Nguy cơ đổ vỡ kế hoạch kinh doanh
Hiện nay, tại Thanh Hoá hàng loạt nhà đầu tư cùng nhiều dự án bất động sản đang gặp khó sau khi trúng sơ tuyển lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất theo Luật Đấu thầu. Cụ thể như: Dự án khu dân cư kết hợp với công viên thể thao Đình Hương, TP. Thanh Hóa; Dự án khu dân cư phía Tây đường Hải Thượng Lãn Ông, phường Quảng Thắng; Dự án khu dân cư phía Tây Nam đường vành đai Đông Tây thuộc quy hoạch khu vực Đông Ga đường sắt cao tốc Bắc Nam, TP. Thanh Hóa…
Lý do là, Nghị định 25/2020/TT-BKHĐT ngày 28/2/2020 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư và Phụ lục V của Thông tư 06/2020/TT-BKHĐT hướng dẫn Nghị định này có hiệu lực từ ngày 5/11/2020 được cho là chưa thống nhất trong việc tính giá trị tối thiểu nộp ngân sách Nhà nước (giá trị m3).
Cụ thể, tại Điểm k, Khoản 2, Điều 47, Nghị định số 25, giá trị m3 được tính toán bằng cách lấy hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau khi trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất tham chiếu có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất thực hiện dự án…
Còn theo Phụ lục V, Thông tư 06, giá trị m3 được tính theo giá bình quân của tất cả các khu đất trên địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện có kết quả đấu giá trong vòng 2 năm trở lại.
Một nhà đầu tư tại TP. Thanh Hóa nêu ví dụ: Một dự án có quy mô 175ha, nếu tính giá trị m3 theo Nghị định 25 thì giá trị khoản tiền mà nhà đầu tư phải nộp vào ngân sách khoảng 2 tỷ đồng. Nhưng nếu tính toán theo Phụ lục V, Thông tư 06, thì giá trị m3 phải nộp cho ngân sách lên tới 580 tỷ đồng, tức là gấp 290 lần so với cách tính của Nghị định 25.
Theo một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, sự thiếu thống nhất trong cách tính giữa Nghị định và Phụ lục trong Thông tư hướng dẫn nêu trên dẫn đến nguy cơ phá sản của doanh nghiệp, bởi giá trị m3 phải nộp là quá cao.
Một số doanh nghiệp khác thì cho rằng, việc tính giá trị m3 như hướng dẫn tại Thông tư số 06 là không thực tế vì sự khác biệt quá lớn về lợi thế thương mại giữa các khu đất trong cùng địa bàn cấp huyện (không tương đồng về quy mô, vị trí, tính chất, chức năng…) khi tham chiếu để tính toán giá trị nộp ngân sách.
Mặt khác, trong thời gian qua, một số mặt bằng quy hoạch trên địa bàn TP. Thanh Hóa có tình trạng "sốt ảo", đẩy giá đất tăng cao bất thường. Như vậy, đặt giả thiết rằng, nếu giá trị "ảo" của lô đất tăng bình quân sau đấu giá càng lên cao thì giá trị m3 phải nộp ngân sách sẽ tăng theo. Điều này không phản ánh đúng bản chất và giá trị thực của thị trường bất động sản nói chung.
Mặt khác, việc áp dụng tính toán giá trị m3 theo Phụ lục V, Thông tư số 06 có thể làm giảm sức hút đối với dự án đầu tư có sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa trong thời gian tới. Do vậy, nhiều doanh nghiệp kiến nghị sửa đổi một số nội dung tại Thông tư này.
Giá trị m3 là khoản nộp thêm ngân sách Nhà nước ngoài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án đầu tư có sử dụng đất. Theo đó được tính theo công thức m3 = S x ΔG x k, trong đó, S là diện tích phần đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của khu đất, quỹ đất dự kiến giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án; ΔG: Là giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất; k: Là hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất, quỹ đất thực hiện dự án và các yếu tố cần thiết khác (nếu có).
Tại điểm k, Khoản 2, Điều 47, Nghị định số 25 hướng dẫn chi tiết Luật Đấu thầu, giá trị m3 được tính toán bằng cách lấy hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau khi trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất tham chiếu có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất thực hiện dự án…
Còn theo Phụ lục V, Thông tư 06, giá trị m3 được tính theo giá bình quân của tất cả các khu đất trên địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện có kết quả đấu giá trong vòng 2 năm trở lại. Việc áp dụng Thông tư này trong xác định giá trị m3 đang gây nhiều quan điểm trái chiều.
Cục Quản lý đấu thầu không giữ đúng lời hứa
Liên quan tới Thông tư số 06, trước đó, ngày 3/8/2021, tại Hội thảo hội thảo trực tuyến “Giải pháp tháo gỡ vướng mắc trong thực hiện Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT hướng dẫn về lựa chọn nhà đầu tư", nhiều ý kiến chuyên gia, luật sư, nhà quản lý cho rằng, cách tính giá trị nộp ngân sách tối thiểu (m3) theo Phụ lục V, Thông tư số 06 là bất hợp lý, chưa phù hợp với thực tiễn và gây thiệt thòi cho doanh nghiệp.
Sau khi tiếp thu các ý kiến phản biện về cách tính giá trị nộp ngân sách tối thiểu bà Vũ Quỳnh Lê, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đấu thầu, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, dự kiến giữa tháng 8, Bộ Kế hoạch và Đầu tư sẽ có một buổi họp lấy ý kiến lại lần nữa và dự kiến tháng 9 sẽ ban hành Thông tư, xử lý những vướng mắc trong việc xác định giá trị nộp ngân sách tối thiểu.
Tiếp đó, tại Hội thảo trực tuyến góp ý dự thảo Thông tư do Cục Quản lý đấu thầu tổ chức ngày 7/10/2021, ông Trần Hào Hùng - Cục trưởng Cục quản lý đấu thầu khẳng định trước hội nghị rằng, sẽ sớm trình, ban hành Thông tư 06 (sửa đổi).
“Về tiến độ ban hành văn bản, chúng tôi khẳng định, sẽ trình lãnh đạo Bộ để ban hành Thông tư trong thời gian sớm nhất, trong tháng 10 và không muộn hơn ngày 30/10”, ông Hùng nói tại hội thảo.
Thế nhưng, sau nhiều ngày chờ đợi, Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT hướng dẫn thực hiện Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/02/2020 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, vẫn chưa được "làm mới" theo cam kết trước đó của đại diện Cục Quản lý đấu thầu - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, khiến nhiều nhà đầu tư có sử dụng đất đã trúng sơ tuyển dự án như… ngồi trên đống lửa.
Trong khi đó, nhiều địa phương lại áp dụng cách xác định giá trị m3 theo Thông tư 06 theo cách riêng của mình, tạo ra sự không đồng nhất trong thực hiện văn bản quy phạm pháp luật. Một số địa phương thì vẫn chờ hướng dẫn từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư để thực hiện vì lo ngại, nếu thu giá trị m3 không đúng thì phải trả lại tiền cho doanh nghiệp, hoặc nếu làm đúng thì doanh nghiệp sẽ khó khăn trăm bề, thậm chí làm giảm sức hút đối với các dự án đấu thầu có sử dụng đất.
Mới đây, tại văn bản phản ánh kiến nghị của doanh nghiệp và nhân dân, Hiệp hội Bệnh viện tư nhân Việt Nam cho rằng, việc Bộ Kế hoạch và Đầu tư chậm ban hành Thông tư sửa đổi trong việc xác định giá trị nộp ngân sách tối thiểu (m3) sẽ khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn: “Đối với các dự án sử dụng đất đã hoàn thành bước sơ tuyển lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, việc chậm trễ xác định giá trị nộp ngân sách tối thiểu (m3) khiến nhiều dự án bất động sản rơi vào cảnh lao đao, người lao động mất việc làm, ngân sách có nguy cơ thất thu, kìm hãm sự phát triển kinh tế xã hội, thậm chí dẫn đến nguy cơ đổ vỡ, phá sản doanh nghiệp. Việc Cục Quản lý đấu thầu không thực hiện đúng lời hứa làm giảm niềm tin của cộng đồng doanh nghiệp”, văn bản nêu.
Cũng liên quan tới sự việc trên, phóng viên Reatimes đã liên hệ với lãnh đạo Cục Quản lý đấu thầu để được giải đáp băn khoăn xung quanh kiến nghị của Hiệp hội Bệnh viện tư nhân Việt Nam nhưng không nhận được câu trả lời thỏa đáng với lý do "bận họp"./.
