Lời toà soạn: Nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp đang ngày càng bức thiết nhưng câu chuyện phát triển NƠXH nhiều năm qua vẫn chỉ là một bức tranh với những nét vẽ rời rạc, đang bị “mắc cạn” trong vòng luẩn quẩn. Theo báo cáo tổng hợp của Bộ Xây dựng, cả nước đã hoàn thành khoảng 250 dự án NƠXH khu vực đô thị và nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng hơn 100.000 căn, với tổng diện tích hơn 5,2 triệu mét vuông. Tuy nhiên, con số này mới chỉ đạt khoảng 41,7% so với mục tiêu đề ra theo Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 (12,5 triệu mét vuông nhà ở). Việc vỡ kế hoạch phát triển NƠXH đã khiến nguồn cung trên thị trường bị thiếu trầm trọng so với nhu cầu, bình quân giá nhà tăng nhanh khiến người thu nhập thấp càng khó hiện thực hóa giấc mơ an cư.
Vì vậy, khi hàng loạt doanh nghiệp bất động sản hồ hởi tham gia phát triển NƠXH từ đầu năm 2022 đến nay như Vinhomes, Tập đoàn Hòa Bình, Becamex IDC, Tổng công ty Viglacera, Tập đoàn APEC, Tập đoàn Nam Long, Địa Ốc Sài Gòn, Hoàng Phúc, TTC Land… đã và đang tạo ra nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường. Tuy nhiên, do thực trạng phát triển NƠXH nhiều năm nay vẫn luôn tồn tại những bất cập từ cung cầu, giá bán, đến cơ chế chính sách nên nhiều người đang đặt ra nghi vấn: Liệu nguồn cung mới trong thời gian tới có lặp lại “vết xe đổ” của những dự án trước đây, có thực sự đạt được hiệu quả và tiếp cận đúng đối tượng có nhu cầu? Trên tinh thần đồng hành cùng các doanh nghiệp phát triển tốt phân khúc NƠXH, đảm bảo chất lượng song giá bán vẫn hợp lý và đến đúng tay người có nhu cầu, giải quyết triệt để các vướng mắc về cơ chế chính sách, Reatimes khởi đăng tuyến bài: “Cuộc trở lại phân khúc NƠXH của các doanh nghiệp bất động sản”.
Phát triển mô hình “đại đô thị” nhà ở xã hội
Trong hàng loạt vướng mắc liên quan đến phát triển nhà ở xã hội, có lẽ vấn đề quỹ đất và giá thành cùng chất lượng nhà ở là được quan tâm nhiều nhất.
Quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội vẫn phụ thuộc phần lớn vào quy định dành 20% đất trong dự án nhà ở thương mại, trong khi nhiều năm qua, các doanh nghiệp chọn cách nộp tiền hoặc chây ì không thực hiện quy định này do có nhiều bất cập. Bên cạnh đó, nhiều địa phương chưa chủ động trong việc dành quỹ đất riêng cho nhà ở xã hội ngay từ trong khâu quy hoạch và phê duyệt kế hoạch sử dụng đất. Dẫn đến nhiều doanh nghiệp dù muốn phát triển loại hình nhà ở này nhưng gặp khó trong việc tiếp cận quỹ đất dẫn tới nản chí.
Không chỉ là vấn đề quỹ đất, việc cân đối lợi nhuận để đảm bảo mức giá hợp lý cũng là lý do khiến các doanh nghiệp không mặn mà tham gia phát triển nhà ở xã hội. Ngược lại, nhiều dự án nhà ở xã hội hoàn thiện xong bị “ghẻ lạnh”, không có người ở vì chất lượng thấp, không đáp ứng được nhu cầu ở và các hạ tầng xã hội phục vụ cuộc sống của người dân.
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh giá bất động sản không ngừng tăng, đã đến lúc nhà ở xã hội cần được đặt lên bàn cân để ưu tiên phát triển và có những giải pháp từ quy hoạch, bố trí quỹ đất đến những mô hình phát triển phù hợp. Không chỉ các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM mà những địa phương đang có tốc độ đô thị hóa gia tăng cũng cần được cấp quyền chủ động trong việc triển khai các chiến lược phát triển nhà ở, trong đó có các dự án nhà ở xã hội dựa trên khảo sát về nhu cầu của người dân. Bên cạnh đó, để tạo môi trường “màu mỡ”, thu hút các doanh nghiệp bất động sản tích cực tham gia phát triển nhà ở xã hội một cách chuyên nghiệp hơn, cần lập quy hoạch các khu đô thị nhà ở xã hội quy mô lớn, quy hoạch đồng bộ hạ tầng kỹ thuật kết nối các khu đô thị này với khu vực trung tâm, khu công nghiệp, hình thành các tuyến giao thông công cộng…
“Từ trước đến nay, các tỉnh thành lớn như Hà Nội, TP.HCM hay các địa bàn cần ưu tiên phát triển nhà ở xã hội đều hầu như không có quỹ đất sạch, nếu có thì chỉ mang tính chất nhỏ lẻ. Trong khi muốn làm được nhà ở xã hội để phát triển lâu dài, chất lượng thì cần các quỹ đất từ hàng 5 - 10ha trở lên. Để đạt hiệu quả tốt nhất thì cần trên 100ha để có thể quy hoạch đồng bộ, xây dựng hạ tầng và tạo ra các module điển hình”, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, việc xây dựng các dự án quy mô lớn sẽ giúp tiết kiệm chi phí đầu tư, còn phát triển nhỏ lẻ sẽ không bao giờ có được giá thành tốt. Tất nhiên điều này còn phụ thuộc vào nhu cầu của từng khu vực, có những nơi nhu cầu chỉ dừng lại ở diện tích 5 - 10ha. Nhưng vấn đề cốt lõi vẫn là cần có quỹ đất sạch và quy hoạch ở khu vực đó cần phải được đồng bộ, kết nối về hạ tầng. Nếu không có yếu tố này thì xây dựng ra cũng sẽ không có người đến ở.
Thực tế, khi doanh nghiệp có quỹ đất sạch quy mô lớn, bài toán phát triển các đại dự án nhà ở xã hội chất lượng, đồng bộ sẽ được giải quyết một cách dễ dàng hơn. Đặc biệt là khi doanh nghiệp tạo ra được những mô hình hiệu quả. Đơn cử như mới đây, Vinhomes tuyên bố sẽ tập trung xây dựng khoảng 500.000 căn nhà ở xã hội mang tên “Happy Home” trong khoảng 5 năm tới. Nguồn cung này tập trung chủ yếu tại khu vực vùng ven những đô thị lớn như: TP.HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh…
Đây sẽ là những dự án đô thị có quy mô lớn từ 50 - 60ha, nằm độc lập, tách biệt khỏi các dự án nhà ở thương mại của Vinhomes hoặc là các khu đất nhà ở xã hội trong các đại dự án của doanh nghiệp này. Đặc biệt, Happy Home được triển khai theo mô hình "full tiện ích" với đầy đủ trường học, trung tâm thương mại, khu vui chơi trẻ em, sân thể thao…
Vinhomes cho biết, doanh nghiệp đã nghiên cứu rất kỹ, chắt lọc từng chút trong khi thiết kế để có được các chi phí tối ưu. Bên cạnh đó, doanh nghiệp này lý giải, vì không phải trả tiền đất và được xây không hạn chế số lượng các căn nhỏ nên giá bán sẽ hoàn toàn phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập thấp với mức giá từ 300 - 950 triệu đồng mỗi căn.
Liên quan đến quy định các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án đang tồn tại nhiều bất cập trong thời gian qua, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp cũng kiến nghị phương án cho chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tại một vị trí khác để triển khai những “đại dự án” quy mô lớn và đồng bộ tiện ích.
Cụ thể, doanh nghiệp thay vì phải xây nhà ở xã hội ở trong dự án nhà ở thương mại thì được phép hoán đổi sang một vị trí khác có giá trị tương đương với giá trị thực của quỹ đất 20%. Phương án này sẽ rất có hiệu quả đối với những dự án ở vị trí trung tâm, giá đất cao, nhu cầu sử dụng nhiều.
Giả sử doanh nghiệp làm dự án 10ha ở vị trí A phải dành 2ha để làm nhà ở xã hội nhưng muốn đổi sang vị trí B ở xa hơn chẳng hạn thì có khi phải dành tới 4 ha, 5ha đất tùy vị trí. Nếu gộp 4 - 5 dự án của doanh nghiệp thì đã có một dự án nhà ở xã hội hơn 20ha, đảm bảo các yếu tố hạ tầng, tiện ích phục vụ nhu cầu của những người thu nhập thấp.
“Về cơ bản, để dễ dàng triển khai nhất, không nên xen kẽ nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại. Quy hoạch tách riêng ra là giải pháp tốt nhất để vừa tạo được nguồn lực đầu tư từ quỹ đất 20%, vừa xây dựng được những khu nhà ở xã hội đồng bộ, với mức giá hợp lý. Đây là bài toán doanh nghiệp có thể cân đối được nếu họ lựa chọn phương án này”, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá.
Bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cũng đề xuất, Nhà nước nên linh động cơ chế để các doanh nghiệp có thể chủ động hơn trong việc triển khai.
“Doanh nghiệp đang mong muốn được hoán đổi quỹ đất ở một vị trí phù hợp để đầu tư một cách đồng bộ về hạ tầng, phục vụ cho những người có nhu cầu thực sự, đảm bảo chất lượng cuộc sống cho người dân, đồng thời để các chủ đầu tư cũng không phải suy nghĩ đến việc “né” hay “lách” thực hiện quỹ đất 20% ở dự án 3ha hay 5ha, 10ha. Nếu thành phố chấp nhận chủ trương chuyển đổi quỹ đất trên thì chủ đầu tư chấp nhận các điều kiện mà thành phố đưa ra làm sao doanh nghiệp vẫn hoàn thành nghĩa vụ về nhà ở xã hội. Giải pháp hoán đổi quỹ đất đáp ứng nhu cầu chung của dự án doanh nghiệp đang đầu tư, vừa đáp ứng nguồn cung nhà ở xã hội có chất lượng cho thành phố”, bà Nguyễn Hương khẳng định.
Mở rộng quỹ đất, chuyển dự án “treo”, bỏ hoang sang phát triển nhà ở xã hội
Theo KTS. Lê Lan Hương (Giảng viên trường Đại học Xây dựng), tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, hiện còn hàng trăm dự án đang trong tình trạng "treo", đắp chiếu nhiều năm. Các quỹ đất còn dang dở này thường là các dự án đang trong giai đoạn thực hiện nhưng vướng vấn đề pháp lý, thủ tục đầu tư, thiếu vốn, giải phóng mặt bằng...
Do đó, KTS. Lê Lan Hương cho rằng, đối với các địa phương còn nhiều diện tích đất “dang dở” hay những địa phương có hàng trăm nghìn héc-ta đất đô thị nhưng quy hoạch vẫn “lõm bõm” chỗ nọ chỗ kia, cần lên danh mục để thống kê xem hạng mục nào có thể tiếp tục triển khai, hạng mục nào do chủ đầu tư đuối vốn, năng lực kém chưa thực hiện được, sau đó phân loại và ưu tiên chuyển đổi sang xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.
“Điều này phụ thuộc rất nhiều vào quyết tâm chính trị của chính quyền địa phương trong việc đẩy mạnh phát triển nhà ở, chăm lo đời sống an sinh cho người dân. Nếu họ nhìn nhận đó là vấn đề quan trọng, thu hồi những phần đất dang dở của các dự án đã quy hoạch lâu năm mà chủ đầu tư chưa làm được chuyển sang nhà ở xã hội là một việc làm cần thiết”, KTS. Lê Lan Hương chia sẻ.
TS. LS. Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp đánh giá, tăng cung nhà ở xã hội không chỉ là nhiệm vụ kinh tế, mà còn là nhiệm vụ chính trị trong việc đảm bảo cho người dân nhu cầu cơ bản về chỗ ở. Tuy nhiên, để thu hút nhà đầu tư, thời gian tới, đi đôi với việc thực hiện hiệu quả các quy định hiện nay, Nhà nước cần nghiên cứu thêm những giải pháp mới để tìm ra hướng giải quyết vấn đề nhà ở hiệu quả hơn. Đặc biệt, khi dịch bệnh Covid-19 bùng phát và diễn biến phức tạp, vấn đề nhà ở cho người dân, mong mỏi an cư lạc nghiệp của người lao động càng trở nên thiết thực hơn bao giờ hết. Việc luật hóa các quy định về nhà ở sẽ bảo đảm hiệu lực pháp lý cao hơn, đồng bộ hơn, tạo thuận lợi cho cả Nhà nước, doanh nghiệp, người dân trong việc thực thi.
Theo đó, cần có kế hoạch, quy hoạch phù hợp về vị trí xây dựng các dự án nhà ở xã hội. Đồng thời đảm bảo sự gắn kết của dự án với hệ thống hạ tầng xung quanh và các công trình tiện ích khác nhằm thu hút nhà đầu tư và người thu nhập đối với loại nhà ở này.
Ngoài ra, để tăng sức hấp dẫn các nhà đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội, theo luật sư Đặng Văn Cường, Nhà nước có thể thực hiện phương thức đổi đất lấy dự án nhà ở xã hội. Chẳng hạn nhà nước thực hiện đấu thầu một số dự án nhà ở xã hội, kết hợp với đầu thầu đổi đất ở một dự án khác để khuyến khích doanh nghiệp.
Mặt khác, TS. LS. Đặng Văn Cường cho hay, Luật Nhà ở 2014 sửa đổi sẽ bổ sung các quy định liên quan đến quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội như: Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở xã hội được xác định ngay khi lập và phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch chi tiết xây dựng; tỷ lệ quỹ đất dành để làm nhà ở xã hội do UBND cấp tỉnh quyết định căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; điều kiện địa lý và nhu cầu nhà ở thực tế của người dân… đảm bảo thống nhất với quy định của pháp luật về ngân sách, về đất đai và các pháp luật khác có liên quan.
Đồng thời, Luật Nhà ở 2014 sửa đổi sẽ quy định nhiều ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội. Cụ thể, bổ sung thêm các quy định về ưu đãi thuế đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê theo hướng đảm bảo phù hợp với pháp luật về thuế. Các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức đối tác công tư (PPP) hoặc doanh nghiệp có sử dụng vốn đầu tư công, vốn Nhà nước ngoài đầu tư công, vốn khác có bao gồm vốn từ ngân sách sẽ được khuyến khích bằng nhiều ưu đãi…
Với quy định mới này sẽ thu hút đầu tư phát triển trong lĩnh vực nhà ở nói chung và kinh tế địa phương nói riêng. Khuyến khích đầu tư của các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế vào phát triển nhà ở xã hội, tăng nguồn cung nhà ở xã hội. Bên cạnh đó góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội, đặc biệt đối với các đối tượng là công nhân, người lao động, người dân có thu nhập thấp./.
