Tính giá trị m3 theo Phụ lục V, Thông tư 06: Lợi bất cập hại!

Thiếu công bằng

Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Group cho rằng, viêc áp dụng tính giá trị m3 cho các dự án đấu thầu có sử dụng đất đang thiếu công bằng: “Theo quy định hiện hành (Nghị định 25/2020/NĐ-CP được sửa đổi bởi Điều 108, Nghị định 31/2021/NĐ-CP), thì chỉ những dự án sau khi có kết quả đánh giá sơ bộ năng lực từ 2 nhà đầu tư đáp ứng điều kiện đấu thầu rộng rãi mới phải tính giá trị m3. Với dự án kết quả chỉ có 1 nhà đầu tư đáp ứng thì sẽ thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư mà không phải tính giá trị m3. Như vậy, m3 có thể hiểu rằng, đây không phải là một khoản thu ngân sách bắt buộc, do cùng là dự án sử dụng đất nhưng có dự án thì nộp, có dự án thì không phải nộp đồng nào.

“Nếu tính yếu tố lợi ích Nhà nước khi thực hiện dự án bằng tiền thì m3 sẽ là con số phải áp dụng cho 100% các dự án có sử dụng đất. Như vậy như hiện nay thì có sự thiếu công bằng khi nhìn nhận và so sánh các dự án".

"Mặt khác, thực tiễn cho thấy, không thể coi dự án chỉ có một nhà đầu tư đăng ký thì cho rằng dự án đó kém hấp dẫn được. Bởi lẽ, theo kết quả khảo sát, không có nhiều dự án (sau khi công bố yêu cầu sơ bộ năng lực) có từ 2 nhà đầu tư đáp ứng được yêu cầu. Trong khi phần lớn là chỉ có 1 nhà đầu tư đáp ứng được yêu cầu khi phê duyệt kết quả (thống kê trên trang muasamcong) trong đó có những dự án thuộc khu đất có thể nói là "đất vàng".

Và nếu giá trị m3 là bắt buộc thì giá trị này và giá trị tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp khi Nhà nước giao đất khác nhau gì? Có phải là tính hai lần chăng?”, vị Luật sư phân tích.

Từ những phân tích trên, Luật sư Chung đặt câu hỏi: “Nếu m3 là giá trị không bắt buộc phải nộp khi dự án áp dụng thông qua quy định của pháp luật về đấu thầu thì có gọi là thất thoát hay không? Mặt khác, theo phân tích ở trên, có dự án phải nộp m3, có dự án thì không. Nếu xét ở khía cạnh thất thoát ngân sách thì phần lớn các dự án không phải tính m3 sẽ gây thiệt hại lớn cho ngân sách? Trách nhiệm này thuộc về ai?”.

Tác động lớn tới thị trường bất động sản

Luật sư Chung chỉ rõ bất cập trong việc tính toán giá trị m3 theo Thông tư 06: “Theo quy định Thông tư 06 thì giá trị m3 được tính trên cơ sở kết quả đấu giá trung bình của địa phương trên cơ sở thống kê trong 2 năm gần nhất của cấp huyện. Nhưng thực tế, ở nhiều địa phương, kết quả đấu giá tại các địa phương phần lớn là kết quả đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất cho người dân xây dựng, diện tích từng lô đấu giá rất nhỏ, và vị trí các khu đấu giá là các vị trí được đánh giá là có giá trị thương mại cao. Trước khi đem đấu giá thì Nhà nước phải thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng và đấu nối điện nước giao thông.

Còn đối với dự án đấu thầu nhà đầu tư phải thực hiện rất nhiều các thủ tục hành chính trước khi đưa dự án vào kinh doanh thu hồi vốn và mất khá nhiều thời gian để hoàn thiện thủ tục, dự án. Như vậy, việc so sánh giữa các khu đấu giá vài trăm m2 để giao đất cho người dân xây dựng với dự án đầu tư phát triển khu đô thị (dự án đấu thầu sử dụng đất) của nhà đầu tư để tính giá trị m3 thì quá khập khiễng”.

Chủ tịch Chủ tịch HĐQT DVL Group cũng cho rằng, việc áp dụng hệ số ΔG cũng bộc lộ nhiều bất cập trong công thức tính giá trị m3: “Tính giá trị trung bình được hiểu là khu vực nào thì các hệ số ΔG cũng đều như nhau (đất vàng hay ven đô). Việc này không đúng với cơ chế thị trường đặc biệt là đối với dự án bất động sản bởi cùng một dự án các tầng khác nhau thì giá trị đã là khác nhau rồi chưa nói đến khác nhau về vị trí.

Theo cách tính hiện này của Thông tư 06 thì giá trị m3 đúng bằng tỷ lệ chênh lệch bình quân kết quả đấu giá cấp huyện của địa phương. Nhưng nếu cộng thêm chi phí lãi vay mà nhà nhà đầu tư phải ứng tiền để thực hiện giải phóng mặt bằng, chi phí thực hiện công tác chuẩn bị đầu tư, chi phí cho việc đầu tư để đủ điều kiện kinh doanh cộng với chi phí m3 (nhiều dự án lên đến hàng nghìn tỷ nếu tính theo Thông tư 06) thì phần chênh lệch của đấu thầu sẽ lớn hơn nhiều so với chênh lệch bình quân đấu giá. Do vậy quan điểm m3 lấy đúng bằng chênh lệch kết quả đấu giá là không phù hợp”.

Nhận định về thị trường bất động sản liên quan tới việc xác định giá trị m3, Luật sư Chung cho rằng: “Nếu giá trị m3 tăng cao có nghĩa là chi phí đầu vào bất động sản tăng cao và khi đó tất cả nhà đầu tư sẽ đưa vào giá bán. Trong khi đó, nhà đầu tư nào cũng mong muốn đạt lợi nhuận định mức tối thiểu khi đầu tư. Do vậy, giá trị m3 sẽ tác động rất lớn đến thị trường bất động sản và sẽ tạo ra các làn sóng ảo hoặc tác động đến sự phát triển đô thị của địa phương do không thu hút được nhà đầu tư hoặc nhu cầu mua bất động sản sẽ giảm.

Nếu toàn bộ dự án đều thực hiện thông qua cơ chế đấu giá thì Nhà nước sẽ không có đủ nguồn ngân sách để giải phóng mặt bằng làm hạ tầng. Thực tế nhiều dự án như trụ sở làm việc của một số địa phương nằm ngay trung tâm tỉnh nhưng không thể bán đấu giá được vì giá trị khởi điểm quá lớn.

Câu chuyện m3 sẽ là câu chuyện dài kỳ viết mãi và là sự lúng túng cho cả đơn vị ban hành thể chế và cả các địa phương khi thực hiện, nhà đầu tư thì không biết nó là gì. Do vậy cần phải có cách đánh giá cụ thể về giá trị này, nó là gì và mục đích để làm gì, thì mới có thể có lời giải cho con số này được".