Cơ hội cho tất cả các phân khúc và khu vực trong chu kỳ tiếp theo
Chia sẻ với Reatimes, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển Dự án DKRA Group cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn khó khăn, dự báo sẽ còn kéo dài đến hết năm 2023; sang đầu 2024 sẽ dần nhìn thấy các tín hiệu phục hồi. Tuy nhiên, không thể kỳ vọng về một hình mẫu hồi phục “chữ V” ở thời điểm này, mà thị trường sẽ dần dần có những bước đi lên vững chắc, tạo đà cho sự phát triển bền vững trong tương lai.
Thời điểm hiện tại cho đến nửa đầu năm 2024 có thể xem như bước khởi đầu của một chu kỳ phục hồi và tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản. Theo đó, khi chính sách điều hành được thẩm thấu, tỷ lệ giải ngân đầu tư công tăng, tình hình lãi suất cho vay/lãi suất tiền gửi duy trì xu hướng giảm, niềm tin vào thị trường hồi phục trở lại… bức tranh thị trường sẽ dần trở nên tươi sáng hơn. Cụ thể như:
Thứ nhất, nguồn cung mới tăng, tập trung ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu ở thực.
Thứ hai, đa dạng hơn về phân khúc giá, phân khúc sản phẩm, mang đến nhiều sự lựa chọn cho người mua.
Thứ ba, sức cầu thị trường cải thiện ở hầu hết các phân khúc và khu vực, tập trung ở các khu đô thị lớn, giao thông thuận tiện kết nối về trung tâm.
Ông Thắng cho biết, nhiều khả năng bất động sản nhà ở tại các đô thị, thành phố lớn sẽ là phân khúc dẫn dắt đà phục hồi bởi nhu cầu thực ở nhóm sản phẩm này vẫn luôn cao.
“Về nhóm sản phẩm đầu tư, phải nói rằng, ở bất kỳ thời điểm nào, dù trầm lắng hay sôi động, và ở bất cứ đâu, nhu cầu đầu tư bất động sản luôn hiện hữu, chỉ là nhiều hay ít, phụ thuộc vào thị trường chung. Việc quyết định đầu tư vào sản phẩm nào, ở đâu, phụ thuộc vào kiến thức, kinh nghiệm, cũng như “khẩu vị” của từng nhà đầu tư khác nhau. Khi thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, thị trường sôi động hơn, cơ hội sẽ rộng mở cho tất cả các phân khúc và khu vực”, ông Thắng nói.
Tuy nhiên, theo ông Võ Hồng Thắng, các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp nhanh nhạy không cần chờ đến khi thị trường hoàn toàn hồi phục mới nhập cuộc.
“Trải qua gần 2 năm đối mặt với thách thức, những khó khăn hầu hết đã được bộc lộ, kèm theo đó mặt bằng giá cũng đã xuống thấp bởi chính sách chiết khấu khá sâu của các doanh nghiệp, do vậy bây giờ chính là “thời điểm vàng” đối với người mua có mục đích đầu tư sinh lời, khi thị trường dần có những tín hiệu “tạo đáy” rõ nét. Đây là cơ hội để sở hữu những bất động sản vị trí đẹp, tiềm năng tăng giá tốt với mức chiết khấu cao… (điều mà trước đây đôi khi có tiền cũng chưa chắc làm được), và chờ đợi thị trường diễn biến tích cực hơn vào năm 2024”, ông Thắng phân tích.
Cần giải quyết 3 vấn đề cốt lõi
Câu hỏi đặt ra là, làm thế nào để củng cố niềm tin, tạo đà cho thị trường phục hồi vào năm 2024.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển Dự án DKRA Group, để trả lời vấn đề này cần phải giải quyết được 3 vấn đề dưới đây:
Thứ nhất, việc giải tỏa tâm lý “bi quan” khi nhắc đến thị trường bất động sản là hết sức cần thiết. Thời gian qua, những thông tin kém tích cực về viễn cảnh chung của nền kinh tế và thị trường bất động sản vô hình trung đã gây sức ép tâm lý lên người mua/nhà đầu tư. Việc cần làm lúc này là lấy lại niềm tin thị trường thông qua những nỗ lực tăng trưởng kinh tế, ban hành các chính sách tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy nguồn cung cho thị trường…
Thứ hai, cần giải quyết sớm các vướng mắc về pháp lý dự án. Nổi cộm như vấn đề dự án có vướng đất công, đất xen cài. Mặc dù Chính phủ đã có Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định về vấn đề trên, tuy nhiên, cho đến nay, việc thực hiện vẫn còn nhiều vướng mắc do chưa có Thông tư hướng dẫn công tác triển khai một cách cụ thể.
Hay bất cập trong việc áp dụng cách tính tiền sử dụng đất cũng khiến doanh nghiệp gặp nhiều trở ngại khi triển khai dự án. Thậm chí một số địa phương do lo sợ rủi ro, thất thoát, từ đó áp mức đóng tiền sử dụng đất “kịch khung” khiến dự án rơi vào bế tắc do không khả thi về mặt hiệu quả đầu tư, dẫn đến dự án treo, đội chi phí so với dự toán ban đầu…
Thứ ba, cần khơi thông nguồn vốn tín dụng và minh bạch thị trường trái phiếu bất động sản.
Tuy lãi suất thời gian qua đã liên tục điều chỉnh giảm trước chỉ đạo trực tiếp từ Ngân hàng Nhà nước, tuy nhiên điều kiện cho vay vẫn còn tương đối khắt khe, ngăn cản việc tiếp cận vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Mặc dù Thông tư 10/2023/TT-NHNN được ban hành nhưng chỉ tạm hoãn chứ không bãi bỏ một số quy định cấm cho vay tại Thông tư 06/2023/TT-NHNN, cái khó vẫn còn chờ đợi các doanh nghiệp ở phía trước. Do đó, cần song hành giảm lãi suất với việc nới lỏng điều kiện cho vay để chỉ đạo trên phát huy tối đa hiệu quả, trở thành bệ đỡ quan trọng cho đà hồi phục thị trường.
"Cần song hành giảm lãi suất với việc nới lỏng điều kiện cho vay, trở thành bệ đỡ quan trọng cho đà hồi phục thị trường".
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển Dự án DKRA Group
Về thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, sau thời gian ngưng trệ vì hàng loạt vấn đề, đến nay mặc dù dư nợ đã giảm đáng kể từ khi Nghị định 65/2022/NĐ-CP được áp dụng nhưng vẫn còn ở mức cao, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vừa qua, Nghị định 08/2023/NĐ-CP đưa ra cho doanh nghiệp hướng xử lý đối với dư nợ trái phiếu trên nhưng cũng chỉ mang tính chất “trì hoãn”, kéo dài thời hạn trả nợ, doanh nghiệp vẫn cần phải lên kế hoạch thu xếp dòng tiền để xử lý một cách triệt để khi thời gian ân hạn kết thúc. Đây là nguồn vốn quan trọng cho thị trường bất động sản, bởi vậy cần sớm lành mạnh hóa hoạt động của thị trường này nhằm giúp các doanh nghiệp có thể huy động vốn tốt phục vụ cho hoạt động kinh doanh, đồng thời để các nhà đầu tư yên tâm khi tham gia.
Doanh nghiệp cần dịch chuyển để thích ứng với chu kỳ mới
Ông Thắng cho rằng, khi các vấn đề bất cập dần được giải quyết, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, các doanh nghiệp cần có những dịch chuyển nhất định là điều tất yếu. Ở đó, thị trường có thể sẽ xuất hiện những xu thế chủ đạo mà các doanh nghiệp sẽ áp dụng như:
Thứ nhất, doanh nghiệp sẽ chuyên môn hóa theo từng khâu trong chu trình vòng đời phát triển của một dự án bất động sản: Doanh nghiệp chuyên về phát triển quỹ đất; doanh nghiệp chuyên về mảng pháp lý/quy hoạch dự án; doanh nghiệp chuyên về mảng phát triển dự án, phát triển sản phẩm; doanh nghiệp chuyên về mảng phân phối, bán hàng.
Thứ hai, cơ cấu tài trợ vốn dự án của doanh nghiệp đến từ các quỹ đầu tư, các quỹ tín thác bất động sản trong và ngoài nước thay vì phụ thuộc tỷ lệ lớn vào vốn từ ngân hàng như trước đây.
Thứ ba, sự dịch chuyển trong hoạt động phân phối bán hàng, dưới góc độ:
Các sàn môi giới sẽ có nhiều sự chuyển hóa, tinh gọn bộ máy, áp dụng số hóa và nhiều công cụ hỗ trợ giúp gia tăng hiệu quả bán hàng.
Nhà môi giới sẽ tăng cường tính độc lập, chuyên nghiệp và định danh thông qua mã số chứng chỉ hành nghề môi giới.
Thứ tư, tập trung đẩy mạnh phát triển các phân khúc bất động sản nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực, từ đó kéo theo phân khúc đất nền cũng như các phân khúc bất động sản mang tính đầu cơ cao sẽ dần bị hạn chế và từng bước bị đào thải./.
