Trao đổi tại Hội thảo khoa học "Phát triển Nhà ở xã hội trong thời kỳ mới" ngày 13/11, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia điểm lại những quy định mới của Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024, đồng thời nhấn mạnh những chính sách, định hướng đáng chú ý về nhà ở xã hội (NOXH).
TS. Cấn Văn Lực phát biểu Hội thảo khoa học "Phát triển Nhà ở xã hội trong thời kỳ mới".
Cụ thể, liên quan đến phát triển NOXH, theo TS. Cấn Văn Lực, có rất nhiều cơ chế, chính sách, định hướng được ban hành trong thời gian vừa qua, tuy nhiên, cần lưu ý 3 văn bản quan trọng, đó là: Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia 2021 - 2030 do Thủ tướng ban hành; Nghị quyết 33 của Chính phủ ban hành tháng 3 năm ngoái, tại đây có rất nhiều cơ chế chính sách để tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường bất động sản, trong đó có nhà ở xã hội;
Một văn bản nữa là Chỉ thị 34 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới. Tại đây có một điểm đáng lưu ý, đó là yêu cầu Chính phủ nghiên cứu thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội.
Về mặt pháp lý, TS. Cấn Văn Lực nhận định, Luật nhà ở 2023 đã sửa đổi, bổ sung nhiều chính sách về NOXH.
"Trước đây Luật nhà ở 2014 chỉ có một số điều kiện, điều khoản, nhưng riêng luật lần này có hẳn 1 chương về quản lý và phát triển nhà ở xã hội, đồng thời có hẳn 1 Nghị định của Chính phủ hướng dẫn, đó là Nghị định 100 về NOXH. Điều này là chưa từng có", ông Lực đánh giá.
Trong các nội dung sửa đổi, bổ sung của Luật nhà ở 2023, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, đáng chú ý có việc mở rộng đối tượng đầu tư NOXH. Cụ thể, ngoài chủ đầu tư thông thường còn có Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Ngoài ra, Luật nhà ở 2023 đã mở rộng đối tượng được hưởng chính sách NOXH. Nếu trước đây, doanh nghiệp trong khu công nghiệp không được mua NOXH cho công nhân của mình ở trong đó thì hiện tại, luật đã cho phép điều đó.
Bên cạnh đó, Luật cũng tăng ngưỡng thu nhập, bổ sung nhiều chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NOXH như: không phải đấu giá, đấu thầu, không phải nộp tiền đất, không phải thực hiện thủ tục miễn giảm tiền sử dụng, thuê đất; luật hóa việc dành 20% diện tích đất NOXH để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại và chủ đầu tư được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với diện tích này; chủ đầu tư không phải dành tối thiểu 20% diện tích NOXH trong dự án để cho thuê…
Về giới hạn lợi nhuận của chủ đầu tư NOXH, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh, tối đa vẫn là 10% trên tổng mức đầu tư. Tuy nhiên, đã có cơ chế, chính sách ưu đãi để bù đắp mức giới hạn lợi nhuận chưa thực sự hấp dẫn này.
Một điểm đáng chú ý nữa là thay đổi về nguyên tắc bán nhà ở xã hội trong 5 năm. Theo đó, NOXH chưa đủ thời hạn 5 năm vẫn có thể được chuyển nhượng với 2 điều kiện: một là chuyển nhượng đúng đối tượng (các đối tượng được phép mua NOXH); hai là giá bán không được cao hơn giá ghi trong hợp đồng cũ.
"Hai điều kiện này có vai trò hết sức quan trọng, giúp tránh tình trạng trục lợi NOXH, mua bán, sang tay quá nhiều lần", TS Cấn Văn Lực giải thích.
Về quỹ đất, Luật đã quy định cụ thể một số trường hợp dành quỹ đất xây dựng NOXH theo từng loại hình đô thị. Tuy nhiên vẫn chưa có quy chuẩn quỹ đất dành cho NOXH. Về vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, các địa phương có thể kiến nghị với Bộ TN&MT, Bộ Xây dựng để thống nhất quy chuẩn.
Về điều kiện mua NOXH, Nghị định 100 đã tháo gỡ vướng mắc lâu nay qua việc nới lỏng 2 tiêu chí chỗ ở và thu nhập. Về chỗ ở, người mua NOXH cần được xác nhận tình trạng "chưa có nhà ở". Việc này do chính quyền địa phương, cụ thể là Ủy ban cấp xã, phường thực hiện. Về thu nhập, ngưỡng mới là 15 triệu đồng/tháng hoặc 30 triệu đồng/tháng nếu là 2 vợ chồng (do UBND xã, phường xã nhận nếu không có hợp đồng lao động) thay vì 11 triệu đồng như trước kia.
"Với ngưỡng thu nhập mới này, phạm vi đối tượng được mua NOXH đã mở rộng đáng kể", TS. Cấn Văn Lực nhìn nhận.
Tuy nhiên, theo TS Cấn Văn Lực, về lâu về dài, có một số cơ chế chính sách mà Trung ương cần làm rõ hơn. Một là, về quy định về giá trần với nhà ở xã hội, phải có đánh giá tác động, làm kỹ lưỡng. Hai là quy định mức thu nhập theo khu vực, ví dụ những địa phương như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương…, ngưỡng thu nhập có thể nâng lên trên 30 triệu. Như vậy mới đảm bảo cơ chế chính sách phù hợp với từng địa phương.
Về nguồn vốn phát triển NOXH, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, việc Ban Bí thư ban hành Chỉ thị 34 yêu cầu Chính phủ nghiên cứu quỹ phát triển NOXH với nguồn từ ngân sách chứ không phải từ ngân hàng là một tín hiệu tích cực.
"Ta nên nhớ vì sao trước đây gói tín dụng 120.000 tỷ cho nhà ở xã hội không triển khai được? Vì đấy là tiền của ngân hàng thương mại. Họ phải trừ lợi nhuận của họ để giảm lãi suất nên không thể giảm quá nhiều như ngân hàng nhà nước. Do vậy, dứt khoán nguồn vốn phải do Nhà nước phải cầm trịch", TS Cấn Văn Lực phân tích.
