Doanh nghiệp hồ hởi phát triển nhà ở xã hội: Cần gỡ các vướng mắc để phát huy hiệu quả

Loạt doanh nghiệp lớn tham gia phát triển nhà ở xã hội

Các gói vay ưu đãi, hỗ trợ từ phía Chính phủ như Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/1/2022 về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội, Nghị quyết số 43/2022/QH15 về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ chương trình,… đã tạo nên “cú hích” cho nhà ở xã hội (NƠXH) nóng trở lại trong thời gian qua.

Chỉ trong hơn 4 tháng đầu năm, hàng loạt dự án NƠXH, nhà ở công nhân đã được nhiều doanh nghiệp khởi công hoặc lên kế hoạch xây dựng trên khắp cả nước.

Trong đó, có nhiều ông lớn trong ngành bất động sản như Vinhomes, Tập đoàn Hòa Bình, Becamex IDC , Tổng công ty Viglacera, Tập đoàn APEC, Tập đoàn Nam Long, Địa Ốc Sài Gòn, Hoàng Phúc, TTC Land... Ngoài ra còn có một số doanh nghiệp Nhà nước như Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD)….

Đặc biệt, trong sự trở lại lần này nhiều doanh nghiệp hứa hẹn sẽ nâng tầm NƠXH với chất lượng tốt hơn song giá cả vẫn hợp lý, đảm bảo thu nhập của người lao động.

Đơn cử như Tập đoàn Vinhomes, trong đại hội cổ đông thường niên mới đây, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes cho biết, trong 5 năm tới doanh nghiệp này sẽ tập trung xây dựng khoảng 500.000 căn NƠXH tập trung tại khu vực vùng ven những đô thị lớn như: TP.HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh… Quy mô của các dự án sẽ từ 50 - 60ha.

Những dự án này nằm tách biệt khỏi các dự án nhà ở thương mại hoặc là các khu đất NƠXH trong các đại dự án của Vinhomes. Dự kiến giá bán căn hộ tại đây sẽ dao động từ 300 - 950 triệu đồng mỗi căn. Ngoài ra, Vinhomes còn hứa hẹn sẽ giúp nâng tầm NƠXH với hệ sinh thái đầy đủ tiện ích như: Khu vui chơi trẻ em, công viên, sân chơi thể thao…

Bên cạnh Vinhomes, Viglacera cũng là một trong những ông lớn đang tích cực tham gia phát triển NƠXH. Ông Nguyễn Anh Tuấn, thành viên HĐQT, Tổng giám đốc Viglacera cho hay, doanh nghiệp này đặt kế hoạch chuẩn bị và triển khai đầu tư mới khoảng 2.000ha khu công nghiệp, 200ha nhà ở trong giai đoạn 2022 - 2023. Trong đó, đầu tư phát triển các khu nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đồng bộ với phát triển khu công nghiệp hiện có như: Nhà ở công nhân tại khu công nghiệp Đồng Văn IV (Hà Nam), Phú Hà (Phú Thọ), Đông Mai và Hải Yên (Quảng Ninh) hay Thuận Thanh, Yên Phong (Bắc Ninh).

Cụ thể, trong tháng 2/2022, Viglacera đã động thổ khơi công hai dự án tại KCN Thuận Thành I và KCN Yên Phong cung cấp trên 3.000 căn hộ cho các công nhân sinh sống và làm việc tại các KCN với mức giá từ 7,1 - 8,5 triệu đồng/m2, song vấn đảm bảo đồng bộ về hạ tầng dịch vụ như trung tâm y tế, văn hóa, nhà trẻ, sân thể thao ngoài trời, siêu thị…

Tương tự, Tổng công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị (HUD - Bộ Xây dựng) từ đầu năm nay cũng đã khởi công 5 dự án, với 2.560 căn hộ. Dự kiến đến năm 2025, HUD sẽ triển khai hàng loạt dự án NƠXH tại các địa phương, với hơn 8.000 căn hộ, đưa tổng diện tích NƠXH HUD cán mốc khoảng 1 triệu mét vuông sàn, gần 11.000 căn hộ. Các dự án của HUD xây dựng tại các địa phương đã đưa vào sử dụng đều được người lao động đánh giá cao về chất lượng, giá thành hợp lý. Đơn cử dự án NƠXH Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (huyện Mê Linh, Hà Nội) có tổng số 1.030 căn hộ, diện tích từ 52 - 69m2, có mức giá từ 8,3 triệu đồng/m2, góp phần bảo đảm chỗ ở cho người dân địa phương có nhu cầu.

Việc các doanh nghiệp hàng đầu chuyên phát triển dự án nhà ở sẽ bắt tay vào làm NƠXH là tín hiệu tích cực cho thị trường, hứa hẹn giải quyết bài toán thiếu nguồn cung trầm trọng NƠXH nhiều năm qua, giúp người lao động, người có thu nhập thấp hiện thực hoá giấc mơ có nhà, đặc biệt là trong bối cảnh lạm phát leo thang, giá bất động sản không ngừng tăng qua các năm. Khi bài toán nhà ở được giải quyết, vấn đề về an sinh xã hội đảm bảo cho sự phát triển kinh tế cũng trở nên thuận lợi. Người dân có niềm tin vào Chính phủ để tham gia lao động sản xuất hiệu quả.

Tuy nhiên, do thực trạng phát triển NƠXH nhiều năm nay vẫn luôn tồn tại nhiều bất cập từ cung cầu, giá bán, đến cơ chế chính sách nên nhiều người đang đặt ra nghi vấn: Liệu nguồn cung mới trong thời gian tới có lặp lại “vết xe đổ” của những dự án trước đây, có thực sự đạt được hiệu quả và tiếp cận đúng đối tượng có nhu cầu? 

Cung thiếu, cầu cao, NƠXH xây lên vẫn bỏ hoang

Nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp đang ngày càng bức thiết nhưng câu chuyện phát triển NƠXH nhiều năm qua vẫn chỉ là một bức tranh với những nét vẽ rời rạc, đang bị “mắc cạn” trong vòng luẩn quẩn. 

Theo báo cáo tổng hợp của Bộ Xây dựng, cả nước đã hoàn thành khoảng 250 dự án NƠXH khu vực đô thị và nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng hơn 100.000 căn, với tổng diện tích hơn 5,2 triệu mét vuông. Tuy nhiên, con số này mới chỉ đạt khoảng 41,7% so với mục tiêu đề ra theo Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 (12,5 triệu mét vuông nhà ở).

Việc vỡ kế hoạch phát triển NƠXH đã khiến nguồn cung trên thị trường bị thiếu trầm trọng so với nhu cầu, bình quân giá nhà tăng nhanh khiến người thu nhập thấp càng khó hiện thực hóa giấc mơ an cư.

Cung thiếu, cầu cao, song một vấn đề đặt ra là nhiều dự án NƠXH xây lên lại bỏ hoang, vắng bóng người ở. Nhiều dự án đình trệ, trong khi những dự án đã hoàn thành lại không mấy ai mua, rao bán đến hàng chục lần vẫn bỏ trống. Đây là một trong những nghịch lý phát triển NƠXH nhiều năm nay. 

Ðiển hình như dự án Tổ hợp NƠXH và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long (tên thương mại là New City) tại xã Kim Chung, huyện Hoài Ðức, gồm bốn khối nhà, với gần 1.500 căn hộ, diện tích từ 44 - 70m2, khởi công xây dựng từ năm 2014. Theo hợp đồng, chủ đầu tư dự kiến bàn giao nhà cuối năm 2017, nhưng đến giữa năm 2019 mới bàn giao và đến nay vẫn còn nhiều hạng mục dang dở, không đáp ứng các điều kiện đảm bảo. Vì vậy, sau 24 đợt mở bán, người có nhu cầu vẫn không mấy mặn mà.

Câu chuyện cũng diễn ra tương tự tại dự án ở Quốc Oai, Hà Nội, được đầu tư xây dựng từ năm 2014, sau 20 đợt mở bán kéo dài suốt 5 năm, đến nay vẫn còn hàng chục căn hộ bị “đóng băng" giao dịch.

Đó chỉ mới là một trong số ít các dự án NƠXH “long đong” tìm bến đỗ. Tính đến nay, trên địa bàn Hà Nội hay TP.HCM còn rất nhiều dự án NƠXH khác cùng chung số phận, sau nhiều năm hoàn thành nhưng chưa về đến tay người dân. Người thu nhập thấp vẫn mỏi mòn chờ đợi được có nhà để ổn định cuộc sống còn NƠXH vẫn loay hoay tìm lối thoát.

Nguyên nhân dẫn đến thực trạng này, một phần là do thủ tục pháp lý hiện hành có nhiều rắc rối khiến người lao động khó tiếp cận. Việc xác nhận là người có thu nhập thấp để có suất mua NƠXH rất nhiều bước, chưa kể nhiều người cần mua lại không nắm rõ.

Thêm vào đó, những dự án NƠXH nói trên có vị trí quá xa, không thuận tiện cho người có nhu cầu mua thực. Bởi những người lao động thu nhập thấp có nhu cầu mua NƠXH là những người đang quyết bám trụ lại trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Vì vậy, khi những dự án được xây lên cách xa nội thành sẽ gây cản trở đến quá trình đi lại. Chất lượng dự án NƠXH lại thường thấp, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội không đồng bộ, do đó người dân không thực sự mặn mà đối với các dự án này.

Mặt khác, hiện nay tình trạng trục lợi chính sách, mua gom, mua suất, bán suất NƠXH khiến quỹ NƠXH hiện hữu khó đến tay người có nhu cầu thực đang diễn ra ngày càng phổ biến. Tại nhiều dự án, giá nhà ở xã hội đã bị đội lên rất nhiều lần, vượt xa khả năng của người có nhu cầu thực.

Đơn cử, tại dự án NƠXH Evergreen tại tỉnh Bắc Giang, dù mới trong giai đoạn khởi công xây dựng, nhưng nhà đầu tư tứ xứ đã đổ về “ôm hàng” để đẩy giá, bán ăn chênh, trong khi công nhân, người thu nhập thấp còn chưa nắm được thông tin về dự án.

Cụ thể, Evergreen Bắc Giang là một trong những dự án NƠXH lớn nhất tại tỉnh Bắc Giang, có tổng mức đầu tư là 2.300 tỷ đồng. Dự án do Công ty CP Đầu tư phát triển bền vững Evergreen Bắc Giang, đơn vị trực thuộc Tập đoàn Đầu tư Sài Gòn (SGI) làm chủ đầu tư.

Dự án này có quy mô 10 toà nhà, mỗi toà 20 tầng, dự kiến bàn giao vào quý II/2023, được kỳ vọng sẽ giải quyết bài toán nhà ở dành cho công nhân, người lao động đang làm việc tại các KCN tỉnh Bắc Giang.

Tuy vậy, theo phản ánh của báo chí, công nhân, người lao động không thể mua nhà trực tiếp qua chủ đầu tư mà phải thông qua 5 sàn giao dịch bất động sản là đơn vị phân phối bởi chủ đầu tư đã nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ từ các nhà đầu tư cấp 1.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, NƠXH đang là nơi khơi nguồn của những toan tính. Khi cầu lớn gấp nhiều lần cung, khi lợi nhuận lên đến hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng thì tất yếu nảy sinh ra tiêu cực, nảy sinh lợi ích nhóm trong việc phân phối và mua bán những căn hộ “vàng” theo giá NƠXH.

Vì vậy, những người thu nhập thấp, đối tượng được hưởng ưu đãi của Nhà nước được mua NƠXH sẽ không thể tiếp cận được; và nếu người nào tài giỏi “chen chân” vào được thì chắc chắn cũng phải mất thêm những khoản chi không nhỏ.

Hàng loạt vướng mắc chưa được tháo gỡ

Mặc dù doanh nghiệp tham gia xây dựng NƠXH được hưởng nhiều ưu đãi như: Miễn tiền sử dụng đất, được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế GTGT, vay vốn bằng 1/2 lãi suất vay thương mại… nhưng doanh nghiệp vẫn không mấy mặn mà vì khi xây dựng NƠXH, bởi họ đang phải đối mặt với nhiều thách thức. 

Cụ thể, quy trình thực hiện đối với một dự án NƠXH quá chặt chẽ, từ giai đoạn thiết kế đến công tác thẩm định hồ sơ, xác định giá thành, giá bán và xét duyệt đối tượng mua nhà. Ngoài ra, việc xây dựng nhà ở thu nhập thấp không đạt hiệu quả kinh tế, khả năng thu hồi vốn chậm. Các chủ đầu tư phải chủ động bồi thường giải phóng mặt bằng, giá căn hộ lại do Nhà nước thẩm định, đối tượng mua bị hạn chế trong khi Nhà nước chưa có chế độ hỗ trợ tài chính trực tiếp cho các đối tượng này. Chưa kể, việc quy định quỹ đất phát triển NƠXH hiện nay cũng còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với nhu cầu thực của người dân.

Chia sẻ với Reatimes, ông Lê Nguyễn Minh Quang, Tổng Giám đốc công ty TNHH Phát triển Căn hộ Nam Long (thuộc đơn vị kinh doanh Nam Long Land - Tập đoàn Nam Long) cho biết, việc phát triển NƠXH đối với nhiều doanh nghiệp là một nỗi e ngại. Bởi chi phí đầu vào để phát triển dự án NƠXH như giá đất, nguyên vật liệu, nhân công đều tăng cùng với các thủ tục pháp lý dự kéo dài gây áp lực lớn đến chi phí - lợi nhuận của doanh nghiệp. Ngoài ra còn có các chi phí liên quan đến quảng bá, bán hàng không được công nhận. Với biên lợi nhuận không vượt quá 10% trên chi phí được công nhận thì khó đảm bảo hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.

Riêng bản thân công ty Nam Long với nhiều năm kinh nghiệm trong việc phát triển NƠXH, ông Lê Nguyễn Minh Quang thừa nhận rằng, bên cạnh sự ủng hộ của Nhà nước với chủ trương xây dựng NƠXH để hỗ trợ cho người lao động có thu nhập thấp cùng với kinh nghiệm và bộ máy nhân lực sẵn sàng tham gia hợp tác phát triển dự án NƠXH với các Chủ đầu tư, Nam Long cũng giống các doanh nghiệp khác khi gặp không ít khó khăn.

“Những khó khăn mà Nam Long gặp phải cũng rất lớn như: Việc tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi dành cho dự án NƠXH từ các ngân hàng; thủ tục pháp lý liên quan dự án còn nhiều vướng mắc, giải quyết kéo dài; các hạng mục chi phí tăng cao gây khó khăn cho việc đảm bảo mức lợi nhuận để duy trì hoạt động.

Đối với phân khúc NƠXH thì cầu luôn lớn hơn cung, vấn đề là các doanh nghiệp có đủ điều kiện, sẵn sàng bắt tay thực hiện để cho ra những dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền hay không?

Đứng ở góc độ nhà phát triển dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, chúng tôi cho rằng nhu cầu về nhà ở thương mại vừa túi tiền, NƠXH rất lớn. Các doanh nghiệp bất động sản luôn sẵn sàng ủng hộ kế hoạch của UBND Thành phố và muốn tham gia xây dựng để hỗ trợ những người lao động thu nhập thấp. Tuy nhiên, Nhà nước cần có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp, đơn cử khi nhà đầu tư tìm được quỹ đất, thỏa thuận đền bù hầu hết thành công nhưng chỉ còn vướng thủ tục đền bù của một vài hộ dân hoặc thủ tục liên quan quyền sử dụng đất làm kéo dài thêm 2 - 3 năm, thậm chí lâu hơn dẫn đến làm nản lòng nhà đầu tư vì nếu nhà đầu tư có kiên trì phát triển thì chi phí cũng tăng lên rất cao”, ông Quang chia sẻ.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH thương mại xây dựng Lê Thành cũng bày tỏ, việc xây dựng NƠXH đang gặp rất nhiều khó khăn. Theo đó, khó khăn nhất là khâu thủ tục pháp lý xin dự án. 

Cụ thể ông Nghĩa bày tỏ, doanh nghiệp có quỹ đất, có nguồn tài chính, và có tâm huyết muốn xây dựng NƠXH để cống hiến song thủ tục pháp lý để triển khai dự án quá khó đang khiến nhiều doanh nghiệp nản chí. 

“Hiện nay nhiều doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để làm NƠXH. Tuy nhiên, gần như không có doanh nghiệp nào thực hiện được quy định này. Rõ ràng, ép người ta còn không làm thì sao người ta tự nguyện tham gia phát triển dự án với 100% NƠXH. Bên cạnh đó, việc thẩm định giá bán sau khi doanh nghiệp làm xong NƠXH hiện nay cũng rất phức tạp, với nhiều thủ tục kiểm toán lòng vòng, rất mất thời gian. Nếu sử dụng đất hay tiền của Nhà nước làm NƠXH thì kiểm toán giá bán là đúng. Tuy nhiên, với dự án doanh nghiệp có sẵn quỹ đất, tự bỏ vốn đầu tư thì việc thẩm định giá bán này đang gây khó khăn và làm mất đi quyền chủ động của chủ đầu tư trong việc cân đối bài toán lợi nhuận. Nhiều doanh nghiệp nản không muốn làm NƠXH nữa là vì thế”, ông Nghĩa bày tỏ.

Đưa ra giải pháp đề xuất, ông Nghĩa cho rằng, muốn có nhiều doanh nghiệp tham gia NƠXH, thủ tục pháp lý cần nhanh chóng hơn, phải có quy trình tiêu chuẩn riêng để xin chủ trương đầu tư dự án NƠXH. Về khâu thẩm định giá bán cũng cần phải đơn giản hoá cho doanh nghiệp.

“Quy trình phải rất rõ ràng, quy định cụ thể từ ngày nộp đơn vào bao nhiêu ngày thì sẽ được xử lý thủ tục pháp lý cho doanh nghiệp khởi công dự án NƠXH. Khi có vấn đề phát sinh thì phải báo lại cho doanh nghiệp trong khoảng thời gian nhất định để doanh nghiệp được biết thay vì chờ đợi một cách vô định”, ông Nghĩa nói.

Liên quan đến vấn đề tăng hệ số sử dụng đất, ông Nghĩa phân tích, Nghị định 49 cho phép doanh nghiệp tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần. Khi tăng hệ số sử dụng đất lên sẽ tương đương với tăng dân số. Tuy nhiên tại vị trí quy hoạch dự án, quy mô dân số không đủ dẫn đến doanh nghiệp không xin được dự án.

“NƠXH làm ở tỉnh nào chỉ người dân tỉnh đó mới được mua, vậy sẽ không tăng dân số cơ học được. Tôi cho rằng góc nhìn này cần phải khác mới giải quyết được vấn đề”, ông Nghĩa khẳng định.

Nhấn mạnh thêm về lý do lựa chọn phát triển phân khúc NƠXH, Giám đốc Công ty Lê Thành chia sẻ, việc tham gia vào thị trường này là xuất phát từ tâm huyết muốn mọi người dân an cư của doanh nghiệp, bởi tính ra lợi nhuận mỗi năm chỉ 2%, thấp hơn nhiều so với lãi gửi ngân hàng. Vậy mà nhiều năm qua, các doanh nghiệp dù muốn làm NƠXH cũng rất khó khăn, dẫn đến nguồn cung trên thị trường luôn “nhỏ giọt”.

Còn đại diện Công ty Nam Long bày tỏ, phát triển bền vững là một trong những tiêu chí và sứ mệnh không thể tách rời của doanh nghiệp từ những ngày đầu thành lập dựa trên 3 nền tảng quan trọng - hoạt động kinh doanh bền vững, bảo vệ môi trường và đóng góp cho xã hội nên ngay khi biết thông tin TP.HCM có kế hoạch xây dựng 1 triệu căn nhà NƠXH đến năm 2025 cho người có thu nhập thấp, doanh nghiệp rất quan tâm và ủng hộ.

“Với quỹ đất khan hiếm, mặt bằng giá đất tăng cao thì việc phát triển được nhà ở vừa túi tiền là một thách thức lớn với TP.HCM nói chung và nhà đầu tư nói riêng. TP.HCM cần có chính sách, quy hoạch rõ ràng, đơn giản hoá các thủ tục hành chính tạo điều kiện cho doanh nghiệp có quỹ đất phát triển. Bên cạnh đó, để đảm bảo chất lượng sản phẩm cùng mức giá ổn định cho người dân, Bộ Xây Dựng có thể xem xét cơ chế bảo trợ giá cả nguyên vật liệu xây dựng, Bộ Tài chính hỗ trợ gói tín dụng cho doanh nghiệp và người dân. Có như vậy, doanh nghiệp mới yên tâm tập trung xây dựng hoàn thành dự án trong thời gian sớm nhất để người dân nhanh chóng tiếp cận được sản phẩm, hoàn thành mục tiêu đặt ra của TP.HCM xây dựng 1 triệu căn NƠXH đến năm 2025”, ông Quang chia sẻ.

Chính phủ và các bộ, ngành liên quan đang có nhiều chính sách quan tâm nhằm tạo “cú hích” gia tăng nguồn cung NƠXH. Tuy nhiên, một khi các vướng mắc đang tồn đọng nhiều năm qua không được tháo gỡ thì câu chuyện phát triển NƠXH giai đoạn tới cũng chỉ như “bình mới rượu cũ”…/.

Reatimes sẽ tiếp tục thông tin!