GS. Đặng Hùng Võ chỉ ra 3 “lỗ hổng” pháp luật cần lấp đầy để phát triển BĐS du lịch

Ở Việt Nam, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã được manh nha phát triển từ lâu, tuy nhiên khi thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, bong bóng “xì hơi” do lạm phát trong giai đoạn 2009 - 2013, hoạt động của phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng bị chững lại.

Từ khoảng những năm 2014, 2015, trong đà phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng mới thực sự bùng nổ và có những bước phát triển sôi động khi thu hút được mối quan tâm lớn của các nhà phát triển bất động sản và nhà đầu tư.

Tại thời điểm hiện tại, nước ta có hàng trăm dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng kiểu mới được đầu tư tập trung vào 3 sản phẩm chủ lực bao gồm: Căn hộ lưu trú (condotel), biệt thự lưu trú (villa) và nhà phố thương mại (shophouse). Theo số liệu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), ở 15 tỉnh, thành phố du lịch phát triển, có khoảng 300 dự án với hàng trăm ngàn sản phẩm, giá trị khoảng 30 tỷ USD. 

Theo các chuyên gia, kể từ năm 2018, trong thời điểm phát triển cao trào nhất, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam đã rơi vào tình trạng không có khung pháp lý hoàn chỉnh để hoạt động. Đến cuối năm 2019, thị trường bước vào giai đoạn phát triển nóng và tự phát, cuối cùng cũng đã dẫn tới một vài sự “đổ vỡ” và sau đó kéo cả thị trường lao dốc. 

Việc phá vỡ cam kết lợi nhuận trong khai thác các dự án đã hoàn thành và thiếu khung pháp luật đã khiến các nhà đầu tư quay lưng với thị trường này. Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, đặc biệt là những sản phẩm chủ lực kể trên gần như “nằm im bất động” từ đó đến nay. Trong đó, vấn đề tách Giấy chứng nhận cho các nhà đầu tư cá nhân đã mua các đơn vị bất động sản condotel, shophouse hay villa trong suốt thời gian qua vẫn còn nhiều vướng mắc. 

Đầu tháng 4/2023, Nghị định 10/2023/NĐ-CP ra đời, trong đó quy định cấp Giấy chứng nhận cho condotel, officetel nếu đáp ứng đủ điều kiện, được kỳ vọng là động thái đầu tiên thúc đẩy quá trình tiếp tục xác định “danh phận” pháp lý rõ ràng, đầy đủ hơn cho loại hình đơn vị bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Hoàn thiện đầy đủ khung pháp luật sẽ tiếp tục thúc đẩy phân khúc này phát triển lành mạnh, bài bản và phát huy hết được vai trò, đóng góp lớn vào thúc đẩy du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn của nước ta.

Tuy nhiên, để có thêm góc nhìn tổng quan về thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng như đưa ra giải pháp tháo gỡ những nút thắt pháp lý cho thị trường này, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc phỏng vấn với GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

NHỮNG "LỖ HỔNG" PHÁP LÝ LÀ GÌ?

PV: Thưa Giáo sư, Nghị định 10/2023/NĐ-CP sẽ có hiệu lực vào 20/5 tới đây. Ông đánh giá như thế nào về tính khả thi của quy định cấp sổ đỏ cho condotel tại Nghị định này? 

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Trước khi đề cập đến câu chuyện của Nghị định 10, tôi muốn đặt vấn đề ngược trở lại về mặt bản chất, tức là cho đến nay, bất động sản du lịch vẫn thiếu một khung pháp luật hoàn chỉnh để hoạt động. 

Bắt đầu từ năm 2014 khi thị trường bất động sản phục hồi và phát triển trở lại, Nhà nước tập trung vào phát triển phân khúc nhà ở xã hội với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng; trong các nhà đầu tư tư nhân, có người dấn thân vào phân khúc nhà ở xã hội, có người đầu tư vào nhà ở thương mại giá rẻ, nhưng nhiều nhà đầu tư lớn thì bỏ đó những dự án nhà ở thương mại giá cao đang vướng nợ xấu để lao vào khởi động phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng kiểu mới. Vì vậy mà thị trường bất động sản sớm khôi phục và phát triển nhanh chóng, nhưng rồi cũng sớm vướng mắc trong vòng pháp lý chật hẹp.

Sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng kiểu cũ là một dự án khách sạn hay một khu vui chơi, khu nghỉ dưỡng... nào đó của một chủ đầu tư và do chủ đầu tư đó khai thác. Hình thức này quá cũ kể từ khi kinh tế thị trường mới hình thành, không có gì đáng nói về khung pháp luật. 

Khi kinh tế phát triển, nhu cầu tiêu dùng đa dạng hơn đã làm cho dạng thức của hàng hóa bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng thay đổi theo hướng đa dạng hơn. Một dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cần có dạng đa công năng, có thể vừa có phần cho thuê lưu trú, vừa có phần bán cho người đến cư trú, có thể làm văn phòng giao dịch, có thể là cơ sở dịch vụ ẩm thực... Tính đa công năng của bất động sản cũng là hệ quả tất yếu của tính đa dạng du lịch. 

Đến đây, người ta nghĩ ngay đến các dự án lớn, cần vốn đầu tư lớn. Lúc đó, một hay vài nhà đầu tư lớn không thể giải quyết được vấn đề, mà cần tới cơ chế bán bất động sản hình thành trong tương lai để lôi cuốn nhiều nhà đầu tư cá nhân tham gia đầu tư. Vấn đề khoảng trống pháp lý lại được đặt ra, khi cơ chế bán bất động sản hình thành trong tương lai mới chỉ được phép áp dụng cho bất động sản nhà ở.

Khoảng trống pháp luật đang tồn tại, có 3 vấn đề cần tới sự lấp đầy của pháp luật:

(1) Bất động sản đa công năng có được hình thành không, và được hình thành tới cỡ nào?

(2) Một dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có thể chia nhỏ ra thành nhiều bất động sản thành phần để bán cho các nhà đầu tư cá nhân không? Và có được bán khi chưa hình thành không?

(3) Đất đai để phát triển các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đa công năng, trong đó có công năng để ở được sử dụng dài hạn như đất ở hay có thời hạn như đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp? 

Pháp luật cần có quy định rõ để gỡ rối cho sự phát triển các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phát triển rất mạnh trong tình trạng không có khung pháp lý, chỉ dựa vào lời hứa của chính quyền địa phương với các nhà đầu tư dự án và lời hứa của nhà đầu tư dự án với các nhà đầu tư cá nhân.

Rồi đến khi đại dự án Cocobay "đứt gánh", khoảng trống pháp luật lộ rõ từng bước, độ nóng của phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng giảm dần, rồi đi tới mất sức hấp dẫn. Sau đó, sự xuất hiện của Covid-19 đã làm cho du lịch đóng băng, cũng là làm cho đầu tư bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nguội lạnh theo.

Nhìn vào thực tế phát triển của giai đoạn trước, một số chính quyền cấp tỉnh hứa với các chủ đầu tư dự án rằng, đất làm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là đất được giao vĩnh viễn giống như đất ở. Chủ đầu tư dự án lại quảng bá thông tin này tới những nhà đầu tư cá nhân. Ai nghe cũng thấy rất “mùi tai”, cơ hội đầu tư không thể bỏ lỡ. Tuy nhiên, thực tế không có quy định nào như vậy. Dần dần, một số thị trường địa phương “vỡ trận” khi các nhà đầu tư cá nhân quay lưng lại với các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Đặc biệt, thời điểm ấy, có tình trạng không ít địa phương giao “đất ở không hình thành đơn vị ở” - có nghĩa là giao đất du lịch, nghỉ dưỡng cho các dự án đầu tư có chế độ sử dụng như đất ở. Khi đó, tại một Hội thảo của Bộ Xây dựng, tôi có phát biểu rằng, thuật ngữ pháp lý này là vô nghĩa vì không có luật pháp nào quy định, cũng không có giải thích về việc thế nào là “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Vậy thì việc giao “đất ở không hình thành đơn vị ở” chỉ là câu chuyện huyễn hoặc pháp luật.

Tuy nhiên, khách quan mà nói thì địa phương hứa như vậy, cũng có cái lý của họ. Bởi vì nếu là bất động sản du lịch, có nghĩa là người ta có thể đến ở, thuê dài hạn hoặc thậm chí là mua một đơn vị bất động sản du lịch để đến đấy ở mà không cần những hạ tầng của việc ở, như chợ, trường học… Ví dụ như giới làm việc công nghệ, chuyên gia, tôi cho rằng họ cũng chỉ cần một chỗ để ngủ thôi. Họ có thể mua “second-home” để đến nghỉ, mỗi quý một lần chẳng hạn. “Second-home” thì cũng là chỗ ở. 

Chính vì vậy, từ năm 2018, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu sửa Luật Đất đai để tạo khung pháp lý cho bất động sản du lịch, bởi đây là nền tảng cần thiết để phát triển ngành kinh tế du lịch của Việt Nam. Đến năm 2019, Cocobay “đứt gánh”, dẫn đến đổ vỡ hàng loạt dự án bất động sản du lịch, nhà đầu tư cá nhân tiếp tục quay lưng lại với loại hình này.

Như vậy, chế độ sử dụng đất kinh doanh du lịch là chưa rõ ràng như một khoảng trống pháp luật.

Cũng từ thực tế, các dự án phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nghiễm nhiên sử dụng phương thức đầu tư và bán bất động sản hình thành trong tương lai, trong khi pháp luật chỉ cho phép các dự án nhà ở được áp dụng phương thức này. 

Là đất sản xuất, kinh doanh, nhưng vì cứ nghĩ rằng nó giống đất ở nên người ta áp dụng bán bất động sản hình thành trong tương lai đối với bất động sản du lịch khi xây dựng xong hạ tầng. Và điều này cũng là trái luật, bởi không có khung pháp luật nào quy định. Cho đến thời điểm hiện tại, các chủ đầu tư dự án bất động sản du lịch vẫn đang bán bất động sản hình thành trong tương lai, bởi nếu không làm như vậy sẽ không có vốn để triển khai dự án.

Quay trở lại với Nghị định 10, rằng liệu quy định mới có giải quyết được các vấn đề pháp lý cơ bản đang còn trống hay không? Chắc chắn là không, bởi vì đó phải là luật quy định, chứ không thể chỉ là nghị định về cấp Giấy chứng nhận. Pháp luật về tạo lập bất động sản là "cái gốc", cấp Giấy chứng nhận là "cái ngọn".

PV: Với quy định tại Nghị định 10, cấp giấy chứng nhận có thời hạn 50-70 năm cho các căn hộ condotel sẽ đặt ra vấn đề về quyền sở hữu tài sản đối với căn hộ của người mua. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự, quyền sở hữu chỉ chấm dứt khi tài sản đã được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Về vấn đề này, ngành Xây dựng chịu trách nhiệm xác định tài sản, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hình thành đã thống nhất với Bộ luật Dân sự chưa.

Tuy nhiên có trường hợp, ở nhiều nơi, nhất là khu vực miền Nam, người dân có cây lâu năm như cây sầu riêng trên đất; mà nhà nào có vườn sầu riêng chục gốc thôi là nuôi sống cả gia đình. Thế nhưng, không được ghi nhận đây là tài sản gắn liền, không có giá trị. Thành ra bây giờ, Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà trên đó có cây lâu năm là người dân sẽ thiệt thòi. Vậy thì đăng ký tài sản trên đất như thế nào?

Ở nước ta, việc đưa ra quyết định quản lý về tài sản gắn liền với đất như thế nào? Đối với nhà ở là vai trò của Bộ Xây dựng; nhưng nếu là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng thì lại do Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch; nếu tài sản là trụ sở cơ quan hành chính, sự nghiệp thì lại là Bộ Tài chính; nếu là cây cối thì là Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn… 

Thành ra hiện nay, quản lý tài sản như thế nào chưa được ghi nhận rõ ràng. Đúng ra, điều này cần được ghi trong Luật Đất đai, hoặc hình thành riêng một Luật về quản lý tài sản gắn liền với đất, trong đó Luật Nhà ở chỉ là một phần của Luật này.

CẦN CHO PHÉP BÁN BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

PV: Cách đây 2 năm, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành công văn hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Nhưng vì sao sau đó, các địa phương vẫn lúng túng trong thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho người mua sản phẩm này?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Cách đây 2 năm, Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn cấp sổ đỏ theo luật hiện hành, tức là đất thương mại, dịch vụ có thời hạn sử dụng 50 năm (trường hợp đặc biệt có thời hạn 70 năm). Đó là chuyện đương nhiên. Nhưng căn cứ vào đâu để cấp Giấy chứng nhận lại rất chung chung, không cụ thể. 

Hơn nữa, chỉ là cấp Giấy chứng nhận cho tài sản đã đầu tư trên đất thì người dân hỏi là tại sao quyền sử dụng đất lại chưa được cấp giấy. Khi chưa trả lời được những câu hỏi bức xúc của dân thì người dân cho rằng chưa nên đăng ký tài sản làm gì!

Với Công văn 703, các địa phương vẫn lúng túng trong việc cấp Giấy chứng nhận là bởi tất cả các đơn vị bất động sản này đều dưới dạng bán bất động sản hình thành trong tương lai - chưa hoàn chỉnh như một đơn vị bất động sản mà vẫn còn đang “ở trên giấy”; dù tòa nhà có thể cao lên, nhưng chưa chắc phần thô đã hoàn thành. Như vậy thì không cấp sổ được. Muốn cấp được sổ, đơn vị bất động sản phải hoàn chỉnh và đang tồn tại một cách đầy đủ.

Hơn nữa, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chưa có khung pháp lý, nhất là pháp lý về sử dụng đa công năng chưa hình thành, vẫn theo khung pháp luật hiện hành. Nghị quyết số 18-NQ/TW về "tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" cũng đã đặt ra yêu cầu xây dựng các quy định pháp luật đối với quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích, trong đó có đất sử dụng vào mục đích du lịch. Hay nói cách khác, Nghị quyết 18 đặt ra vấn đề cần xem xét về chế độ sử dụng đất đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có người đến ở, đất này có thời hạn sử dụng là bao nhiêu.

PV: Vậy việc chưa cho phép bán bất động sản hình thành trong tương lai đối với phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng gây ra những tác động như thế nào đến thị trường, thưa ông?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Hiện nay, doanh nghiệp Việt Nam rất thiếu vốn. Thứ nhất là thiếu vốn tín dụng, bởi sự thực các ngân hàng thương mại Việt Nam sức mạnh cũng có hạn. Hơn nữa, vì ngân hàng thương mại cũng nhận tiền gửi rồi đem cho vay, họ cũng kinh doanh, nên việc nới room tín dụng hay hạ thấp lãi suất cũng có giới hạn nhất định. Đây cũng không phải là vấn đề mấu chốt của thị trường vốn cho bất động sản.

Thứ hai, thị trường cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp cũng đang trục trặc. Trái phiếu riêng lẻ phát hành xong, nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản cũng “chịu cứng” trong việc thanh toán gốc và lãi cho nhà đầu tư. Lãi suất trái phiếu bao giờ cũng cao hơn lãi suất tín dụng thì mới huy động được. 

Nói chung, cung vốn tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu cho thị trường bất động sản ở Việt Nam cực kỳ yếu. Thị trường bất động sản chỉ có thể phát triển tốt nhờ vào bán bất động sản hình thành trong tương lai, kể cả bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Đây không chỉ là phương thức kinh doanh, mà còn là phương thức huy động vốn hữu hiệu. Điều cần làm là phải kiểm soát được mọi rủi ro có thể phát sinh. 

PV: Trân trọng cảm ơn những chia sẻ của Giáo sư!