Pháp lý nhiều điểm nghẽn: Thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng khó “cất cánh“

Thời gian qua, bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh tại Việt Nam đã tạo nên xu hướng đầu tư mới nhưng ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 đã tác động nặng nề đến ngành du lịch và khiến các doanh nghiệp bất động sản du lịch rơi vào thế khó trong suốt 2 năm qua. Cùng với đó, nhiều vướng mắc pháp lý về bất động sản du lịch đã dẫn đến tình trạng sụt giảm mạnh của phân khúc này trên thị trường. Những điểm nghẽn pháp lý hiện hành có thể sẽ cản trở quá trình phát triển nói chung của ngành bất động sản du lịch và triển vọng đầu tư tích cực cho các nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng. Do vậy, để tháo gỡ khó khăn và giúp các doanh nghiệp phát triển bất động sản du lịch hậu Covid-19, cần có sự tháo gỡ từ chính sách, pháp lý để tạo cơ sở phục hồi, ổn định và phát triển thị trường một cách minh bạch, bền vững. 

Tại Nghị quyết 11/NQ-CP năm 2022 về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội do Chính phủ ban hành, Chính phủ đã đồng ý mở cửa du lịch quốc tế với nỗ lực phục hồi du lịch sau dịch bệnh kéo dài. Ngoài việc thực hiện các nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu được nêu tại Nghị quyết này là cần thiết phải cụ thể hóa các điểm nghẽn pháp lý của bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay trong các văn bản pháp luật, từ đó lấp đầy khoảng trống pháp lý liên quan đến loại hình này nhằm tạo điều kiện, cơ sở pháp lý cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư kinh doanh.  

Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là tài sản lớn của mỗi quốc gia

Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng xuất hiện với mục tiêu chính là phát triển du lịch. Đây được xem là loại hình mang tính đặc thù riêng, phát triển song song với ngành du lịch. 

Trong đó, vị trí được xem là yếu tố quan trọng khi nhắc tới loại hình này. Bởi bất động sản nghỉ dưỡng thường được xây dựng ở những vị trí có quy hoạch về du lịch, chủ yếu là tọa lạc tại các địa điểm du lịch nổi tiếng hoặc những nơi tách biệt với cuộc sống đô thị ồn ào, biệt lập và yên tĩnh mang đến một cảm giác thoải mái nhất cho người sở hữu. Ở nước ta có thể kể đến một số địa điểm như Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc, Nha Trang... 

Hiện nay, trên thị trường có ba loại hình sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng phổ biến được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ là căn hộ du lịch (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa) và nhà phố du lịch (shoptel/shophouse). Sự khác biệt chủ yếu của ba loại sản phẩm này nằm ở vị trí, thiết kế, công năng sử dụng, giá trị sản phẩm và việc quản lý vận hành.

Theo đó, căn hộ du lịch (condotel) được hiểu như là sự kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn, thường được đặt tại những thành phố du lịch, khu nghỉ dưỡng cao cấp, khu du lịch nổi tiếng và chủ yếu dùng để kinh doanh cho thuê ngắn ngày giống như một khách sạn. Biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa) là loại hình bất động sản với thiết kế kiến trúc độc đáo, tinh tế, sang trọng, thuộc phân khúc cao cấp nhất, thường dành cho người có thu nhập cao. Nhà phố du lịch (shoptel) là loại hình nhà phố cho phép việc đầu tư kinh doanh các dịch vụ mua sắm và dịch vụ lưu trú khách sạn du lịch, thường được quy hoạch xây dựng trong khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng đa chức năng. Nhà phố du lịch thường có hai mặt phố: Một mặt tiếp cận đường để phục vụ giao thông, hậu cần và mặt chính là phố đi bộ, mua sắm, sự kiện…

Có thể nói, bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Giao dịch về bất động sản là giao dịch lớn, tác động đến các hoạt động kinh tế, ảnh hưởng tới an sinh xã hội. Sự phát triển của thị trường bất động sản trong đó có bất động sản nghỉ dưỡng sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế, thu hút các nguồn lực, bảo đảm an sinh xã hội, góp phần quan trọng vào công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa.

Ngoài ra, bất động sản nghỉ dưỡng đang được đánh giá là kênh đầu tư tiềm năng cùng với sự phát triển của ngành du lịch – ngành kinh tế mũi nhọn hiện nay. Bất động sản nghỉ dưỡng góp phần thu hút đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, mở ra cơ hội kinh doanh cho nhiều tổ chức, cá nhân.

Loại hình này đa dạng hóa các sản phẩm sẽ thúc đẩy các ngành dịch vụ và du lịch phát triển, góp phần phát triển kinh tế xã hội. Mức sống tăng lên, đồng nghĩa với nhu cầu hưởng thụ của người dân cũng ngày càng lớn. Các loại hình du lịch mới xuất hiện: Du lịch chữa bệnh, du lịch mua sắm, du lịch tâm linh… Đó cũng chính là nguồn cung dồi dào cho thị trường bất động sản này.

Trước những lợi ích mà bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đem lại, nhu cầu về thị trường này ở Việt Nam thời gian qua tăng lên một cách nhanh chóng. Hơn hết, do sự phát triển về kinh tế, du lịch cũng như các yếu tố về địa lý, an ninh và văn hóa - xã hội, bất động sản nghỉ dưỡng lại càng được nhiều chủ đầu tư quan tâm.

Ngoài ra, khi thu nhập tăng lên, chất lượng cuộc sống được cải thiện, người dân có xu hướng tìm đến những kênh đầu tư hấp dẫn bên cạnh kênh đầu tư chứng khoán và vàng. Do đáp ứng được đầy đủ các tiêu chí về tỷ suất sinh lời và nghỉ dưỡng, bất động sản nghỉ dưỡng đang dần chiếm được ưu thế so với các kênh đầu tư khác. Thời gian qua, thị trường cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và hàng loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng mới đang ồ ạt xuất hiện khắp cả nước. 

Năm điểm nghẽn pháp lý khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ách tắc

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là tài sản lớn của mỗi quốc gia, đóng góp vai trò quan trọng trong sự phát triển của đất nước, song hiện nay, các quy định pháp luật liên quan đến thị trường này vẫn còn một số hạn chế, bất cập ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của các chủ đầu tư, doanh nghiệp cũng như lợi ích của người dân.

Theo đó, ghi nhận từ thực tế, hiện nay thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang phải chịu bốn điểm nghẽn pháp lý nổi bật.

Đầu tiên, pháp luật nước ta hiện nay chưa có định danh rõ ràng về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng; các quy định về bất động sản nghỉ dưỡng nằm rải rác ở những văn bản pháp luật khác nhau mà nội dung không đồng bộ, chi tiết; chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình bất động sản này. 

Cụ thể, theo quy định tại Điều 48 của Luật Du lịch năm 2017 thì căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch và việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống quy định tại Danh mục Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg ngày 06/7/2018 của Thủ tướng Chính phủ ban hành hệ thống ngành kinh tế Việt Nam.

Khoản 3 Điều 21 Nghị định số 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Du lịch đã xác định căn hộ du lịch là căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch. Khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú; biệt thự du lịch là biệt thự có trang thiết bị, tiện nghi cho khách du lịch thuê và có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản không sử dụng khái niệm căn hộ du lịch, biệt thự du lịch... mà sử dụng chung khái niệm công trình xây dựng và đã quy định cụ thể các nội dung liên quan đến loại hình bất động sản này như: Điều kiện đưa vào kinh doanh; nguyên tắc mua bán, cho thuê; mẫu hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua; quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc mua bán, thuê, thuê mua… Căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là một loại công trình xây dựng nên việc kinh doanh, mua bán cũng phải tuân thủ các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản như các loại hình công trình khác.

Về hoạt động đầu tư, xây dựng các công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch cũng đã được điều chỉnh trong Luật Xây dựng và các Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng. Mới đây, Bộ Xây dựng cũng đã ban hành quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Nhà ở chung cư (ban hành kèm theo Thông tư số 03/2021/TT-BXD ngày 19/5/2021), trong đó có quy định Căn hộ lưu trú là căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp (condotel), phục vụ mục đích cho thuê lưu trú, có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết để người thuê có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú; văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, có các trang thiết bị và dịch vụ cần thiết phục vụ cho một hay nhiều cá nhân làm việc kết hợp lưu trú. Bộ Khoa học và Công nghệ cũng đã công bố Tiêu chuẩn quốc gia (TCVN 12873:2020) căn hộ lưu trú – yêu cầu chung về thiết kế.

Về việc quản lý vận hành, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó có nội dung quy định về quản lý, vận hành chung cư hỗn hợp.

Với sự phát triển đa dạng về loại hình bất động sản du lịch thì Bộ Xây dựng cũng đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo, hướng dẫn UBND các tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương về việc quản lý đầu tư xây dựng các dự án kinh doanh bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng.

Như vậy có thể nói, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về căn hộ du lịch đã được các cơ quan có thẩm quyền ban hành tương đối đầy đủ. Tuy nhiên, có thể thấy, chưa có quy định đặc thù, mang tính định danh về bất động sản du lịch/bất động sản nghỉ dưỡng. Các quy định nêu trên chưa đề cập đầy đủ về các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã xuất hiện trên thị trường như nhà phố du lịch (shoptel, shophouse) mà mới chỉ đề cập căn hộ du lịch, biệt thự du lịch. Trong khi đó các quy định về căn hộ du lịch, biệt thự du lịch vẫn chưa được cụ thể, rõ ràng và thực tế nhiều địa phương vẫn còn lúng túng, vướng mắc trong việc quản lý đầu tư dự án và chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản du lịch. 

Hệ thống pháp luật hiện hành còn thiếu các quy định hướng dẫn cụ thể, rõ ràng về bất động sản nghỉ dưỡng. Thực tế chứng minh khung pháp lý của nước ta vẫn “đi sau” so với sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch. Bên cạnh đó việc quản lý giao dịch liên quan tới các sản phẩm bất động sản du lịch còn chưa thống nhất giữa các địa phương.

Về vấn đề này, tôi hoàn toàn đồng ý với ý kiến của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: "Mặc dù Chính phủ muốn tăng cường phát triển hạ tầng, muốn tăng cơ sở lưu trú, phục hồi du lịch sau Covid-19 nhưng hệ thống pháp luật yếu kém đang trở thành rào cản, khiến thị trường bất động sản du lịch "đóng băng" suốt 2 năm qua. Đây chính là nghịch lý của thị trường. Trong bối cảnh tỷ lệ tồn kho tăng cao như hiện nay, nhiều chủ đầu tư đang chờ đợi Chính phủ tạo ra một bước đột phá, trong việc đồng bộ hệ thống pháp luật, nhất là việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần phải được thực hiện gấp rút để bất động sản du lịch phục hồi". 

Hay ý kiến của GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng thừa nhận điểm yếu pháp lý đối với bất động sản nghỉ dưỡng, "u nhọt" lớn nhất của thị trường này là pháp lý rối ren, khiến toàn bộ thị trường bị ngưng trệ. Doanh nghiệp e dè triển khai dự án, nhà đầu tư ngần ngại không dám vào, tạo môi trường đầu tư yếu kém.

Thứ hai, thủ tục đầu tư vào loại hình bất động sản nghỉ dưỡng còn phức tạp, khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian, chi phí để hoàn thiện thủ tục đầu tư, vận hành dự án. Đây cũng là một yếu tố cản trở sự phát triển của thị trường, nhất là trong giai đoạn dịch bệnh, ngành du lịch bị ảnh hưởng nặng nề.

Thứ ba, hiện nay pháp luật chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng.

Về chế độ sử dụng đất của bất động sản nghỉ dưỡng, Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch đã ban hành Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019 về Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch. Về quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai thì công trình căn hộ du lịch không phải là nhà ở mà là công trình xây dựng phục vụ mục đích thương mại, dịch vụ. Pháp luật đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản cũng đã có quy định cho phép các tổ chức, cá nhân được đầu tư xây dựng các công trình bất động sản, trong đó có căn hộ du lịch để bán, cho thuê, cho thuê mua trên đất được giao hoặc đất thuê.

Về việc cấp Giấy chứng nhận, trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai, khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Về trình tự, thủ tục hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 70, Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Điều 8, Điều 9 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; khoản 8 Điều 6 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Như vậy, phương thức trao quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng chủ yếu là thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Bên cạnh phương thức này, nhà đầu tư còn có thể lựa chọn phương thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư cơ sở hạ tầng của các chủ đầu tư khác để đầu tư xây dựng phù hợp với mục đích ban đầu cũng là đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tôi đồng ý với quan điểm của Luật sư Nguyễn Thanh Hà: “Trên thực tế, mặc dù đã có hướng dẫn của Bộ Tài Nguyên và Môi trường, nhưng các địa phương vẫn còn lúng túng trong việc cấp giấy chứng nhận cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Hiện nay, chưa nhất quán chính sách về đất đai với các bất động sản nghỉ dưỡng đa công năng, dẫn đến những quy định hiện tại giải quyết những vấn đề pháp lý tồn tại một cách thiếu triệt để, thiếu nhất quán. Quy định hiện tại chưa xác định rõ đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Cụ thể, tại Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài nguyên và Môi trường chưa hướng dẫn rõ việc giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ được cấp cho chủ đầu tư dự án hay cho từng người mua căn hộ”.

Thứ tư, chưa có quy định pháp luật nhằm kiểm soát tình trạng không rõ ràng trong cam kết lợi nhuận, huy động vốn trong đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng.

Đa dạng hóa hình thức huy động vốn là hoạt động cần thiết của các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên nhiều doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang có nhiều hình thức huy động vốn bằng cam kết lợi nhuận cao bất thường dẫn đến nhiều hệ lụy. Các doanh nghiệp đầu tư loại hình này đều thường đưa ra mức lợi nhuận cao hơn rất nhiều lãi suất ngân hàng để hấp dẫn các nhà đầu tư. 

Hiện nay có bốn nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản gồm nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn tư nhân huy động qua việc phát hành cổ phiếu, vốn FDI và trái phiếu doanh nghiệp. Vốn cho thị trường bất động sản hiện nay còn thiếu. Tiềm lực tài chính của đa số các chủ thể tham gia thị trường bất động sản ở Việt Nam còn hạn chế nên phải dựa vào các kênh huy động nguồn lực tài chính khác, trong đó chủ yếu là dựa vào vốn vay ngân hàng. Tuy nhiên, nhiều ngân hàng đang có chính sách siết tín dụng vào bất động sản do đó các doanh nghiệp bất động sản có xu hướng tích cực huy động vốn trên thị trường. Thông thường khi huy động vốn từ các nhà đầu tư cá nhân trên thị trường thì doanh nghiệp và khách hàng sẽ ký hợp đồng huy động vốn/thỏa thuận/cam kết lợi nhuận, song trên thực tế tài sản không thuộc quyền sở hữu của bên góp vốn, đất cũng không thuộc quyền sở hữu lâu dài của bên gọi vốn vì họ chỉ đi thuê đất, nhà đầu tư không có căn cứ để bảo vệ quyền lợi của mình nếu bên gọi vốn không thực hiện đúng cam kết hay phá sản, bỗng dưng biến mất. 

Thực tế dưới góc độ pháp lý, các bản cam kết lợi nhuận chỉ là hợp đồng dân sự, nếu có trường hợp rủi ro xảy ra, ví dụ dự án không hoàn thành đúng tiến độ, chủ đầu tư không thực hiện được cam kết đã ký hoặc bỏ trốn, thì nhà đầu tư muốn thu hồi vốn chỉ có thể bằng các phương thức thỏa thuận, thương lượng, khởi kiện dân sự, nhưng những phương thức này đều khó lòng thu hồi được vốn lại còn mất thời gian, tốn kém chi phí. Một ví dụ điển hình là dự án Cocobay (Đà Nẵng) vỡ trận khi không thực hiện đúng cam kết với nhà đầu tư cho thấy những bất cập về chính sách và pháp lý cũng như năng lực triển khai của các chủ đầu tư.

Thứ năm, thị trường bất động sản hoạt động có tính chu kỳ, chịu ảnh hưởng lớn từ kinh tế, chính trị, văn hóa - xã hội, chính sách… và cung thường có độ trễ so với cầu. Chúng ta cũng chưa có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng cũng như chưa có các biện pháp hữu hiệu và mang tính chiến lược, chính vì vậy, ngành du lịch được đánh giá là tiềm năng nhưng chưa tương xứng với tài nguyên thiên nhiên hiện có. Khả năng cạnh tranh của du lịch Việt Nam cũng còn rất hạn chế trước sự cạnh tranh gay gắt của du lịch trong khu vực và thế giới.

Những bất cập nêu trên đã dẫn tới nhiều hệ lụy, nhiều khó khăn cho thị trường bất động sản. Nổi bật gần đây là điểm nghẽn trong câu chuyện các dự án du lịch nghỉ dưỡng xây dựng trên đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) tại tỉnh Khánh Hòa.

Thực chất, khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa được pháp luật quy định, tuy nhiên được chính quyền địa phương đưa ra nhằm mở cửa thu hút đầu tư; giúp các căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở và không tổ chức các dịch vụ thiết yếu như trường học, văn hóa thông tin, chợ... nhưng vẫn đảm bảo các dịch vụ tiện ích có sẵn phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng - du lịch, dịch vụ thương mại, du lịch, thể dục thể thao, không gian vui chơi…

Với quy định này, các dự án được tỉnh cấp giấy chứng nhận đầu tư có “đất ở không hình thành đơn vị ở” và mục tiêu “xây dựng căn hộ du lịch để bán hoặc cho thuê”, các cơ quan quản lý đất đai phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng căn hộ du lịch của dự án đó theo yêu cầu của nhà đầu tư sau khi hoàn thành nộp các khoản tiền đất đai theo quy định.

Qua câu chuyện này cũng thấy được, phải chăng pháp luật đang đi sau thực tiễn, khi mà nhu cầu sở hữu, đầu tư các căn hộ du lịch của người dân đang tăng lên, câu chuyện du lịch không đơn thuần là nghỉ dưỡng mà đã phát triển lên một tầm cao hơn là sở hữu lâu dài.

Có thể nói, Việt Nam hội tụ đầy đủ những điều kiện thuận lợi để phát triển bất động sản du lịch. Tuy nhiên, xuất phát từ thực trạng phát triển bất động sản du lịch và khó khăn hiện tại trong việc quản lý, kinh doanh loại hình bất động sản này, cần cấp thiết sớm hoàn thiện hành lang, khuôn khổ pháp lý để kiểm soát quyền lực Nhà nước đối với thị trường, để thị trường vận hành một cách hợp pháp, bảo đảm quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch, thúc đẩy ngành du lịch nói riêng và nền kinh tế nói chung phát triển bền vững. 

Đầu tiên cần phải có quy định pháp luật cụ thể, định danh về bất động sản du lịch và các loại hình sản phẩm bất động sản du lịch, làm rõ đặc tính, mục đích phục vụ du lịch; quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, quản lý, vận hành đối với mỗi loại hình. 

Ngoài ra, cần phải hoàn thiện, thống nhất, đồng bộ quy định giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch về phương thức quản lý các bất động sản đa công năng và hình thức sử dụng đất phù hợp với mỗi loại hình. Cần có khung pháp lý hoàn thiện về đầu tư, xây dựng, sử dụng, chuyển nhượng, góp vốn và các cơ chế hợp tác đối với loại bất động sản đặc thù này. Việc hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch là một trong những giải pháp quan trọng để thúc đẩy thị trường phát triển tự do, minh bạch, lành mạnh, giúp khai thác tối đa lợi thế của bất động sản du lịch, góp phần phát triển kinh tế đất nước.

Bên cạnh đó, cần hướng tới cải cách thủ tục hành chính để thu hút đầu tư, đơn giản hóa các thủ tục hành chính; nghiên cứu đánh giá, thống kê hiện trạng bất động sản du lịch ở Việt Nam hiện nay để có những giải pháp tích cực đối với các bất động sản đang tồn tại nhưng thiếu cơ chế quản lý giám sát. Cần thiết phải nghiên cứu tìm hiểu các quốc gia đã phát triển loại hình bất động sản này để vận dụng cho phù hợp với thực tiễn điều kiện kinh tế xã hội Việt Nam./.