Từ cuối năm 2019, thị trường bất động sản đứng trước thách thức lớn về vốn khi Ngân hàng Nhà nước thực hiện các biện pháp siết chặt tín dụng theo đúng lộ trình. Lãi suất cho vay bắt đầu được đẩy lên ở mức cao 11 - 12%/năm; nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%… Song, bước sang đầu năm 2020, dịch Covid-19 bùng phát 2 lần trở thành “cú bồi” khiến việc huy động vốn vào thị trường này khó khăn hơn.
Mới đây, trong báo cáo quý II/2020, Bộ Xây dựng dẫn báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến 31/3/2020 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 526.396 tỷ đồng, giảm 0,87% so với hết tháng 2/2020.
Như vậy, từ cuối năm 2019 và trong 6 tháng đầu năm 2020, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản có xu hướng giảm. Theo số liệu thống kê, bình quân dư nợ tín dụng trong 5 năm gần đây khoảng 7,3% (trong ngưỡng an toàn theo thông lệ quốc tế). Tuy nhiên, tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản giảm dần trong 5 năm trở lại đây, từ 8,05% xuống còn 6,47% trong năm 2019 và giảm còn 6,3% trong quý I/2020.
Bên cạnh đó, cơ cấu dư nợ bất động sản cũng có thay đổi theo từng giai đoạn. Cụ thể, cho vay đầu tư các dự án khu đô thị, dự án phát triển nhà ở và sửa chữa, cải tạo nhà chiếm tỉ lệ 38,9%; các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê chiếm 7,2%; các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất chiếm 3,9%.
Ngoài ra, các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng chiếm 4%; các dự án nhà hàng, khách sạn chiếm 9,7%; cho vay mua quyền sử dụng đất chiếm 9,1%; cho bất động sản khác chiếm 27,3%.
Bộ Xây dựng cũng cho biết, đại dịch Covid-19 đã có những tác động tiêu cực tới nền kinh tế thế giới và trong nước, theo đó các hoạt động sản xuất, kinh doanh đã bị đình trệ, nhiều doanh nghiệp rơi vào tình cảnh khó khăn.
Vốn thực hiện của các dự án đầu tư nước ngoài tiếp tục giảm trong 6 tháng đầu năm, chỉ bằng 95,1% so với cùng kỳ, song mức độ giảm đang cải thiện dần so với các tháng trước đó.
Đối với nguồn vốn FDI, trong nhiều năm trở lại, lĩnh vực bất động sản luôn đứng thứ 2 về thu hút nguồn vốn đầu tư FDI (chỉ sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo).
Tuy nhiên, theo số liệu thống kê 6 tháng đầu năm 2020 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư thì vốn đăng ký đầu tư trong lĩnh vực bất động sản chỉ đứng thứ 4 với tổng vốn đăng ký gần 850 triệu USD, chiếm khoảng 11% tổng nguồn vốn FDI đăng ký mới.
Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư bất động sản GP. Invest cho hay: “Một dự án bất động sản cần rất nhiều vốn, khi nhu cầu vốn lớn thì chủ đầu tư theo thông lệ chung là đi vay ngân hàng nhưng theo quy định của Nhà nước, vốn tự có của nhà đầu tư ít nhất phải chiếm 20%.
Ngoài ra, doanh nghiệp có thể huy động ngoài từ tiền vay ngân hàng, tiền ứng trước của người mua, huy động thông qua trái phiếu. Nhu cầu thực hiện trái phiếu trên thị trường bất động sản là nhu cầu rất cấp thiết nhưng lãi suất của trái phiếu rất cao. Thông thường, nhà phát triển dự án khó có thể “gánh” được mức chi phí lớn như vậy. Trong bối cảnh này, các chủ đầu tư cũng cần linh hoạt để tận dụng và huy động các dòng vốn khác nhau để phát triển được dự án. Tuy vậy, mỗi dự án cần có phương án phát triển một cách an toàn, thì mới có thể huy động được các dòng vốn”.
Theo các chuyên gia tài chính, diễn biến trên thị trường huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản hiện nay không hề dễ dàng do huy động vốn từ ngân hàng ngày càng khó khăn, lộ trình siết tín dụng ngày càng chặt chẽ. Mặt khác, sau tết Âm lịch, thị trường chứng khoán liên tục lao dốc do ảnh hưởng của dịch Covid-19, giá cổ phiếu giảm mạnh, tâm lý nhà đầu tư e ngại khiến cho con đường gọi vốn không dễ dàng như tính toán ban đầu.
Để thị trường bất động sản phát triển, cần phải có giải pháp khơi thông nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Việc cho vay phải đảm bảo tiêu chí phù hợp với năng lực tài chính của các đơn vị cung cấp tín dụng và phù hợp với các quy định điều hành tiền tệ của các tổ chức tín dụng cũng như diễn biến thực tế trước tác động của dịch bệnh. Các giải pháp đưa ra cần phải rõ ràng, tránh để xảy ra tình trạng doanh nghiệp loay hoay không biết tiếp cận như thế nào?
Bởi, nếu xem tài chính là dòng máu thì bất động sản là xương sống. Bất động sản thiếu tài chính, chắc chắn sẽ khó khăn. Thực tế, các doanh nghiệp bất động sản hiện nay khá chú ý đến việc đa dạng hóa các dòng vốn để ứng phó với những thay đổi về chính sách tiền tệ. Tuy vậy, trong bối cảnh dịch Covid-19 bùng phát, các cơ quan quản lý cần phải hỗ trợ các doanh nghiệp trong việc tìm nguồn vốn mới để kích hoạt thị trường tăng trưởng trở lại.
