Lời tòa soạn:
Condotel hay còn gọi là căn hộ khách sạn là dòng sản phẩm kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn. Xuất hiện và nở rộ ở Việt Nam năm 2014, giai đoạn 2015 - 2018 được coi là thời kỳ thăng hoa của condotel. Lợi thế mô hình đầu tư hấp dẫn đã đưa condotel nhanh chóng nằm trong danh mục đầu tư ưu tiên của giới kinh doanh sành sỏi.
Kéo theo đó, nguồn cung sản phẩm này cũng ồ ạt xuất hiện trên thị trường. Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong giai đoạn 2015 - 2018 đã có khoảng 30.000 sản phẩm condotel được tung ra thị trường tại nhiều địa bàn có lợi thế du lịch như Nha Trang (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang), Đà Nẵng...
Tuy nhiên, đến năm 2019, thương vụ vỡ cam kết lợi nhuận khiến condotel mất điểm trong mắt các nhà đầu tư và cú giáng bồi của Covid-19 một năm sau đó thực sự đã nhấn thêm gam màu xám trên bức tranh thị trường này. Từ đó đến nay, condotel dường như bị "lãng quên".
Được đánh giá là loại hình nhiều tiềm năng phát triển, nhiều năm nay, chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch nói chung và bất động sản đa công năng như condotel, officetel nói riêng vẫn trong tình trạng nửa vời, chưa có "danh phận" rõ ràng. Từ công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ năm 2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, đến nay vẫn chưa có nhiều chuyển biến, các địa phương vẫn lúng túng trong việc cấp giấy chứng nhận cho sản phẩm này.
Mới đây, Chính phủ ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (Nghị định 10), có hiệu lực từ ngày 20/5. Trong đó, bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang rơi vào trầm lắng, quy định mới tại Nghị định 10 có thể khơi dậy sức sống của thị trường condotel; đồng thời đem lại những tác động, chuyển biến tích cực cho phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và thị trường địa ốc nói chung hay không? Đây liệu đã là giải pháp cần và đủ để tháo gỡ toàn diện vướng mắc về pháp lý cho sản phẩm condotel phát triển lành mạnh?
Bàn luận sâu hơn về vấn đề này, Reatimes khởi đăng tuyến bài: "Tiếp tục đi tìm "danh phận" pháp lý cho condotel".
Trân trọng giới thiệu tới độc giả!
Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/04/2023 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã chính thức có hiệu lực từ ngày 20/05/2023. Trong đó có bổ sung quy định cấp "sổ đỏ" cho condotel, officetel tại khoản 5 Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014.
Trước đó, ngày 15/5/2023, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã ban hành Công văn số 3382/BTNMT-ĐĐ về việc triển khai thực hiện quy định của pháp luật về đất đai, gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu rà soát, ban hành theo thẩm quyền các văn bản để tổ chức thực hiện Nghị định 10.
Nghị định 10 ban hành được coi là tin vui cho thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng; đến văn bản của Bộ Tài nguyên và Môi trường yêu cầu cấp sổ đỏ và có hướng dẫn cụ thể hơn là một bước tiến, giúp cho nhà đầu tư có thêm sự yên tâm khi quay trở lại đầu tư vào phân khúc này.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để quy định tại Nghị định 10 thực sự "thẩm thấu và đi vào cuộc sống", đem lại những chuyển biến tích cực cho thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không chỉ trong ngắn hạn mà còn về lâu dài, các bộ ngành hữu quan và chính quyền các địa phương sẽ còn nhiều việc phải làm. Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội xoay quanh vấn đề này.
Dự thảo Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi
cần định danh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng
PV: Ông đánh giá như thế nào về tiềm năng và những khó khăn mà thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, nhất là các sản phẩm như căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng (villa), nhà phố thương mại (shophouse) và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ đang gặp phải?
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Kể từ năm 2016 đến trước đại dịch Covid-19 (cuối năm 2019, đầu năm 2020), phân khúc thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ ở một số tỉnh có tiềm năng, thế mạnh về du lịch biển như Khánh Hòa, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu và Kiên Giang… với lượng khách du lịch trong và ngoài nước ngày càng gia tăng.
Tuy nhiên, do tác động, ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 dẫn đến việc giãn cách xã hội trên quy mô toàn cầu, hoạt động sản xuất - kinh doanh đình trệ, chuỗi giá trị toàn cầu bị đứt gãy… đã khiến ngành du lịch gặp nhiều khó khăn. Điều này khiến cho thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng rơi vào tình trạng trầm lắng; số lượng các căn hộ condotel, shophouse… bị tồn đọng nhiều, không bán được; công suất lấp đầy các phòng nghỉ khách sạn, resort… thấp. Vì vậy, hoạt động đầu tư, kinh doanh ở phân khúc thị trường này gặp rất nhiều khó khăn.
Mặt khác, một nguyên nhân nữa gây ra rào cản cho các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua trên thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, đó là còn thiếu các quy định của pháp luật về công nhận quyền sở hữu đối với người mua, thuê căn hộ condotel, shophouse; về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất sử dụng để xây dựng các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.
Hậu quả là cả giới đầu tư, kinh doanh và khách hàng mua sở hữu bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đều rất băn khoăn, lo lắng, bất an khi tham gia vào thị trường này. Bởi hàng tỷ đồng được họ đầu tư vào bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nhưng lại không được pháp luật bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp; phòng ngừa rủi ro bằng một hệ thống các quy định đầy đủ, thống nhất, đồng bộ và tường minh. Khó khăn lại chồng chất thêm khó khăn.
PV: Nhiều nhà đầu tư trên thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang khá hưng phấn khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận sở hữu cho phân khúc condotel đã bắt đầu có hiệu lực từ 20/5 vừa qua.
Căn cứ pháp lý trong Nghị định này có thể khiến các địa phương yên tâm xác định được “danh phận” cho phân khúc condotel và các “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ”, thưa ông?
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Sau bao nhiêu tranh luận, kiến nghị, khắc khoải, mong mỏi, chờ đợi, cuối cùng ngày 03/04/2023, Chính phủ ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Tại khoản 4 Điều 1 của Nghị định này bổ sung quy định: “Đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 126, khoản 1 Điều 128 của Luật Đất đai.
Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này. Việc thể hiện thông tin về thửa đất trên Giấy chứng nhận phải đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Quy định này đã cởi bỏ áp lực, sự lo lắng cho nhà đầu tư kinh doanh và khách hàng về tính pháp lý của các sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Lần đầu tiên, các sản phẩm này chính thức được thừa nhận danh phận về mặt pháp lý. Hy vọng, từ quy định này sẽ tạo ra cú hích thúc đẩy sự hồi phục, phát triển của phân khúc thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng ở nước ta trong thời gian tới.
Điều này không chỉ góp phần khai thông, tháo gỡ điểm nghẽn; khuyến khích, thu hút các nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nói riêng mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân được tiếp cận, sử dụng các sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cao cấp.
Tuy nhiên, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP chỉ là sự tháo gỡ mang tính giải pháp tình thế. Để đưa nội dung của Nghị định này đi vào cuộc sống và phát huy giá trị tích cực thì Bộ Tài nguyên và Môi trường; các bộ, ngành hữu quan và chính quyền các địa phương phải tiếp tục ban hành thông tư; các quy định hướng dẫn, tổ chức triển khai thực hiện như: hướng dẫn về kinh phí tổ chức thực hiện; trình tự, thủ tục; căn cứ cấp quyền sở hữu bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng; hồ sơ, giấy tờ minh chứng; giải quyết khiếu nại, tố cáo… mà việc Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 15/05/2023 đã ban hành Công văn số 3382/BTNMT-ĐĐ về việc triển khai thực hiện quy định của pháp luật về đất đai là một hoạt động cụ thể của lộ trình tiếp cận này.
PV: Để tháo gỡ mọi vướng mắc pháp lý cho loại hình bất động sản này, chính sách, pháp luật cần tiếp tục hoàn thiện như thế nào?
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Về căn cơ lâu dài, trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung các quy định về chế độ sử dụng đất du lịch, nghỉ dưỡng; cần bổ sung vào “Điều 3. Giải thích từ ngữ” một điều khoản giải thích khái niệm về đất du lịch, nghỉ dưỡng.
Tôi cho rằng việc quy định một điều về đất thương mại, dịch vụ trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi phủ trùm lên các loại đất thương mại, dịch vụ cụ thể (trong đó có đất du lịch, nghỉ dưỡng) là không đầy đủ và là phương án xử lý điều chỉnh thiếu khôn ngoan.
Mặt khác, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng cần bổ sung quy định về định danh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng; quy định về hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Theo tôi, cần bổ sung một mục hoặc một chương về kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng bao gồm quyền và nghĩa vụ của các bên; các loại hình đầu tư, kinh doanh; hợp đồng kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng… nhằm góp phần bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản này vận hành đồng bộ, thông suốt, công khai, minh bạch.
Cần quan niệm dự án condotel là dự án kinh doanh bất động sản
PV: Ông nghĩ sao về hiện tượng nhiều dự án xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ hiện nay chỉ được quyết định chủ trương đầu tư, cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư căn cứ theo Luật Du lịch mà không căn cứ theo Luật Kinh doanh bất động sản, có mục tiêu là hoạt động du lịch? Quan niệm condotel có phải là dự án kinh doanh bất động sản hay không cần được thống nhất để từ đó, giải quyết triệt để vấn đề cấp sổ đỏ cho loại hình này?
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Việc kinh doanh căn hộ condotel chịu sự điều chỉnh, quy chiếu của một số đạo luật mà trước hết và trực tiếp nhất là Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch và Luật Đất đai. Hiện nay, có nhiều dự án xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ chỉ được quyết định chủ trương đầu tư, cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư căn cứ theo Luật Du lịch mà không căn cứ theo Luật Kinh doanh bất động sản, có mục tiêu là hoạt động du lịch là chưa thực sự phù hợp.
Bởi lẽ, suy cho cùng xét về bản chất, condotel dịch ra tiếng Việt là căn hộ khách sạn và chúng ta đều biết chủ đầu tư xây dựng khách sạn không phải để ở mà để kinh doanh. Có nghĩa là chủ đầu tư bỏ vốn xây dựng khách sạn, sau đó cho khách hàng mua hoặc thuê để lưu trú. Khách hàng phải trả tiền cho việc lưu trú này theo số lượng thời gian lưu trú và dịch vụ được thụ hưởng trong thời gian lưu trú. Chủ đầu tư condotel sau khi xây dựng và đưa sản phẩm bất động sản này vào sử dụng có thể tự mình kinh doanh lưu trú hoặc thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp thực hiện. Người sử dụng condotel là bất kỳ cá nhân, tổ chức nào có nhu cầu và thông thường, đa số họ là du khách.
Vì vậy, tôi cho rằng cần quan niệm dự án condotel là dự án kinh doanh bất động sản, mà đã là dự án kinh doanh bất động sản thì nó phải chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.
PV: Mới đây, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết, một số ý kiến đề nghị làm rõ “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú” tại điểm b khoản 1 Điều 6 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản; trong khi đó tại khoản 1 Điều 45 mới đưa ra quy định về hợp đồng đối với căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), chưa có các loại bất động sản mới khác như cửa hàng kết hợp lưu trú (shophouse), căn hộ dịch vụ (serviced apartment)…
Theo ông, cơ quan soạn thảo cần sửa đổi Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản như thế nào đối với loại hình bất động sản này để bảo đảm minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư cũng như của khách hàng, người mua và bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật?
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Tôi tán thành và ủng hộ quan điểm của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội; đề nghị cơ quan soạn thảo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi bổ sung quy định giải thích rõ “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú” quy định tại điểm b khoản 1 Điều 6.
Đồng thời, bổ sung quy định về hợp đồng đối với cửa hàng kết hợp lưu trú (shophouse), căn hộ dịch vụ (serviced apartment) tại khoản 1 Điều 45 nhằm đảm bảo tính thống nhất, tương thích, cụ thể, tường minh giữa các điều luật của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi; tạo ra cách hiểu thống nhất và áp dụng thống nhất giữa các địa phương góp phần bảo đảm minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư cũng như của khách hàng, người mua loại bất động sản này.
PV: Đất thương mại dịch vụ là đất có thời hạn sử dụng, trong khi người đầu tư mua căn hộ du lịch thì muốn sở hữu không giới hạn. Nếu hết thời hạn sử dụng đất, thời hạn sử dụng công trình, thì xử lý các vấn đề quyền sở hữu của người dân như thế nào, với những điều kiện ra sao, nghĩa vụ và quyền hạn nào giữa chủ đầu tư, người dân và chính quyền? Nói cách khác, đâu là giải pháp để người mua có thể được hưởng quyền sở hữu vĩnh viễn, lâu dài đối với tài sản mà mình đứng tên sở hữu?
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Đối với trường hợp đất thương mại dịch vụ là đất có thời hạn sử dụng, trong khi người đầu tư mua căn hộ du lịch thì muốn sở hữu không giới hạn. Theo tôi, xử lý mâu thuẫn trong trường hợp này như sau:
Khi hết thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ mà chủ sở hữu căn hộ du lịch muốn bảo vệ quyền sở hữu căn hộ du lịch lâu dài thì họ làm đơn xin gia hạn thời hạn sử dụng đất gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân, Việt kiều được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; UBND cấp huyện đối với các chủ thể khác). Cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét trong thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, chấp hành pháp luật đất đai thì gia hạn thời hạn sử dụng đất giống như việc gia hạn sử dụng các loại đất khác theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
Trong trường hợp đất thương mại dịch vụ hết thời hạn sử dụng và Nhà nước ra quyết định thu hồi đất thì người sở hữu căn hộ du lịch được bố trí tái định cư ở khu vực đất khác có vị trí tương tự hoặc được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.
PV: Theo ông, đâu là tầm nhìn xây dựng chính sách và giải pháp để tháo gỡ các khó khăn, nhất là về pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng của Việt Nam, để khơi thông nguồn lực của thị trường này, trở thành “con gà đẻ trứng kim cương” cho kinh tế Việt Nam?
PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Về căn cơ, chúng ta phải rà soát hệ thống pháp luật để phát hiện những điểm bất cập, những khoảng trống, kẽ hở để sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện. Khi sửa đổi, bổ sung, cần có đánh giá, tổng kết thực tiễn một cách bài bản, đầy đủ, nghiêm túc. Đồng thời, trước khi ban hành các quy định mới, cần có nghiên cứu đánh giá tác động về kinh tế - xã hội (tác động tích cực và tác động tiêu cực). Đặc biệt là phải chú trọng đảm bảo tính thống nhất, tương thích, đồng bộ trong nội dung các quy định của từng đạo luật; của hệ thống pháp luật về bất động sản.
Bổ sung khung pháp lý đồng bộ cho sự hình thành và phát triển của phân khúc thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng với sự định danh chính thức tên gọi của các sản phẩm bất động sản mới này; quy định về chế độ quản lý hoạt động của phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng; có các biện pháp pháp lý bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng; bổ sung cơ chế, chính sách về khuyến khích, ưu đãi, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia đầu tư, kinh doanh ở phân khúc thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng…
Mặt khác, khi soạn thảo, sửa đổi, bổ sung hoàn thiện hệ thống pháp luật về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cần quán triệt, thể chế hóa các quan điểm, đường lối của Đảng tại Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII; Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao và các nghị quyết khác của Đảng có liên quan…
PV: Trân trọng cảm ơn những chia sẻ của ông!
