Theo thống kê sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM.
Tại Hà Nội, trong số 845 (cụm, tòa) chung cư thương mại trên địa bàn thành phố thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. TP.HCM hiện có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có 1 chung cư đang xảy ra tranh chấp.
Tại các thành phố lớn, hình ảnh người dân tại các tòa nhà chung cư căng băng rôn, hay đi diễu hành vòng quanh để phản đối chủ đầu tư, ban quản lý... đã không còn xa lạ. Những mâu thuẫn kéo dài còn tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng xấu đến uy tín, hiệu quả sản xuất - kinh doanh của chủ đầu tư.
Tại tọa đàm "Khuôn khổ pháp luật giải quyết xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư tại các khu chung cư" diễn ra mới đây, các chuyên gia đã thảo luận nhằm chỉ ra thực trạng tranh chấp tại các khu nhà chung cư; phân tích nguyên nhân, đưa ra khuyến nghị liên quan đến khuôn khổ pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu tư, kinh doanh, quản lý nhà ở cao tầng nhằm giải quyết một cách căn cơ tình trạng xung đột hiện nay giữa cư dân và chủ đầu tư tại các khu chung cư. Đồng thời, đưa ra những giải pháp ngăn chặn, giảm thiểu tranh chấp phát sinh trong tương lai.
Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm cho biết, nhà chung cư đang phát triển mạnh tại Việt Nam trong những năm gần đây do nhu cầu nhà ở tại các đô thị tăng cao. Tuy nhiên, kéo theo đó là các tranh chấp, mâu thuẫn liên quan đến chung cư cũng liên tục xảy ra, nhất là ở các thành phố lớn đặc biệt tại TP. Hà Nội và TP.HCM. Bất chấp nỗ lực hoàn thiện chính sách của các cơ quan quản lý, xung đột giữa người dân và chủ đầu tư dự án nhà chung cư vẫn liên tục nổ ra cho thấy “cuộc chiến” này chưa có hồi kết.
Theo vị luật sư, nguyên nhân chủ yếu trong các vụ tranh chấp hiện nay liên quan đến sở hữu chung - riêng, cách xác định diện tích căn hộ và chuyển giao phí bảo trì chung cư và một số vấn đề khác liên quan đến phí dịch vụ, giấy chứng nhận sở hữu căn hộ. Khi tranh chấp xảy ra, dù UBND ở địa phương cùng Sở Xây dựng đã vào cuộc giải quyết, nhưng tranh chấp đến nay vẫn chưa dừng, thậm chí vẫn đang leo thang.
"Những tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân hiện nay, đang đặt ra một bài toán khó không chỉ đối với hai phía trong tranh chấp và còn đối với cả các cơ quan quản lý Nhà nước", ông Tú nói.
Bên cạnh đó, luật sư Trương Anh Tú cho hay, hiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến nhà chung cư là quá chậm, chưa bắt kịp sự phát triển của nhà chung cư, như cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung - riêng... chưa đủ rõ; quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp với yêu cầu quản lý. Do đó, các cơ quan có thẩm quyền cần rà soát lại quy định của pháp luật có liên quan để kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định không còn phù hợp và hướng dẫn các cơ quan liên quan giải quyết các vụ khiếu kiện liên quan đến tranh chấp chung cư.
“Thiết nghĩ, tất cả các bên, thay vì sử dụng những biện pháp tiêu cực để ứng phó với nhau, thì nên dùng công cụ pháp lý để bảo vệ quan điểm, lợi ích của mình. Dưới góc độ quản lý nhà nước trong lĩnh vực cũng cần đặt lợi ích công cộng lên trên hết, để từ đó có sự đổi mới toàn diện, triệt để trong công tác xây dựng pháp luật chuyên ngành, cũng như thực hiện chức năng giám sát việc thực thi pháp luật của chủ đầu tư”, vị luật sư kiến nghị.
Luật sư Hoàng Tùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Trung Hòa cũng cho rằng, đối với các trường hợp không thể tiến hành hòa giải thì các bên cần phải thượng tôn pháp luật, sử dụng các quy định của pháp luật để giải quyết tranh chấp và xung đột.
Đây là nguyên tắc chung có thể áp dụng được đối với mọi tranh chấp và vấn đề phát sinh trong các quan hệ xã hội chứ không riêng gì cho tranh chấp chung cư. Đối với các tranh chấp trong mua bán, bàn giao, quản lý và sử dụng nhà chung cư thì phần lớn là không thỏa thuận được, tranh chấp kéo dài, quyền lợi các bên đều bị ảnh hưởng (đặc biệt là đối với khách hàng mua, sử dụng nhà chung cư). Việc áp dụng ác quy định của pháp luật để tiến hành giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp là biện pháp hiệu quả, đúng quy định và phần nào đó sẽ được đảm bảo thi hành.
“Cần ưu tiên xử dụng các quy định của pháp luật để giải quyết các tranh chấp, tránh sử dụng vũ lực hoặc các hình thức khác vi phạm đạo đức. Điều này còn tạo nên một văn hóa ứng xử, nếp sống văn minh”, vị chuyên gia đánh giá.
Luật sư Bùi Quang Hưng, Trưởng Văn phòng Luật sư Quang Hưng và Cộng sự nhìn nhận, trước thực trạng mô hình chung cư ngày càng phát triển và chưa kể đến mô hình các khu đô thị lớn cũng ngày càng trở nên phổ biến trong các tỉnh và thành phố ở Việt Nam, thì một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh điều chỉnh toàn bộ hành vi của chủ đầu tư và người mua nhà chung cư, khu biệt thự có dịch vụ quản lý và hành vi của cư dân sống tại chung cư, khu đô thị… sẽ là giải pháp hữu hiệu nhất để giải quyết các tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư đang diễn ra ngày càng phức tạp hiện nay./.
