TS. Lê Xuân Nghĩa lý giải cách lấy lại niềm tin cho thị trường bất động sản Việt Nam

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, trong bối cảnh niềm tin cho thị trường bất động sản Việt Nam vốn đang rất mong manh, cần có những giải pháp đột phá về cơ chế, chính sách tài chính để vực dậy niềm tin cho thị trường quan trọng này. 

*****

Thị trường bất động sản có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác của nền kinh tế và đang dần trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác. Tuy nhiên hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang trong tình trạng khó khăn bao trùm và đứng trước nguy cơ bị khủng hoảng.

Vì vậy, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và không lỡ nhịp với tiến trình phục hồi nền kinh tế nói chung, Chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp, trong đó có hoàn thiện thể chế, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn tín dụng. Đồng thời, để khôi phục niềm tin của nhà đầu tư thì cần cả những giải pháp tình thế cùng những giải pháp lâu dài.

Tuy nhiên, làm cách nào để lấy lại niềm tin cho thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh khó khăn như hiện nay vẫn là một dấu hỏi lớn. Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia để góp một góc nhìn giải pháp mới cũng như góp phần củng cố niềm tin cho thị trường bất động sản. 

3 NHÓM MỤC TIÊU ĐỂ LẤY LẠI NIỀM TIN CHO
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

PV: Thưa ông, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang liên tiếp hứng chịu những bất lợi cũng như gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc như hiện nay thì việc phục hồi niềm tin cho thị trường này phải bắt đầu từ đâu?

TS. Lê Xuân Nghĩa: Thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam có sự phát triển hết sức mạnh mẽ, mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, thay đổi diện mạo đô thị quốc gia cũng như đem lại những lợi ích thiết thực cho người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong quá trình phát triển, bên cạnh những thuận lợi thì còn không ít khó khăn, vướng mắc cần được các cơ quan chức năng tập trung tháo gỡ. Và điều quan trọng hơn cả là cần lấy lại niềm tin cho doanh nghiệp và thị trường. 

Thứ nhất, niềm tin của doanh nghiệp và thị trường đến từ chính quyền và thủ tục pháp lý.

Có thể thấy, thị trường tài chính hiện nay hoạt động hoàn toàn dựa vào niềm tin. Muốn lấy lại niềm tin của các tập đoàn bất động sản với hệ thống chính quyền thì cần giải quyết nhanh các thủ tục hành chính. Muốn làm được như vậy, chính quyền cần phải có kế hoạch cụ thể, rõ ràng và nhanh chóng để xử lý các vấn đề về pháp lý có liên quan đến thị trường bất động sản. Có những vấn đề cần phải nhờ đến các bộ luật nhưng cũng có những vấn đề chỉ cần đến các nghị định tạm thời phải ban hành ngay.

Ví dụ, có rất nhiều dự án của các doanh nghiệp đã hoàn thiện các thủ tục, đền bù giải phóng mặt bằng nhưng chưa thể hoàn tất việc nộp thuế quyền sử dụng đất. Lý do là vì phía cơ quan thuế chưa có mức giá cụ thể để tính thuế đất. Vậy làm thế nào để có mặt bằng giá đất chung hay vẫn phải đợi Luật Đất đai sửa đổi sắp tới? Trong khi đó, giá đền bù, giải phóng mặt bằng cũng là một vấn đề lớn. Phải đền bù theo giá nào, ai sẽ là người quyết định giá đền bù giải phóng mặt bằng khi mà cơ chế thoả thuận được cho là không phù hợp?

Khi đưa ra vấn đề cơ chế giá thị trường thì nên chăng để cho các công ty tư vấn về giá, công ty thẩm định giá vào thẩm định giá thị trường của mỗi mảnh đất tại từng thời điểm, từng vị trí cụ thể. Nên có sự tham gia của 2 - 3 công ty thẩm định giá và sau đó, họp Hội đồng thẩm định giá của UBND và biểu quyết tập thể. Từ đó, chính quyền sẽ đưa ra được mức giá đền bù phù hợp nhất. Mỗi mức giá này chỉ tồn tại trong một thời điểm cụ thể và doanh nghiệp phải trả tiền đền bù cho người dân trong khoảng thời gian nhất định đó. Nếu không thì sẽ thiết lập một mặt bằng giá mới theo sự chuyển động của thị trường. 

Có thể thấy, cách thẩm định giá đất này vừa đúng với lòng dân, phù hợp với Hiến pháp và vừa thúc đẩy tiến trình đền bù giải phóng mặt bằng của doanh nghiệp. Ngay cả ở các nước có chế độ tư hữu về đất đai thì việc đền bù giải phóng mặt bằng phải dựa vào các công ty thẩm định giá độc lập, đó là cơ sở thị trường để thỏa thuận chung, không thể thỏa thuận riêng biệt với hàng ngàn người như ở Việt Nam vừa qua. 

Hay ví dụ như câu chuyện đấu thầu chủ đầu tư. Phải ưu tiên cho những doanh nghiệp đã khảo sát và tìm thấy dự án để được đấu thầu. Đất công trong dự án đó thì phải đấu thầu như thế nào, phải có những quy định cụ thể, rõ ràng để tránh tình trạng một doanh nghiệp lập dự án mà một doanh nghiệp khác lại đấu thầu.

Dó đó, thủ tục pháp lý phải được Chính phủ và chính quyền địa phương quy định cụ thể, từ đó mới tạo được lòng tin cho dân.  

Niềm tin của doanh nghiệp và thị trường đến từ chính quyền và thủ tục pháp lý. (Ảnh minh họa: Reatimes)

Thứ hai, là niềm tin của ngân hàng thương mại. Điều đó liên quan đến pháp lý, dự án tiền khả thi và nợ xấu.

Niềm tin thứ hai này cũng vô cùng quan trọng. Trên thực tế, ngân hàng thương mại dựa vào ba yếu tố để có thể cho doanh nghiệp vay vốn: Một là liên quan đến thủ tục pháp lý; hai là khả năng thành bại của dự án, dự án tiền khả thi (chứng minh khả năng trả nợ, dự án chính là tài sản đảm bảo); ba là nợ xấu của doanh nghiệp.

Như vậy, để có được lòng tin của ngân hàng thương mại với các doanh nghiệp bất động sản, những doanh nghiệp đó phải có năng lực mạnh, có dự án tiền khả thi tốt, thủ tục pháp lý minh bạch, rõ ràng. Song song với đó, các ngân hàng cũng có nhu cầu cho vay - đây được coi là mối quan hệ đôi bên cùng có lợi.

Thứ ba, là niềm tin của thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Đầu tiên là phải ổn định kinh tế - xã hội, thứ hai là câu chuyện ngân hàng thương mại phải tham gia phát hành trái phiếu một cách có hiệu quả, tạo ra sự sôi động của thị trường. Vậy với niềm tin thứ ba này lại có sự phức tạp hơn. Hai niềm tin kể trên là niềm tin của chính quyền với doanh nghiệp; của ngân hàng thương mại với doanh nghiệp và đều là niềm tin của hai đối tác với nhau. Nhưng ở niềm tin thứ ba này lại là niềm tin của một đối tác với hàng vạn người. Đồng thời, cũng có sự liên quan đến không khí xã hội, không khí kinh tế nói chung và các thị trường khác như: Chứng khoán, tín dụng ngân hàng…

Như vậy có thể nhận định rằng, đây là niềm tin vô cùng khó để có thể đạt được. Vì đây không chỉ là mối quan hệ của một người với hàng vạn người, mà hàng vạn người này có khả năng so sánh thị trường này với thị trường khác, doanh nghiệp này với doanh nghiệp khác, mã trái phiếu này với mã trái phiếu khác… Đây là lòng tin khó kiến tạo và một khi đánh mất đi thì vô cùng đáng tiếc. Vì thực chất, trái phiếu là nơi cung cấp vốn dài hạn cho doanh nghiệp, còn ngân hàng thương mại chỉ cung cấp được lượng vốn dài hạn rất nhỏ (một số ít ngân hàng có khả năng cung cấp vốn dài hạn). 

Cuối cùng, có thể nói, trái phiếu là “tử huyệt”, điểm trọng yếu hay nói cách khác, là điểm then chốt để tạo ra niềm tin cho thị trường bất động sản Việt Nam.

ĐỪNG ĐỂ VƠI ĐI NIỀM TIN VỐN ĐANG RẤT MONG MANH

PV: Ở các quốc gia khác trên thế giới, họ lấy lại niềm tin cho thị trường bằng cách nào và Việt Nam có nên học hỏi bài học kinh nghiệm từ họ hay không, thưa ông?

TS. Lê Xuân Nghĩa: Ở các nước như Hàn Quốc hay Trung Quốc đều có sự tham gia của Chính phủ để giải quyết vấn đề niềm tin của thị trường. Cụ thể tại Trung Quốc, Chính phủ chỉ đạo các ngân hàng thương mại dành gói tín dụng đặc biệt 1.300 tỷ USD cho vay các doanh nghiệp bất động sản tốt để mua lại dự án và các doanh nghiệp yếu kém, từ đó tạo ra thanh khoản cho thị trường bất động sản và tài trợ để khắc phục tình trạng vỡ nợ trái phiếu. Đồng thời, Chính phủ Trung Quốc còn bảo lãnh cho các trái phiếu mà doanh nghiệp trong nước phát hành ra nước ngoài. Gần đây, Ngân hàng Nhà nước Trung Quốc và Uỷ ban Giám sát Tài chính còn ban hành Thông tư 16 thực hiện gói tín dụng bổ sung “tín dụng đặc biệt”. 

Hay như Hàn Quốc, Chính phủ nước này hiểu rõ rằng, trái phiếu doanh nghiệp là cốt lõi của thị trường bất động sản nên họ thành lập quỹ bảo lãnh trái phiếu doanh nghiệp. Theo tôi được biết, quỹ bảo lãnh này có giá trị là 40 tỷ USD và bắt đầu kích hoạt từ tháng 12/2022 để tạo ra lòng tin cho các nhà đầu tư về trái phiếu doanh nghiệp. Đặc biệt, những trái phiếu doanh nghiệp được Chính phủ Hàn Quốc bảo lãnh phải là trái phiếu có tài sản đảm bảo. Như vậy, những doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực mạnh phải là những doanh nghiệp có tài sản đảm bảo. Từ đó, mặc dù họ rơi vào trường hợp vỡ nợ trái phiếu nhưng họ vẫn có thể phát hành được đợt trái phiếu mới để tiếp tục thực hiện dự án. Đây là cách tạo lòng tin dựa vào Chính phủ và cam kết với Chính phủ. Còn tại Việt Nam chưa thể thực hiện được vì nước ta chưa có chủ trương thành lập quỹ này. 

PV: Việt Nam đang ở thế khó và có những điểm chưa thể làm được như kinh nghiệm của một số nước nhưng không phải là không có giải pháp cho Việt Nam?

TS. Lê Xuân Nghĩa: Tại Việt Nam, để thành lập được quỹ bảo lãnh trái phiếu doanh nghiệp là điều vô cùng khó khăn và chúng ta cũng không thể sử dụng tín dụng đặc biệt như Trung Quốc. Vì vậy, để tạo ra lòng tin cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam thì trước hết, phụ thuộc rất lớn vào không khí kinh tế - xã hội ổn định. 

Thứ hai, ngân hàng thương mại có thể phát hành trái phiếu cho chính mình để tăng vốn cấp 2 - vốn trái phiếu dài hạn (ngân hàng có 2 vốn: Vốn cấp 1 là vốn chủ sở hữu và vốn cấp 2 là vốn vay dài hạn). Khi ngân hàng thương mại phát hành thì nhà đầu tư sẽ đầu tư vào trái phiếu, vì ngân hàng thương mại có uy tín hơn cả. Ngân hàng Nhà nước có thể cho phép ngân hàng thương mại được đứng ra bảo lãnh phát hành, nghĩa là ngân hàng đứng ra phát hành và nếu doanh nghiệp không mua thì ngân hàng sẽ mua lại (không phải bảo lãnh thanh toán như trước đây đã từng làm) cho một số tập đoàn tốt, uy tín để các tập đoàn này hoàn thiện dự án, hoặc có thể mua lại các dự án khác. 

Thứ ba là phát triển thị trường thứ cấp thông qua việc tìm kiếm nhà đầu tư trong nước hoặc quốc tế mua lại trái phiếu có nguy cơ vỡ nợ của các doanh nghiệp đã phát hành còn có khả năng sinh lời tốt. Sau đó tiến hành thanh lý tài sản trái phiếu bất động sản (thanh lý tài sản của nhà đầu tư). 

Thứ tư là các doanh nghiệp bất động sản cần có kế hoạch cụ thể về xử lý, thanh lý tài sản để giải quyết trái phiếu đáo hạn. Bán tài sản để bảo tồn uy tín và khả năng phục hồi là điều không thể tránh khỏi trong việc giải quyết khủng hoảng. 

Và một yếu tố tiên quyết là các công ty bất động sản muốn phát hành trái phiếu mới trong trung hạn thì phải đẩy nhanh quá trình xếp hạng tín nhiệm. Coi đó là một trong những tiêu chuẩn để lấy được lòng tin của nhà đầu tư. Nếu làm được như vậy thì chỉ sau một thời gian, thị trường sẽ ấm nóng trở lại.

PV: Ông có thể phân tích rõ hơn về lợi ích cũng như những bất cập mà nhà phát hành sẽ gặp phải nếu hoán đổi trái phiếu lấy bất động sản trong bối cảnh hiện nay?

TS. Lê Xuân Nghĩa: Thời gian gần đây, để giảm đi áp lực trả nợ trái phiếu đáo hạn, nhiều doanh nghiệp đã tích cực mua lại trái phiếu trước hạn. Có thể thấy, dù đã cố gắng nhưng gánh nặng đè lên vai doanh nghiệp vẫn rất lớn. Do đó, hiện nhiều doanh nghiệp đang đưa ra nhiều giải pháp để xử lý, trong đó nổi bật hơn cả là phương án hoán đổi trái phiếu bằng bất động sản.

Ta có thể thấy rõ, chắc chắn sẽ có những vướng mắc trong việc sang tên và thực hiện quyền sở hữu, thủ tục vô cùng phức tạp. Từ đó dẫn đến nguy cơ tranh chấp, xung đột vì thiếu đi sự đồng thuận. Vấn đề hoán đổi trái phiếu sang bất động sản chưa bao giờ là việc dễ dàng.

Để thực hiện được điều này, ta cần có hướng dẫn chi tiết về việc hoàn thiện pháp lý chuyển quyền sở hữu. Muốn vậy, cần phải có sự tham gia của các công ty luật chuyên nghiệp để tránh những phát sinh có thể tiếp tục làm mai một đi niềm tin vốn đang rất mong manh. Rút kinh nghiệm từ các bài học quốc tế, hiện ở các quốc gia khác không có tình trạng phát hành trái phiếu thông qua tài sản đảm bảo mà trái phiếu được phát hành chủ yếu dựa vào xếp hạng tín nhiệm. Bởi trong tình trạng vỡ nợ trái phiếu thì không ai đứng ra xử lý được tài sản đảm bảo. 

CẦN NỚI LỎNG CUNG TIỀN TỆ ĐỦ ĐỂ GIẢM LÃI SUẤT XUỐNG MỨC HỢP LÝ

PV: Theo ông, ngoài việc lấy lại niềm tin như ông đã phân tích ở trên, Nhà nước còn có thể hành động bằng công cụ tài chính gì?

TS. Lê Xuân Nghĩa: Trước hết, cần nới lỏng cung tiền tệ đủ để giảm lãi suất xuống mức hợp lý, bởi lãi suất ở nước ta hiện nay đang quá cao. 

Thứ hai, nên nới lỏng room tín dụng cho các ngành, nghề quan trọng, trong đó có những phân khúc chủ đạo, cần được ưu tiên của thị trường bất động sản để phù hợp với mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô. 

Thứ ba, nên giảm bớt tỷ lệ hệ số rủi ro với tín dụng bất động sản từ 200% xuống 150%, nhằm đánh dấu một dấu hiệu về việc hỗ trợ cho thị trường bất động sản của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước. Nhưng có thể thấy rằng, nhanh và hiệu quả nhất là Ngân hàng Nhà nước có thể hỗ trợ nguồn vốn cho Công ty Quản lý tài sản (VAMC) hoặc một ngân hàng quốc doanh bảo lãnh có điều kiện (mà chủ yếu là tài sản đảm bảo) cho các trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản, kể cả trái phiếu đến hạn hoặc phát hành mới.

PV: Cơ sở nào khẳng định chắc thắng nếu giao cho VAMC hoặc một ngân hàng quốc doanh làm điều đó?

TS. Lê Xuân Nghĩa: Theo tôi, chúng ta có thể nắm phần thắng lớn vì bất động sản ở Việt Nam luôn tăng giá theo thời gian cũng như mọi chuyển động của thị trường. Theo tôi tính toán, từ năm 1990 tới nay, tại Mỹ giá vàng tăng gấp 10 lần và thị trường bất động sản tăng giá gấp 80 lần. Còn tại Việt Nam, giá vàng tăng 40 lần nhưng thị trường bất động sản lại tăng hơn 120 lần. 

Tuy nhiên, nếu giao cho ngân hàng quốc doanh thì cần có chế định của pháp luật cho phép.

Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP về thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định và Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế. Ngoài các biện pháp chung thì còn các gói tín dụng ưu tiên cho phân khúc nhà ở xã hội (giá rẻ). Đây là giải pháp rất quan trọng nhằm giải quyết sự khủng hoảng các phân khúc của thị trường, đồng thời tạo ra lòng tin quan trọng rằng, Chính phủ đang đồng hành cùng doanh nghiệp và người dân để khôi phục và lành mạnh hóa thị trường bất động sản và các thị trường tài sản khác, kể cả trái phiếu doanh nghiệp và thị trường chứng khoán.

Cuối cùng là trong quá trình khôi phục lòng tin thị trường, cần hạn chế và thận trọng trong việc hình sự hóa các quan hệ đầu tư. Đây là yếu tố rất quan trọng để không làm đổ bể thêm thị trường và tâm lý nhà đầu tư.

PV: Ông có tin các giải pháp trên nếu được thực thi thì thị trường bất động sản sẽ khởi sắc hơn trong năm 2023? 

TS. Lê Xuân Nghĩa: Nếu làm được như vậy, thị trường bất động sản sẽ phục hồi trong thời gian không xa.

PV: Trân trọng cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!