Cơn sốt đất nền theo thông tin sáp nhập hạ nhiệt, nhà đầu tư "lướt sóng" có nguy cơ chôn vốn

Mắc kẹt sau cơn sốt đất nền

Tháng 2/2025, ngay khi những thông tin về việc sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh xuất hiện, anh Hoàng Hưng (nhà đầu tư tại Hà Nội) đã nhanh chóng xuống tiền hơn 2 tỷ đồng mua một lô đất tại Việt Trì - Phú Thọ với kỳ vọng thu được khoản lời lớn khi 3 tỉnh Phú Thọ, Hòa Bình, Vĩnh Phúc được sáp nhập với nhau.

Thấy giá tăng từng tuần, anh tin rằng chỉ cần "lướt sóng" trong vòng 1 - 2 tháng là có thể chốt lời vài trăm triệu đồng. Thế nhưng đến nay, lô đất này vẫn chưa sang tay được. Các cuộc gọi hỏi thông tin lô đất sau đó đều rơi vào im lặng, môi giới từng nhiệt tình cũng không còn mặn mà. "Tiền nằm chết ở đó suốt mấy tháng rồi, giờ muốn rút cũng không biết bằng cách nào", anh Hưng ngán ngẩm.

Không riêng anh Hưng, nhiều nhà đầu tư khác cũng rơi vào tình trạng tương tự sau khi "bắt sóng" cơn sốt đất nền đầu năm 2025. Thông tin sáp nhập tỉnh từng được nhà đầu tư kỳ vọng là cú hích lớn cho giá trị bất động sản, khiến phân khúc đất nền trong những tháng đầu năm vươn lên dẫn đầu về mức độ quan tâm, đánh bật cả căn hộ chung cư.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, tính đến tháng 3/2025, mức độ tìm kiếm đất nền tăng mạnh ở nhiều tỉnh thành như Hà Nội (tăng 52% so với tháng 2), Thái Bình (tăng 75%), TP.HCM (tăng 31%), Bình Dương (tăng 49%)... Giá đất tại nhiều địa phương cũng ghi nhận mức tăng 5 - 30%, đặc biệt tại các khu vực dự kiến có điều chỉnh địa giới hành chính hoặc được hưởng lợi từ vị trí địa kinh tế mới.

Tuy nhiên, chỉ sau một thời gian ngắn sôi động, thị trường đất nền đã có dấu hiệu hạ nhiệt. So với tháng 4/2025, mức độ quan tâm đến đất nền phía Bắc trong tháng 5 đã giảm tại nhiều địa phương: Bắc Giang giảm 11%, Bắc Ninh giảm 4%, Hòa Bình giảm 16%, Hưng Yên giảm 10% Vĩnh Phúc giảm 14%, theo Batdongsan.com.vn.

Giá chững, thanh khoản chậm

Khảo sát tại một số khu vực từng là "điểm nóng" đầu năm nay cho thấy sự chững lại rõ rệt về giá và thanh khoản. Tại Hưng Yên, địa phương từng bùng nổ tìm kiếm và nhận được rất nhiều sự quan tâm của giới đầu tư, giá đất tại các khu vực như Văn Giang, Phụng Công, Cửu Cao, Xuân Cao hiện phổ biến ở mức 40 - 55 triệu đồng/m2, gần như không biến động so với tháng trước. Các lô đất mặt tiền vòng xuyến tại Văn Giang vẫn chào bán 125 - 150 triệu đồng/m2 nhưng bắt đầu xuất hiện hiện tượng giảm nhẹ 1-2 giá mà vẫn khó giao dịch. Một số chủ đất phải giảm giá để xoay vòng vốn, nhưng vẫn chưa có người mua.

Tại TP. Hưng Yên, đất mặt đường Lương Định Của giảm từ 35 triệu xuống còn 32 triệu đồng/m2. Khu vực Hiến Nam cũng ghi nhận mức giảm nhẹ về 30 triệu đồng/m2. Tại Thái Bình, giá đất trung tâm thành phố như phường Hoàng Diệu chỉ còn 29 - 30 triệu đồng/m2, giảm 1 - 2 triệu so với thời điểm "sốt nóng".

Tương tự, tại Việt Trì (Phú Thọ), đất ở phường Thọ Sơn được chào giá 22 - 27 triệu đồng/m2, nhưng giao dịch thực tế thấp hơn từ 1-2 giá. Khu vực Minh Phương cũng giảm từ 30 - 34 triệu đồng xuống còn 29 - 32,5 triệu đồng/m2. Tại Bắc Ninh, đặc biệt là các huyện như Gia Bình, Lương Tài, Thuận Thành - giá đất gần như đi ngang trong hơn 2 tháng qua. Lượng nhà đầu tư đổ về tìm kiếm cơ hội cũng đã giảm rõ rệt, không ít người "ôm hàng" đang trong tình trạng mắc kẹt.

Giá trị thực vẫn là yếu tố quyết định

Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty EZ Property đã từng cảnh báo rằng việc chạy theo các cơn "sốt đất" do kỳ vọng vào thông tin như sáp nhập tỉnh có thể khiến nhà đầu tư rơi vào cảnh mua cao, bán thấp, thậm chí chôn vốn trong nhiều năm.

Ông nhắc lại bài học từ 17 năm trước, khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội: "Thời điểm trước khi Quốc hội chính thức thông qua, giá đất tại các khu vực Hà Tây cũ đã tăng gấp 2 - 3 lần chỉ trong nửa năm. Nhưng khi việc sáp nhập thực sự diễn ra, làn sóng đầu tư theo tin đồn nhanh chóng hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư buộc phải bán tháo vì mất thanh khoản".

Theo ông Toản, kịch bản tương tự đang lặp lại ở một số địa phương nơi trước đây vài tháng xuất hiện tin đồn trở thành trung tâm tỉnh mới. Giá đất tăng chóng mặt trong thời gian ngắn, nhưng thiếu nền tảng thực sự về hạ tầng, quy hoạch hay dân cư. Khi kỳ vọng không trở thành hiện thực, nhà đầu tư "ôm đất" lại không biết cách nào thoát hàng.

"Giá trị thực của bất động sản vẫn phải dựa trên nhu cầu thực và tốc độ phát triển thực tế của địa phương. Việc chuyển trung tâm hành chính có thể tạo tác động tích cực dài hạn, nhưng chưa đủ để thúc đẩy giá đất tăng ngay lập tức", ông Toản phân tích.

Ông cũng lưu ý rằng, tại các tỉnh lẻ, thị trường không sôi động thường xuyên, mua vào dễ nhưng bán ra khó, nhất là khi dòng tiền đầu cơ rút đi. Tâm lý đầu tư theo tin đồn khiến giá bị đẩy lên quá nhanh, trong khi cung - cầu thực tế không thay đổi đáng kể. "Ngay cả khi một địa phương trở thành thủ phủ mới, mức tăng giá đất cũng khó vượt quá 20% trong ngắn hạn", ông nói.

Ông Toản khuyến nghị nhà đầu tư nên tỉnh táo, tránh phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính: "Thị trường hiện tại chủ yếu bị dẫn dắt bởi tâm lý, chứ chưa xuất phát từ các thay đổi thực chất về kinh tế - xã hội. Nếu vay quá nhiều mà thị trường không thuận lợi, nhà đầu tư sẽ rơi vào thế bị động, buộc phải bán tháo và chấp nhận lỗ nặng"./.