Thích
Đây cũng là một trong số nội dung đáng chú ý trong phần chia sẻ của ông Phan Đức Hiếu - Đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội khóa XVI, tại phiên thảo luận "Rõ lực đẩy - Thông điểm nghẽn" trong khuôn khổ Hội thảo "Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền" do báo Tài chính Đầu tư tổ chức mới đây.
Theo đó, ông Phan Đức Hiếu không dành nhiều thời gian nói về condotel hay officetel - những câu chuyện đã được bàn luận suốt nhiều năm. Thay vào đó, vị đại biểu Quốc hội đặt ra một vấn đề rộng hơn: nếu pháp luật vẫn luôn chỉ xuất hiện sau khi thị trường đã thay đổi thì những "điểm nghẽn" mới sẽ tiếp tục lặp lại.
Theo ông, đây mới là bài học lớn nhất sau giai đoạn nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng rơi vào khó khăn.
Từ "gỡ vướng" đến tư duy kiến tạo phát triển
Ông Phan Đức Hiếu cho rằng trong khoảng hai năm trở lại đây, Quốc hội, Chính phủ cùng các bộ, ngành đã dành nhiều nguồn lực để xử lý những tồn tại kéo dài của thị trường bất động sản thông qua hàng loạt nghị quyết và cơ chế đặc thù.
Trong đó, Nghị quyết 29 được ông đánh giá là bước tiến quan trọng bởi lần đầu tiên đưa ra nguyên tắc xử lý khá toàn diện đối với các dự án đang gặp khó khăn hoặc có sai phạm. Theo ông, điểm đáng chú ý nhất không nằm ở từng quy định cụ thể mà ở cách tiếp cận mới.
Phiên thảo luận "Rõ lực đẩy - Thông điểm nghẽn" trong khuôn khổ Hội thảo "Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền" do báo Tài chính Đầu tư tổ chức ngày 23/6.
Trước đây, mỗi khi một dự án phát sinh sai phạm, quá trình xử lý thường đồng nghĩa với việc dự án phải dừng triển khai trong thời gian dài. Điều này khiến nguồn lực xã hội bị "đóng băng", tài sản không được khai thác, còn người mua tiếp tục chịu rủi ro.
"Nếu dự án không có lỗi thì không nên để dự án bị đình trệ", ông nhấn mạnh.
Tinh thần của Nghị quyết 29, theo ông, là tách bạch giữa việc xử lý trách nhiệm của cá nhân, tổ chức với việc đưa dự án trở lại hoạt động, thay vì để cả dự án phải "đứng yên" chờ giải quyết xong mọi thủ tục. Đây cũng được xem là một thay đổi đáng kể trong tư duy quản lý, hướng tới mục tiêu hạn chế lãng phí nguồn lực và khơi thông dòng vốn đầu tư.
Điều thị trường cần không chỉ là sửa luật
Theo ông Hiếu, bài học lớn hơn nằm ở chính quá trình xây dựng pháp luật. Ông cho rằng nhiều vướng mắc của thị trường trong thời gian qua xuất phát từ thực tế mô hình kinh doanh phát triển nhanh hơn tốc độ hoàn thiện thể chế.
Ông Phan Đức Hiếu - Đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách tại Uỷ ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội chia sẻ tại phiên thảo luận.
Các sản phẩm như condotel, officetel hay bất động sản du lịch từng xuất hiện rất nhanh, trong khi hệ thống pháp luật chưa có quy định điều chỉnh tương ứng. Hệ quả là cả doanh nghiệp, nhà đầu tư lẫn cơ quan quản lý đều rơi vào thế bị động.
Theo ông, tư duy này cần thay đổi!
Thay vì chỉ sửa luật sau khi thị trường phát sinh vấn đề, thể chế cần được thiết kế theo hướng đủ mở để đón nhận những mô hình kinh doanh mới ngay từ đầu.
"Trung ương đã chỉ đạo rất rõ: chuyển từ tư duy quản lý chặt sang thể chế thúc đẩy phát triển. Điều đó có nghĩa là pháp luật phải đi trước một bước", ông Hiếu nói.
Theo vị đại biểu Quốc hội, đây là yêu cầu rất khó, bởi không ai có thể dự báo đầy đủ những mô hình kinh doanh sẽ xuất hiện trong tương lai. Tuy nhiên, nếu tiếp tục duy trì cách làm cũ, pháp luật sẽ luôn ở trong trạng thái chạy theo thực tiễn.
Bất động sản nghỉ dưỡng sẽ không chỉ có condotel
Một trong những nội dung được ông Phan Đức Hiếu nhấn mạnh là thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang bước vào giai đoạn đa dạng hóa mạnh mẽ, vượt xa những khái niệm quen thuộc trước đây. Theo ông, hiện nay nhu cầu của nhà đầu tư không còn giống nhau.
Có người muốn sở hữu một tài sản nghỉ dưỡng lâu dài, nhưng cũng có những nhà đầu tư chỉ quan tâm đến hiệu quả của dòng tiền. Điều họ tìm kiếm không nhất thiết là quyền sở hữu, mà là khả năng sinh lời và tính thanh khoản của khoản đầu tư. Vì vậy, cách xây dựng chính sách cũng cần phản ánh đúng sự thay đổi này.
Ông cho rằng trong thời gian tới, thị trường sẽ còn xuất hiện nhiều mô hình mới như khu lưu trú dài ngày, tổ hợp chăm sóc sức khỏe kết hợp nghỉ dưỡng (wellness), dưỡng lão, homestay hay các tổ hợp đa chức năng tích hợp y tế, nghỉ dưỡng và giải trí.
Nếu quy hoạch và pháp luật vẫn bó hẹp mỗi khu đất vào một công năng riêng biệt, rất khó hình thành những dự án đáp ứng nhu cầu mới của thị trường.
Theo ông, khung pháp lý trong tương lai cần đủ linh hoạt để những ý tưởng kinh doanh mới có thể triển khai mà không phải chờ nhiều năm để sửa luật.
Nhà đầu tư cần một thị trường có thể tiên liệu, mở rộng không gian đầu tư và nguồn lực đất đai
Một điểm khác được ông Hiếu đặc biệt lưu ý là tính ổn định của chính sách. Theo ông, điều nhà đầu tư cần chưa chắc là quyền sở hữu vĩnh viễn.
Quan trọng hơn là họ phải biết rõ sau 50 năm, 70 năm hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất thì quyền lợi và nghĩa vụ của mình sẽ được xử lý như thế nào. Nếu tài sản vẫn còn giá trị khai thác, được kiểm định chất lượng và tiếp tục vận hành hiệu quả thì cơ chế xử lý cần được quy định rõ ngay từ đầu. Một hệ thống pháp luật có thể tiên liệu sẽ giúp nhà đầu tư giảm đáng kể rủi ro, đồng thời tạo nền tảng cho các quyết định đầu tư dài hạn.
Ngoài ra, ông Hiếu cũng cho biết việc hoàn thiện thể chế không nên chỉ dừng ở câu chuyện bất động sản nghỉ dưỡng. Ông cho rằng cần tiếp tục đổi mới tư duy về quy hoạch, cơ chế visa, tín dụng, các kênh huy động vốn cũng như phát triển các công cụ đầu tư mới.
Ông lấy ví dụ về khả năng nghiên cứu thí điểm token hóa tài sản hoặc các mô hình đầu tư mới, nhằm đa dạng hóa cách thức huy động vốn trên thị trường. Đồng thời, đất đai cần được nhìn nhận là nguồn lực đầu vào của nền kinh tế thay vì chỉ là nguồn thu ngân sách trước mắt.
Theo ông, nếu chi phí đất quá lớn, mọi hoạt động sản xuất, kinh doanh đều bị ảnh hưởng. Nhà nước nên hướng nhiều hơn tới nguồn thu được tạo ra từ các hoạt động kinh tế diễn ra trên đất trong dài hạn, thay vì chỉ tập trung vào khoản thu một lần khi giao đất. Đây cũng được xem là cách tiếp cận phù hợp với mục tiêu phát triển bền vững của nền kinh tế.
Có thể thấy, sau nhiều năm tập trung xử lý những "di sản" của giai đoạn phát triển nóng, bất động sản nghỉ dưỡng đang đứng trước yêu cầu lớn hơn là xây dựng một nền tảng thể chế đủ linh hoạt để đón nhận những mô hình kinh doanh chưa từng xuất hiện.
Nhìn rộng hơn, thông điệp mà ông Phan Đức Hiếu đưa ra không chỉ dành riêng cho bất động sản nghỉ dưỡng. Trong bối cảnh các mô hình kinh doanh mới liên tục xuất hiện, năng lực cạnh tranh của thị trường sẽ không còn được quyết định bởi việc sửa nhanh bao nhiêu quy định, mà bởi khả năng xây dựng một hệ thống pháp luật có thể dự báo, dẫn dắt và đồng hành cùng sự đổi mới. Khi thể chế chuyển từ vai trò "gỡ vướng" sang "mở đường", bất động sản nghỉ dưỡng mới có cơ hội bước vào một chu kỳ phát triển mới với dòng vốn dài hạn và niềm tin bền vững của nhà đầu tư.
