Sáng 16/11, Đài Phát thanh và Truyền hình Hà Nội chủ trì tổ chức Diễn đàn "Để thị trường bất động sản trở lại lành mạnh và phát triển". Tham dự Diễn đàn có đại diện lãnh đạo Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, lãnh đạo TP. Hà Nội cùng các chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực kinh tế, bất động sản.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước nhiều thách thức từ các quy định pháp lý, chính sách tài khóa, đến điều kiện thị trường, Diễn đàn được tổ chức với mục tiêu tìm kiếm giải pháp để đưa thị trường bất động sản phát triển theo hướng bền vững, minh bạch, và lành mạnh.
Cơ hội lớn nhưng thách thức không ít
Phát biểu tại Diễn đàn, bà Nguyễn Thị Phương Hoa - Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường chỉ rõ những điểm mới của Luật Đất đai 2024 và khẳng định, những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai sẽ góp phần gia tăng sự minh bạch trong tiếp cận đất đai, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, giải phóng nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản.
"Luật Đất đai 2024 cùng với Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã được thông qua và có hiệu lực từ 1/8 là 3 đạo luật quan trọng, gắn kết chặt chẽ trong việc quản lý, sử dụng đất đai, phát triển thị trường bất động sản, phát triển nhà ở và thị trường quyền sử dụng đất", Thứ trưởng nhấn mạnh.
TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội cũng nhìn nhận, thị trường bất động sản năm 2024 có nhiều cơ hội, thuận lợi. Bên cạnh tác động của 3 bộ luật mới có hiệu lực góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý, củng cố niềm tin của thị trường, theo ông Khôi, tình hình kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát được kiểm soát, vấn đề nhà ở được Đảng, Nhà nước và nhân dân quan tâm là những động lực lớn để thúc đẩy sự phục hồi mạnh mẽ hơn của thị trường bất động sản.
"Kinh tế vi mô ổn định, lạm phát được kiểm soát, GDP dự kiến giai đoạn 2021-2025 đạt bình quân 5,7%/năm, đời sống nhân dân được cải thiện…nên nhân dân có điều kiện tiếp cận về nhà ở tăng, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở trung bình phù hợp thu nhập. Những người có mức tài chính khá hơn ngày càng đông có nhu cầu về không gian sống chất lượng, hiện đại hơn. Do đó, chủ đầu tư không ngừng đa dạng hoá loại hình sản phẩm và chất lượng sản phẩm cao hơn thông qua các dự án đầu tư bất động sản hấp dẫn và đáp ứng thị trường", TS. Nguyễn Văn Khôi đánh giá.
Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng phát triển và nhiều khu đô thị mới được xây dựng, đưa vào sử dụng; hệ thống giao thông đường bộ, đường sắt và hạ tầng cấp thoát nước, điện, môi trường… cũng đã thúc đẩy đầu tư bất động sản ở những khu vực liên quan phát triển mạnh. Đặc biệt, cùng với sự gia tăng của các hiệp định thương mại tự do, nguồn vốn FDI tăng mạnh đã tạo ra nhu cầu lớn về nhà xưởng, nhà kho và đất công nghiệp. Theo đó, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn của các doanh nghiệp sản xuất toàn cầu.
Ngoài ra, TS. Nguyễn Văn Khôi cho biết, sự chỉ đạo mạnh mẽ từ Chính phủ, các địa phương trong cải cách thủ tục hành chính và nâng cao trách nhiệm thi hành công vụ của cán bộ công chức, viên chức cũng đang tác động tích cực đến các khâu giải quyết của thủ tục đầu tư dự án. Điều này sẽ góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn, thúc đẩy nguồn cung mới trên thị trường trong thời gian tới.
TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội phát biểu tại Diễn đàn.
Khẳng định thị trường đang đón nhận cơ hội lớn trong môi trường pháp lý mới và nhiều yếu tố tích cực có tác động thúc đẩy khác, tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng, thách thức phía trước vẫn còn không ít. Trong đó, thách thức lớn nhất của thị trường và cả doanh nghiệp là những "dự án treo" chưa được giải quyết hoặc giải quyết còn chậm khiến thanh khoản của thị trường và lòng tin của người mua nhà bị giảm sút
Ngoài ra, một số nội dung pháp lý tại luật mới vẫn cần làm rõ hơn. Trong đó, có tác động của việc xây dựng bảng giá đất mới sao cho phản ánh đúng giá trị thực, tránh tình trạng giá ảo, để tính toán thuế đất, chi phí đầu tư và giá bán bất động sản…
TS. Nguyễn Văn Khôi nhìn nhận, những quy định chặt chẽ hơn nhằm đảm bảo tính an toàn, lành mạnh, bền vững cho thị trường bất động sản đòi hỏi thời gian để doanh nghiệp điều chỉnh lại quản trị xác định các chi phí, cơ cấu lại dòng tiền, các thủ tục đầu tư, kinh doanh bất động sản… đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ. Trong khi đó, vấn đề giá tăng làm cho khả năng tiếp cận nhà ở của người mua giảm, đặc biệt là phân khúc nhà ở phù hợp thu nhập. Thị trường cũng đang xuất hiện tình trạng đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở và phát sinh giao dịch bất động sản thiếu minh bạch.
Chỉ ra những biểu hiện thiếu lành mạnh của thị trường bất động sản cũng là lý do để tổ chức Diễn đàn, Nhà báo Nguyễn Kim Khiêm, Tổng Giám đốc, Tổng Biên tập Đài Phát thanh - Truyền hình Hà Nội cho biết, hơn một năm trước, khu đất đấu giá tại huyện Hoài Đức, cách trung tâm Hà Nội trên dưới 25km, đã 3 lần được thông báo đấu giá với mức giá khởi điểm hơn 60 triệu đồng nhưng không có nhà đầu tư tham gia nên không thể đấu giá thành công. Tình trạng đấu giá đất ảm đạm này cũng diễn ra ở nhiều huyện vùng ven vào thời điểm đó. Nhưng nay, cũng là khu đất cách trung tâm thành phố hơn 1 giờ chạy xe đã được đấu lên tới hơn 100 triệu đồng, cao nhất lên tới hơn 133 triệu đồng mỗi m2. Cơn sốt đất nền tại các huyện vùng ven diễn ra suốt hai tháng qua đã đẩy mặt bằng giá chung cư và nhà đất ở Hà Nội lên một mức cao chưa từng có, mức giá mà tính cơ học với đồng lương viên chức phải mất hàng chục năm nhịn ăn, nhịn tiêu mới đủ tiền mua nhà ở.
"Câu hỏi đặt ra: Điều gì đang xảy ra với thị trường bất động sản? Cơ quan chức năng đã chỉ ra tình trạng đầu cơ, trả giá cao rồi bỏ cọc trong các cuộc đấu giá để tạo mặt bằng giá áo nhằm trục lợi, thao túng thị trường. Nếu tình trạng này không được nhận diện, không được kiểm soát và có giải pháp thích hợp để những cơn sốt ảo đẩy bất động sản lên một mặt bằng giá mới sẽ gây ra nhiều hệ lụy khôn lường đối với nền kinh tế cũng như xã hội", nhà báo Nguyễn Kim Khiêm nhấn mạnh.
Nhà báo Nguyễn Kim Khiêm, Tổng Giám đốc, Tổng Biên tập Đài Phát thanh - Truyền hình Hà Nội
Nhìn ở góc độ kinh tế, theo ông Khiêm, nếu tiền chỉ để "chôn" vào bất động sản thì sẽ triệt tiêu nguồn lực, giảm khả năng cạnh tranh của nền kinh tế. Ở nhiều địa phương, khi mặt bằng giá đất được đẩy lên cao một cách vô lý còn là lực cản phát triển khi phải đền bù thu hồi đất với giá cao ngất ngưởng để triển khai những công trình phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Từ đây cũng làm nảy sinh nhiều bất ổn về tình hình an ninh trật tự khi xảy ra khiếu kiện về đền bù đất đai, mà như quý vị đã biết khiếu kiện đất đai lâu nay vẫn chiếm tới 70-80% trong các loại khiếu kiện.
Và nếu nhìn dưới góc độ xã hội, ông Khiêm cho rằng, nếu không kiểm soát đươc tốc độ leo thang của giá bất động sản thì nỗi lo về một thế hệ không có khả năng mua nhà hay không có khả năng chỉ trả tiền thuê nhà rất có thể trở thành hiện thực. Không có nhà sẽ dẫn đến không kết hôn, không sinh con và nhiều "không" khác…
"Trước thực tế đó, việc thảo luận những vấn đề tồn tại, bất cập của thị trường bất động sản; chỉ ra các nguyên nhân đến từ thể chế chính sách, các điểm nghẽn cần được tháo gỡ để thống nhất giải pháp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh là vấn đề quan trọng và cần thiết. Bởi một khi thị trường bất động sản lành mạnh, đất đai sẽ trở thành nguồn lực cực kỳ quan trọng cho sự phát triển của đất nước trong kỷ nguyên vươn mình. Một thị trường bất động sản lành mạnh là thị trường giúp doanh nghiệp bất động sản phát triển bền vững, giúp người dân được tiếp cận nhà ở với giá cả phù hợp; giúp những người thu nhập thấp có một mái ấm trong các khu nhà ở xã hội khang trang, ngăn nắp; và những người không có điều kiện mua nhà vẫn có thể sinh sống, yên ổn hạnh phục trong những ngôi nhà đi thuê…", nhà báo Nguyễn Kim Khiêm khẳng định thị trường bất động sản muốn phát triển cần phải lành mạnh.
Các chuyên gia thảo luận về giải pháp để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
Giải pháp để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh?
Phát biểu tại Diễn đàn, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội nhận định, một khi bất động sản nhà ở vẫn là tài sản tích lũy thì giá nhà vẫn cao. Theo ông Cường, thị trường bất động sản chưa thể nhanh chóng phát triển lành mạnh nếu hệ thống thông tin dữ liệu về thị trường chưa rõ ràng, cần phải có cơ quan chịu trách nhiệm đảm bảo về tính đúng đắn của thông tin trên thị trường.
Đề xuất giải pháp, chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Ngô Trí Long cho rằng, cần phân biệt rõ yếu tố đầu tư và đầu cơ trên thị trường bất động sản. Trong kinh tế thị trường, cần có đầu tư và cũng cần có đầu cơ. Thị trường không lành mạnh không hẳn là do đầu cơ. Theo đó, Nhà nước cần phải sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường nhưng đánh thuế bất động sản không đồng nghĩa với đánh thuế ngôi nhà thứ hai.
Chuyên gia kinh tế TS. Vũ Đình Ánh cũng bày tỏ sự đồng tình, theo ông, bất động sản là một tài sản hàng hóa đặc biệt, không chỉ đầu tư, đầu cơ cũng là bình thường. Tuy nhiên, ông Ánh cho rằng, thuế chỉ là một công cụ để hạn chế đầu cơ. Điều quan trọng là phải xác định đúng giá đất, và có thông tin đầy đủ thì mới có cơ sở áp dụng công cụ thuế.
Ở một góc nhìn khác, TS. Nguyễn Văn Khôi nhận định, để giảm thiểu các giao dịch bất động sản thiếu minh bạch mang tính đầu cơ và sự mất cân đối nguồn cung giữa các phân khúc khiến giá bất động sản tăng cao, giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người mua thực đòi hỏi chính quyền địa phương có phương thức điều tiết thị trường, quản lý, giám sát chặt chẽ việc tổ chức đấu giá đất và đặc biệt là quản lý, giám sát, xử lý vi phạm của lực lượng môi giới bất động sản… Bên cạnh đó, theo Chủ tịch VNREA, vấn đề quy hoạch, giải phóng mặt bằng cũng là những vấn đề nan giải trong thủ tục chuẩn bị đầu tư và đầu tư dự án, dẫn đến kéo dài thời gian triển khai của nhà đầu tư. Đòi hỏi phải điều chỉnh quy trình thủ tục đầu tư đơn giản, giảm trung gian và giảm thời gian giải quyết; cùng với sự kết hợp chặt chẽ, nhất quán giữa các cơ quan trong hệ thống quản lý nhà nước giải quyết từng khâu trong thủ tục đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Trả lời câu hỏi về những mong đợi trong chính sách tài khóa tiền tệ để kích người vay mua nhà, tại Diễn đàn, TS. Cấn Văn Lực chia sẻ, nhiều người cho rằng, mặt bằng lãi suất vẫn cao cho nên người dân vay tiền ngân hàng mua nhà rất ít. Nhưng theo ông, cần nhìn nhận khách quan không phải do lãi suất cao (bởi đã giảm 3% so với năm ngoái) mà thực tế là do giá nhà cao quá trong khi thu nhập của người dân không tăng. Cần đưa ra mức giá hợp lý hơn, phù hợp với mức chi trả của người dân.
Với các doanh nghiệp, trước những rủi ro và thách thức mới của thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị doanh nghiệp cần chủ động thích ứng và nâng cao năng lực cạnh tranh. Cụ thể, doanh nghiệp cần chủ động nắm bắt thông tin, kiên trì kiến nghị chính sách hỗ trợ; cơ cấu lại hoạt động sản xuất kinh doanh, kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất và nợ đáo hạn; tìm hiểu và tiếp cận các chương trình, gói hỗ trợ của Chính phủ; đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm; điều chỉnh giá bất động sản về mức hợp lý; và nâng cao hiệu quả quản trị doanh nghiệp.
Không chỉ đưa ra lời khuyên cho doanh nghiệp, TS. Cấn Văn Lực còn nhấn mạnh tầm quan trọng của việc nhìn nhận thị trường một cách toàn diện và khách quan. Theo ông, không thể quy chụp trách nhiệm cho bất kỳ một chủ thể nào, kể cả các nhà môi giới, về những vấn đề như "thổi giá" hay "bong bóng" giá nhà đất. Nguyên nhân của những hiện tượng này cần được nhìn nhận từ nhiều phía, từ sự tác động qua lại của cả yếu tố chủ quan lẫn khách quan. "Chúng ta cần có đánh giá khách quan hơn, như người ta vẫn thường nói 'tại anh, tại ả, tại cả đôi đường'", TS. Cấn Văn Lực nói.
