trình xây dựng, nên tại thời điểm ký Hợp đồng mua bán, người mua chỉ được tiếp cận hồ sơ pháp lý của dự án.
Theo Khoản 5 Điều 3 Dự thảo Luật Nhà ở mới nhất, quy định “Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”.
Mặc dù chủ đầu tư có xây dựng nhà mẫu, hay trong Hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai sẽ có ghi nhận, giao kết cụ thể về thương hiệu, chất lượng vật tư, vật liệu…Song thực tế vẫn phát sinh nhiều tranh chấp. Điển hình là người mua khiếu nại liên quan đến việc thực tế có sai khác so với sản phẩm mẫu, hay cam kết trong Hợp đồng mua bán, kể cả có đăng ký hợp đồng mẫu với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
“Những quy định về nghiệm thu công trình xây dựng khó có thể điều chỉnh về chất lượng tài sản thực tế so với hợp đồng đã giao kết, từ đó, tiềm ẩn những rủi ro cho người mua, những tranh chấp phát sinh trong quá trình bàn giao sản phẩm”, LS. Lê Văn Hồi nêu.
Đồng thời, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định về thời điểm nhận tiền đặt cọc của chủ đầu tư dự án bất động sản, các nội dung liên quan về hình thức, nội dung thỏa thuận đặt cọc giữa các bên sẽ thực hiện theo Bộ Luật Dân sự. Do đó, cần có quy định cụ thể, thống nhất và bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật.
Đồng tình với phương án 1, song ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị quy định số tiền đặt cọc không vượt quá 5% là mức hợp lý nhìn từ hai phía. Sao cho doanh nghiệp không lợi dụng việc đặt cọc để huy động vốn và khách hàng không “bùng cọc” khi số tiền cọc có giá trị đủ lớn. Tất cả nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng trước thời điểm có đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Bên cạnh đó, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, bảo vệ tối đa lợi ích của khách hàng, ông Lê Hoàng Châu đề nghị sửa đổi khoản 1 điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 bổ sung thêm cụm từ “Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì thực hiện theo quy định của bộ luật này và pháp luật có liên quan”. Nếu không, các đối tượng xấu có thể lợi dụng để nhận số tiền đặt cọc với giá trị lớn, vì căn cứ theo khoản 1 điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 không giới hạn số tiền đặt cọc mà do bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc thỏa thuận, để thực hiện hành vi lừa đảo hoặc có thể gây thiệt hại cho bên đặt cọc.
Đồng thời, bổ sung thêm quy định cấm hành vi thu tiền đặt cọc trái với quy định của luật này và pháp luật có liên quan vào dự thảo luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về các hành vi bị cấm.
