Theo các chuyên gia trong ngành, sự “gắn bó” này mục đích sau cùng vẫn là lợi nhuận. Tuy nhiên, câu chuyện sở hữu chéo cũng đang tạo ra những hệ luỵ, từ nợ xấu tới những đại án khó kiểm soát.
CafeLand vừa có cuộc trao đổi với TS-LS.Bùi Quang Tín, Khoa Quản trị kinh doanh, Trường ĐH Ngân hàng Tp.HCM xung quanh vấn đề này.
PV: Thưa ông, hệ thống ngân hàng hiện nay có gì hấp dẫn để các doanh nghiệp, chủ đầu tư bất động sản góp vốn, mua cổ phần?
TS-LS.Bùi Quang Tín: Hệ thống ngân hàng luôn có những yếu tố hấp dẫn nhà đầu tư không chỉ trong nước mà cả nước ngoài. Đối với trường hợp các công ty bất động sản tại Việt Nam muốn góp vốn, mua cổ phần thậm chí thành lập ngân hàng mới là do có 5 điểm mấu chốt như sau:
Thứ nhất, là việc có liên quan tới vốn. Theo thống kê của NHNN, hiện nay 70% vốn chảy vào nền kinh tế xuất phát từ hệ thống ngân hàng, sau đó mới tới thị trường chứng khoán, các quỹ đầu tư, bảo hiểm, trái phiếu,… Do đó, để các công ty bất động sản hoạt động tốt, chắc chắn nguồn vốn phải dựa vào hệ thống ngân hàng. Các công ty này sẽ lấy vốn dễ dàng hơn từ các ngân hàng họ lập nên hoặc góp vốn cổ phần.
Thứ hai, để phát triển một dự án có giá cả phải chăng phù hợp nhu cầu người mua nhà thì bắt buộc chủ đầu tư cần có các chi phí đầu tư ban đầu thấp, lãi suất vay đầu vào hấp dẫn. Thực tế, những dự án chủ đầu tư có mối liên hệ với ngân hàng sẽ được hưởng lãi suất khoản vay ưu đãi hơn.
Thứ 3, không phải riêng người mua nhà cần vay vốn ngân hàng mà có đến khoảng trên 90% các dự án bất động sản tại Việt Nam phụ thuộc vào ngồn vốn vay. Do đó, để tiếp cận được nguồn vốn này thuận lợi, các chủ đầu tư tìm đến cách góp vốn vào ngân hàng thương mại cũng là điều dễ hiểu.
Thứ 4, theo số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước, trên 80% tài sản đảm bảo khoản nợ vay của các nhà băng hiện nay là bất động sản. Trong đó, nhiều ngân hàng nắm trong tay khá nhiều dự án giá rẻ, vị trí đẹp là tài sản đảm bảo cho nợ xấu. Trong khi đó, chủ đầu tư lại rất cần nguồn hàng này để đầu tư kinh doanh. Nếu hợp tác được với ngân hàng là điều quá tốt.
Thứ 5, hệ thống ngân hàng có lượng khách hàng rất lớn, lớn hơn hầu hết các ngành nghề khác. Đây là cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản khi nhảy vào để kinh doanh, bán chéo sản phẩm. Tiếp cận được các khách hàng lớn thì không nơi nào tốt bằng từ các ngân hàng thương mại.
Các khách hàng đã tiếp cận giao dịch với các ngân hàng thì hầu như sẽ giao dịch với các dự án của chủ đầu tư đang có cổ phần trong đó.
PV: Vậy, mục đích cuối cùng của việc này là gì? Liệu có việc vay vốn sân sau ở đây?
TS-LS.Bùi Quang Tín: Với 5 vấn đề vừa phân tích ở trên, cho thấy hệ thống ngân hàng sắp tới sẽ tiếp tục thu hút nhiều các chủ đầu tư dự án bất động sản trong và ngoài nước tham gia. Bởi đây là nơi lý tưởng dể các chủ đầu tư, chủ dự án có nơi để cung cấp vốn một cách hợp pháp, cho vay với lãi suất thấp, tận dụng hệ thống mạng lưới khách hàng. Đây là những mục đích chính mà các nhà đầu tư mong muốn.
PV: Điều này có gì rủi ro hay đáng lo ngại?
TS-LS.Bùi Quang Tín: Chắc chắn các nhà đầu tư bất động sản vì nhìn thấy nhiều lợi ích nên mới góp vốn sở hữu tại các ngân hàng thương mại cổ phần. Điều này cũng sẽ sinh ra nhiều rủi ro.
Bên cạnh đó là vấn đề nợ xấu. Trong thời gian qua, hàng tram ngàn tỷ nợ xấu đang nằm tại VAMC hay tại bảng cân đối kế toán của các ngân hàng. Trong khi các nợ xấu đó liên quan đến các công ty bất động sản trên 80% cho nên sắp tới xấu vẫn luôn là thách thức rất lớn cho hệ thống ngân hàng nếu có cổ phần của các chủ đầu tư bất động sản.
Tuy rằng chính sách pháp luật của Nhà nước hay vấn đề thực hiện pháp luật luôn luôn hướng đến nhằm đảm bảo làm sao hạn chế tối đa sân sau, sở hữu chéo vào hệ thống ngân hàng. Song, sự minh bạch của hệ thống ngân hàng trong việc kiểm soát chặt dòng tiền chuyển cho các chủ đầu tư như thế nào, công khai ra sao là thách thức rất lớn cho cơ chế kiểm soát của NHNN.
Cám ơn ông!
