Trong quá trình hình thành cộng đồng doanh nghiệp BĐS Việt Nam, ngoài những doanh nghiệp được hình thành do nhu cầu của thị trường BĐS và định hướng của thị trường còn có những doanh nghiệp làm BĐS vì cơ hội từ một mảnh đất nào đó, hay có mối quan hệ quen thuộc... đương nhiên, sau dự án đó họ trở thành nhà kinh doanh BĐS.
Thành công của những nhà kinh doanh BĐS theo kiểu “thời vụ” khác với những doanh nghiệp BĐS hoạt động quy mô, có định hướng rõ ràng. Do đó, cách đối mặt vượt qua khủng hoảng của hai kiểu doanh nghiệp này cũng hoàn toàn khác nhau.
Điều dễ nhận thấy, đối với những doanh nghiệp thiếu định hướng, khi “mắc cạn” trong thời điểm thị trường rơi vào khó khăn, khủng hoảng, hoặc họ sẽ bỏ cuộc, hoặc sẽ lựa chọn hướng đi thiếu đúng đắn, sai lệch quy định của pháp luật, khiến cho thị trường BĐS trở nên thiếu lành mạnh, tạo ra các sản phẩm BĐS “khuyết tật” gây hoang mang cho khách hàng. Tuy nhiên, cũng không thể phủ nhận rằng, thời gian qua, đã có rất nhiều doanh nghiệp thành công trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, mang lại nhiều lợi ích cho chính doanh nghiệp, cho xã hội và trên hết là cho khách mua hàng. Đã đến lúc cần có cái nhìn đa chiều, chính xác, xóa bỏ định kiến và nhìn nhận đúng vai trò của các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc. Để phản ảnh rõ hơn vấn đề này Reatimes triển khai loạt bài "Góc nhìn đa chiều với doanh nghiệp BĐS", ghi nhận ý kiến của các chuyên gia kinh tế, BĐS, các doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân.
Dưới đây là cuộc trao đổi với TS. Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam xoay quanh câu chuyện “Góc nhìn đa chiều với doanh nghiệp BĐS”.
PV: Trong số những người giàu nhất Việt Nam hiện nay có khá nhiều người hoạt động trong lĩnh vực BĐS. Có ý kiến cho rằng đó là sự may mắn nhiều hơn là tài năng, ông có đánh giá thế nào về thành công này?
Ông Trần Ngọc Quang: Việc danh sách người giàu ở Việt Nam có nhiều người hoạt động trong lĩnh vực BĐS là điều hoàn toàn đúng và dễ hiểu. Bởi đầu tư BĐS tại Việt Nam hiện nay đang có nhiều cơ hội hơn so với các nước trong khu vực và có nhiều cơ hội hơn so với các lĩnh vực khác trong nước. Tuy nhiên, cơ hội chia sẻ cho tất cả mọi người, không phải ai kinh doanh BĐS cũng giàu có, thành công được, mà phụ thuộc vào năng lực, khả năng của từng người.
Thành công của những nhà kinh doanh BĐS theo kiểu “thời vụ” khác với những doanh nghiệp BĐS hoạt động quy mô, có định hướng rõ ràng. Do đó, cách đối mặt vượt qua khủng hoảng của hai kiểu doanh nghiệp này cũng hoàn toàn khác nhau.
Phải công nhận một điều rằng, những người thành công trong lĩnh vực BĐS họ thực sự là những người dũng cảm, có trí tuệ, có đầu óc sáng tạo. Bởi lĩnh vực BĐS không chỉ có cơ hội mà còn có rủi ro rất lớn. Họ là người dám bước vào lĩnh vực có nhiều rủi ro và đã thành công.
Tuy nhiên, không thể phủ nhận rằng trong lĩnh vực BĐS cũng như bất cứ ngành nào khác, cũng có những người cơ hội, có lợi thế đặc biệt nào đó và họ thành công nhưng là thành công ngắn hạn, không bền vững. Ở Việt Nam hiện nay có những doanh nghiệp BĐS đã thành công hàng chục năm nay, đó không phải là họ may mắn, mà đó là kết quả của sự lao động miệt mài, sự sáng tạo không mệt mỏi của những nhà lãnh đạo doanh nghiệp đó cùng với đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, có năng lực.
PV: Trong số những người giàu kể trên, đã có những người được công nhận là tỷ phú đô la, được xếp hạng cũng những người giàu trên thế giới. Tuy nhiên, không thiếu quan điểm đánh giá việc ngày càng có nhiều tỷ phú, triệu phú BĐS là không tốt. Ông có đồng tình với quan điểm này?
Ông Trần Ngọc Quang: Theo tôi, với một xã hội đang phát triển như Việt Nam và với một nền kinh tế thị trường, việc vinh danh những người có khả năng làm giàu cho bản thân mình, cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho nhiều người lao động, nộp thuế đầy đủ cho nhà nước, tạo ra bộ mặt đô thị - xã hội là điều cần thiết, không chỉ đối với những người hoạt động trong lĩnh vực BĐS mà còn cả những ngành nghề khác, tạo tấm gương cho các thế hệ tiếp theo học tập. Có như vậy xã hội khởi nghiệp của chúng ta mới phát triển đúng theo định hướng mà Đảng và Nhà nước ta đang khuyến khích.
PV: Nhiều luồng dư luận đánh giá lĩnh vực BĐS tại Việt Nam ít tạo ra giá trị gia tăng cho xã hội? Quan điểm của ông thế nào?
Ông Trần Ngọc Quang: Điều này hoàn toàn không đúng. Chúng ta cần hiểu giá trị ở đây là gì. BĐS cũng là một ngành sản xuất hàng hóa. Các doanh nghiệp, bằng trí tuệ, công sức lao động của cả một đơn vị, đã tạo ra sản phẩm BĐS từ những mảnh đất khô cằn, hoang sơ thành những khu đô thị, nhà máy công xưởng, khu vui chơi giải trí... Những giá trị đó vô cùng lớn, thay đổi bộ mặt không chỉ của một khu vực mà cả một địa phương. Giả dụ như có định kiến thì cũng chỉ của một số ít người không nắm rõ.
Lĩnh vực BĐS đang trở nên vô cùng quan trọng, có tác động tích cực đối với cả các ngành kinh tế. Giá trị mà ngành BĐS đem lại lớn hơn rất nhiều so với các ngành kinh tế khác.
TS. Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam.
PV: Nói như vậy để thấy, các doanh nghiệp BĐS hiện cũng đã có nhiều đóng góp cho sự phát triển chung của thị trường cũng như sự phát triển của xã hội, ông có thể phân tích rõ hơn khía cạnh này?
Ông Trần Ngọc Quang: Tôi cho rằng, một trong những biểu hiện dễ nhìn nhận thấy nhất hiện nay đó chính là việc các doanh nghiệp đã bắt đầu chuyển hướng đầu tư sang phân khúc nhà ở giá vừa phải, trung cấp.
Điều này trước hết thể hiện rằng phân khúc này đang có sức hút thực sự. Bởi là doanh nghiệp, đầu tiên họ phải làm vì lợi nhuận, mà lợi nhuận đó xuất phát từ nhu cầu của thị trường. Rõ ràng, doanh nghiệp sẽ tập trung vào phân khúc nào tạo ra hiệu quả đầu tư cho họ.
Nhiều năm nay, chúng ta đều thấy rằng, phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp chiếm đến 70% nhu cầu của thị trường BĐS Việt Nam, vậy thì không lí do gì mà doanh nghiệp không đầu tư, vấn đề là cách đầu tư như thế nào. Trước đây, chúng ta chưa tìm ra cách đầu tư. Đến thời điểm hiện nay, tôi nghĩ rằng các doanh nghiệp đã , thấy được tiềm năng của phân khúc đó và đã tìm ra phương thức đầu tư hiệu quả.
Ngoài ra, hiệu quả của hoạt động quản lý nhà nước trong việc sử dụng các công cụ về quy hoạch, cấp phép dự án, giải pháp tín dụng, tài chính, kể cả tuyên truyền cảnh báo... đã định hướng cho các nhà đầu tư hoạt động đúng đắn hơn, hướng đến những phân khúc còn thiếu, tránh tình trạng mất cân đối của thị trường BĐS.
Tuy nhiên, phải thừa nhận rằng, việc đầu tư vào phân khúc nhà ở giá trung bình của các nhà đầu tư lớn hiện nay thể hiện sự tiến bộ của cộng đồng doanh nghiệp BĐS. Ngoài việc đầu tư vì lợi nhuận, các doanh nghiệp đã có ý thức tham gia cùng cộng đồng để giải quyết những vấn đề khó khăn của thị trường, đảm bảo cho sự phát triển bền vững của thị trường. Nếu không có các doanh nghiệp chịu khó đầu tư, suy nghĩ, tìm ra những giải pháp để tham gia vào phân khúc đó mà tất cả các doanh nghiệp đều đổ dồn vào phân khúc cao cấp thì sự mất cân đối của thị trường sẽ ngày càng trầm trọng. Rõ ràng, doanh nghiệp đã ý thức được sự bền vững chung của thị trường trong đó có sự bền vững của doanh nghiệp mình. Việc các doanh nghiệp tham gia phân khúc nhà ở trung bình mang ý nghĩa tích cực, thể hiện sự phát triển về tầm vóc, suy nghĩ của các doanh nghiệp BĐS VN trong giai đoạn hiện nay.
PV: Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, nhiều dự án BĐS được triển khai nhờ việc đi "cửa sau". Phải chăng những hiện tượng này đang mang lại những hình tượng xấu cho thị trường BĐS nói chung, khiến dư luận càng khắt khe hơn với lĩnh vực này. Theo ông, Nhà nước phải làm gì để kiểm soát tình trạng đi "đường tắt" đó?
Ông Trần Ngọc Quang: Theo tôi, đây là một tồn tại trong xã hội chúng ta hiện nay, không chỉ các doanh nghiệp BĐS mà nhiều doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực khác, khi làm các thủ tục liên quan đến quản lý nhà nước đều phải làm những việc người ta hay gọi là “bôi trơn”. Điều này ở thị trường ai cũng biết, từ cán bộ công chức đến các nhà đầu tư và người dân, là có tiêu cực trong việc làm thủ tục cho các dự án đầu tư nhưng không ai dám nhìn nhận vào thực tế để giải quyết vấn đề này, dẫn đến giá BĐS cũng bị “đội” lên do những chi phí không đâu, ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh dưới con mắt nhà đầu tư nước ngoài.
Mặc dù nhà nước đã có nhiều chính sách, giải pháp để khắc phục nhưng việc này chưa có sự tiến triển hiệu quả.
Đến thời điểm hiện nay, chúng ta phải nhìn thẳng vào sự thật, thủ tục đầu tư trong hoạt động đầu tư, kinh doanh vào BĐS chưa được minh bạch. Chính vì vậy, chi phí cho những thủ tục đó vô cùng lớn. Đã đến lúc Nhà nước cần có những giải pháp để khắc phục tình trạng này một cách triệt để, đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư, quyền lợi của khách hàng và lợi ích của quốc gia, không để những chi phí đó chảy vào nhóm lợi ích. Về phía doanh nghiệp, rõ ràng họ phải tìm con đường đi ngắn nhất để đạt mục tiêu của họ. Điều quan trọng, là trách nhiệm của cơ quan Quản lý Nhà nước, làm thế nào để buộc doanh nghiệp phải đi con đường đúng thay vì phải đi đường tắt để đạt mục tiêu. Trách nhiệm đó thuộc về cơ quan Quản lý Nhà nước, ý thức trách nhiệm và tính chuyên nghiệp của đội ngũ cán bộ công chức nhà nước.
PV: Bên cạnh việc đi "đường tắt", tác phong làm ăn chụp giật của các doanh nghiệp tay ngang kinh doanh không đường hoàng cũng phần nào tạo nên sự xấu xí của thị trường BĐS. Vậy theo ông, liệu có cách nào để phân rõ “nước sông, nước giếng”, tránh tình trạng "con sâu làm rầu nồi canh"?
Ông Trần Ngọc Quang: Thực tế ở Việt Nam, trong quá trình hình thành cộng đồng doanh nghiệp BĐS Việt Nam, ngoài những doanh nghiệp được hình thành do nhu cầu của thị trường BĐS và định hướng của thị trường còn có những doanh nghiệp làm BĐS vì cơ hội từ một mảnh đất nào đó, hay có mối quan hệ quen thuộc... đường nhiên, sau dự án đó họ trở thành nhà kinh doanh BĐS.
Đối với một doanh nghiệp chuyên nghiệp là doanh nghiệp họ phát triển theo định hướng, làm nhiều dự án BĐS, không chỉ làm xong một dự án rồi thôi. Những sản phẩm, dịch vụ mà doanh nghiệp BĐS đưa ra thị trường, là yếu tố quan trọng xác định tính chuyên nghiệp của doanh nghiệp phát triển ở mức độ nào.
Hiện nay, lĩnh vực truyền thông, quảng cáo phát triển rất mạnh mẽ, nếu khách hàng chỉ nghe những lời quảng cáo, thì không thể xác định được đâu là doanh nghiệp chuyên nghiệp. Mà phải nhìn rõ vào định hướng phát triển của doanh nghiệp, nhìn vào sản phẩm của doanh nghiệp và quy trình triển khai hoạt động đầu tư của doanh nghiệp. Đó là điểm quan trọng để biết được doanh nghiệp đó có chuyên nghiệp hay không. Có những doanh nghiệp không lớn nhưng rất chuyên nghiệp, ngược lại có doanh nghiệp rất lớn nhưng không hề chuyên nghiệp. Đó là chuyện bình thường trong cộng đồng nền kinh tế.
Để những doanh nghiệp chuyên nghiệp không phải chịu chung định kiến không tốt của xã hội, với kinh nghiệm của một người từng là lãnh đạo doanh nghiệp, tôi cho rằng, sự chuyên nghiệp của doanh nghiệp tạo nên sự phát triển bền vững của doanh nghiệp đó. Nếu doanh nghiệp định hướng chuyên nghiệp nhưng lại bị ảnh hưởng bởi các đơn vị không chuyên nghiệp thì rõ ràng bản thân trong tư tưởng đó đã không chuyên nghiệp. Doanh nghiệp phải tao ra hiệu quả, sản phẩm, công ăn việc làm bằng chính sự chuyên nghiệp của mình chứ không phải nhìn vào sự không chuyên nghiệp mà các doanh nghiệp khác đang làm. Do đó, đối với các doanh nghiệp thực sự chuyên nghiệp, họ sẽ có cách đi riêng của họ, đảm bảo sự phát triển bền vững của doanh nghiệp và thị trường, không để bị chi phối bởi các doanh nghiệp khác.
PV: Thời gian gần đây, không thiếu các trường hợp người dân sau khi mua xong nhà hoặc dọn về ở mới phát hiện ra những sai sót về thiết kế, thi công của căn hộ cũng như hoạt động quản lý của chủ đầu tư. Vậy có cách nào để người dân có thể nắm được những thông tin này trước khi mua nhà, thưa ông?
Ông Trần Ngọc Quang: Sản phẩm BĐS là tổ hợp của rất nhiều hoạt động, sản phẩm hàng hóa khác mới tạo dựng nên được. Cho nên việc đánh giá chất lượng của sản phẩm BĐS thực sự không đơn giản, mặc dù mỗi sản phẩm BĐS khi đưa vào kinh doanh, nghiệm thu, vận hành phải qua hệ thống kiểm tra, kiểm soát rất chặt chẽ, qua những quy trình được quy định pháp luật buộc phải tuân thủ.
Tuy nhiên, để xác định được chất lượng đích thực của một sản phẩm BĐS là một việc không dễ. Để phân biệt, nhận diện một sản phẩm BĐS đạt được như ý muốn, khách hàng phải có đủ thông tin về chủ đầu tư
Đối với chủ đầu tư làm ăn nghiêm túc, sản phẩm của họ sẽ có tính mỹ thuật, chất lượng hơn. Nhìn các sản phẩm mà chủ đầu tư đó đã đưa ra thị trường, khách hàng có thể nhận diện được sản phẩm tiếp theo sẽ như thế nào.
Thông thường, một sản phẩm BĐS khi hình thành phụ thuộc nhiều yếu tố. Thứ nhất, chủ đầu tư là ai, định hướng sản phẩm như thế nào.
Thứ hai là các đơn vị tư vấn, quản lý dự án, giám sát, đây là những đơn vị theo quy định của pháp luật sẽ đảm bảo đưa ra sản phẩm đạt chất lượng đúng kỳ vọng của chủ đầu tư, đúng quy định của pháp luật. Những đơn vị quản lý, tư vấn có uy tín, họ sẽ đảm bảo sản phẩm BĐS có chất lượng như mong muốn.
Cuối cùng là các nhà thầu xây dựng. Nếu biết được những thông tin đó, khách hàng có thể xác định sản phẩm mình hướng tới có đạt chất lượng hay không.
Chất lượng của sản phẩm phụ thuộc rất nhiều vào định hướng của chủ đầu tư. Nhưng quan trọng là chất lượng hoạt động của đơn vị tư vấn giám sát, đảm bảo ý muốn của chủ đầu tư có hiện hữu trên sản phẩm thực tế hay không.
Xin cảm ơn ông!
