Cách quản lý bất động sản trong danh mục đầu tư có nhiều sự khác biệt. Các thước đo rủi ro và lợi tức phổ biến như “alpha”, “beta” và xếp hạng tín dụng không tồn tại trong bất động sản. Thực tế, không có một tiêu chuẩn chung nào để đánh giá rủi ro bất động sản.
Cân nhắc đánh giá rủi ro
Trên thị trường, một khi thiếu các dữ liệu công khai, điểm chuẩn và xác minh của các bên thứ ba sẽ dẫn đến việc có rất ít thông tin để đánh giá rủi ro. Ngoài ra, việc đầu tư bất động sản thường khó hơn so với các khoản đầu tư cổ phiếu, trái phiếu và các tài sản truyền thống khác. Vì vậy, các nhà đầu tư bất động sản cần hiểu cách đánh giá một vài rủi ro chính trên thị trường được liệt kê dưới đây:
Rủi ro chung của thị trường (General Market Risk): Trong thế giới bất động sản, thuật ngữ “risk-on” và “risk-off” được sử dụng để mô tả vị trí của chúng ta trong một chu kỳ kinh tế rộng lớn. Việc biết mình đang ở đâu trong chu kỳ đó sẽ giúp các nhà đầu tư hiểu về loại hình đầu tư đang có tiềm năng phát triển.
Rủi ro thị trường bất động sản: Rủi ro thị trường bất động sản phụ thuộc chính vào hai yếu tố cung-cầu. Các chỉ số như tỷ lệ xây dựng dở dang, tỷ lệ lấp đầy,… giúp xác định vị trí trong chu kỳ thị trường bất động sản. Ví dụ, với phân khúc văn phòng, hiện nguồn cung có sẵn trên thị trường đang rất dồi dào. Tuy nhiên, với ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, nhu cầu của các doanh nghiệp không còn cao như trước.
Rủi ro địa lý: Một vài yếu tố nên được cân nhắc khi đầu tư bất động sản ở một khu vực cụ thể có thể kể đến như thống kê đô thị, độ tuổi trung bình của người lao động, tình hình kinh tế tại khu vực,….
Bên cạnh đó, tất cả các loại hình bất động sản, doanh nghiệp và thuế cũng cần được xem xét một cách kỹ lưỡng. Ngoài ra, việc biết các xu hướng tại một khu vực cụ thể là ngắn hạn hay dài hạn cũng giúp giảm thiểu rủi ro.
Rủi ro đối với tài sản cụ thể: Rủi ro đối với tài sản cụ thể liên quan đến các phân tích chuyên sâu về khách hàng và các rủi ro khác. Với lĩnh vực bất động sản thương mại, tầm quan trọng việc đánh giá rủi ro các khoản thanh toán liên quan đến tiền thuê nhà hoặc thuê mặt bằng tương đương như một trái phiếu doanh nghiệp. Trong khi đó, trong lĩnh vực nhà ở, các nhà đầu tư xem xét cơ sở tài chính của khách hàng cũng như những quy tắc chung.
Rủi ro cấu trúc: Các thuộc tính rủi ro và lợi tức khác nhau tùy thuộc vào phương tiện đầu tư hoặc pháp nhân cụ thể. Có nhiều cách để các nhà đầu tư định hình các khoản đầu tư của họ dựa trên những kế hoạch chi tiết cho từng loại tài sản. Tất nhiên, sẽ có nhiều tình huống khác nhau xảy ra và điều này đòi hỏi các nhà đầu tư phải biết kỹ năng xử lý tình huống cũng như đưa ra những quyết định thông minh.
Rủi ro thanh khoản: Rủi ro thanh khoản đi đôi với rủi ro cấu trúc. Thông thường, một cấu trúc có tính thanh khoản càng kém thì lợi nhuận tiềm năng càng cao. Tuy nhiên, các khoản đầu tư cũng có khả năng bị “kìm hãm” trong một khoảng thời gian đáng kể và quá trình này được gọi là phí bảo hiểm kém thanh khoản.
Rủi ro và danh mục đầu tư bất động sản
Một khi đã hiểu về các loại rủi ro trên thị trường bất động sản, nhà đầu tư có thể quản lý tài sản theo cách tương tự như danh mục đầu tư cổ phiếu và trái phiếu.
Trên thị trường trái phiếu, bạn có thể so sánh mức tín dụng của hai công ty trong hai lĩnh vực hoàn toàn khác nhau dựa trên một bộ số liệu được tiêu chuẩn hóa. Bất động sản thương mại cũng có khả năng tương tự bằng cách định lượng rủi ro dòng tiền của hai tài sản ở hai địa điểm hoàn toàn khác nhau. Trong khi đó, thị trường nhà ở hoạt động giống như thông số alpha trên thị trường chứng khoán, nơi các mức lợi nhuận được đo lường với rủi ro mà nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận.
Các nhà đầu tư bất động sản cũng có khả năng đa dạng hóa danh mục đầu tư tương như việc kết hợp cổ phiếu và trái phiếu. Thông qua việc nghiên cứu chuyên sâu về rủi ro và đánh giá mối tương quan giữa các loại tài sản khác nhau, quá trình quản lý tài sản trên thị trường bất động sản sẽ đơn giản hơn rất nhiều.
