“Người ăn không hết, kẻ lần chẳng ra”
Tại Kỳ họp thứ 3, HĐND TP. Hà Nội khóa XVI, nhiệm kỳ 2021 - 2026 diễn ra mới đây, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội - ông Bùi Duy Cường cho biết, UBND TP. Hà Nội đã ban hành các kế hoạch, chỉ đạo thực hiện các tổ công tác, lập đoàn thanh tra liên ngành thanh tra các dự án chậm tiến độ.
Kết quả, hiện có 379 dự án chậm triển khai đã có kết luận cụ thể, đề xuất xử lý, trong đó có 30 dự án được kiến nghị thu hồi (đã thu hồi 10 dự án); 35 dự án gia hạn tiến độ theo Luật Đất đai; 77 dự án đã được chủ đầu tư tích cực khắc phục, đưa đất vào sử dụng. Với 63 dự án chậm giải phóng mặt bằng, các dự án còn lại vướng một số nội dung, các chủ đầu tư đang tập trung hoàn tất thủ tục.
Theo ông Cường, nguyên nhân dẫn đến tình trạng các dự án chậm triển khai là do trong quá trình cấp giấy chứng nhận đầu tư có thay đổi Luật Đầu tư. Trên cơ sở đó, TP. Hà Nội yêu cầu rà soát lại các trình tự thủ tục pháp lý của các dự án. Trong quá trình tổ chức, nhiều dự án của các nhà đầu tư vi phạm liên quan đến công tác PCCC, nghĩa vụ về đất đai, bảo hiểm xã hội, tài chính…
Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân chủ quan từ phía các chủ đầu tư như nhận thức, ý thức chấp hành Luật Đất đai của các chủ đầu tư hạn chế, nhiều chủ đầu tư không phối hợp với địa phương, cố tình chây ì không thực hiện nghĩa vụ tài chính, một số chủ đầu tư sắp hết hạn dự án thì đề nghị điều chỉnh gia hạn, một số sở, ngành thực hiện chưa phối hợp đồng bộ, hiệu quả chưa cao.
Theo đánh giá của các chuyên gia, có một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường bất động sản là: Hàng trăm dự án ôm đất, chây ì triển khai nhiều năm, trong khi nhiều doanh nghiệp lại chật vật đi săn lùng đất để triển khai các dự án nhà ở mới nhưng không còn quỹ đất. Điều này dẫn đến nguồn cung trên thị trường bất động sản trong vài năm trở lại đây rất nhỏ giọt, đặc biệt là các dự án nhà ở tầm trung.
Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp có đất và triển khai dự án đang giữ vai trò cầm trịch trong việc thiết lập mặt bằng giá trên thị trường. Đó cũng là lý do, tại Hà Nội và TP.HCM, giá nhà không ngừng tăng cao. Các dự án vốn dĩ có mức giá trung bình thì nay cũng vươn lên mức cao cấp. Còn các dự án có vị trí tốt, nghiễm nhiên sở hữu mức giá “trên trời”, có vị trí lên tới hàng trăm triệu đồng/mét vuông.
Các chuyên gia cho rằng, tình trạng mất cân bằng cung - cầu chỉ được cải thiện khi các dự án sớm được đưa vào hoạt động, đặc biệt là các dự án nhà ở phân khúc bình dân. Có như vậy, giá nhà mới sớm ổn định ở trạng thái phù hợp hơn, thay vì mãi neo cao như hiện nay.
Sử dụng công cụ thuế để triệt tiêu đầu cơ đất đai
TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia đề xuất, cần thu hồi lại các dự án chậm triển khai và tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để phát triển nhanh các dự án, đồng thời phải đánh thuế để ngăn chặn tình trạng ôm đất bỏ hoang, không triển khai nhiều năm. Điều này sẽ khiến các cá nhân không còn xem đất là một tài sản tiết kiệm mà phải đưa vào sử dụng để tạo ra hiệu quả, đồng thời buộc các doanh nghiệp phải có phương án đưa các dự án vào triển khai, tạo nguồn cung mới cho thị trường.
“Trong nội thành Hà Nội và TP.HCM còn rất nhiều dự án bỏ không, hàng chục năm vẫn là bãi đất hoang vắng và không thể nào triển khai được. Đất bỏ không, giá vẫn tăng, những người ôm đất được hưởng lợi nhuận rất cao nên cứ yên tâm ôm đất tiếp. Điều này gây ra hậu quả rất tai hại cho thị trường nhà ở tại các thành phố lớn.
Phải đánh thuế thật nặng những dự án ôm, giữ đất kiểu như vậy. Hầu hết các nước đều đánh thuế rất nặng bởi coi đó là thuế để xác định hiệu quả sử dụng đất. Như ở Mỹ, không một hộ gia đình nào có thể dư ra vài trăm mét vuông đất chứ đừng nói là hàng chục héc-ta như tại Việt Nam”, TS. Lê Xuân Nghĩa khẳng định.
Về vấn đề này, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, công cụ thuế đóng vai trò ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ bất động sản (bao gồm cả đất đai) dưới dạng có bất động sản nhưng để hoang hóa, giữ đất nhưng đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không hiệu quả. Khi đầu cơ được kiểm soát, giá bất động sản sẽ giảm, tạo điều kiện nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế và dễ dàng tiếp cận nhà ở cho nhóm người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.
Bên cạnh đó, thuế bất động sản cũng đảm bảo chức năng thu giá trị bất động sản tăng thêm không do đầu tư của chủ sở hữu mang lại. Việc này sẽ ngăn chặn tình trạng sốt giá đất cục bộ xảy ra trong quá trình đô thị hóa như thành lập các khu kinh tế mới, chuyển từ huyện thành quận..., thông qua cách đánh thuế lũy tiến vào những trường hợp nhận chuyển nhượng rồi chuyển nhượng ngay trong thời gian ngắn.
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ cho hay, theo kinh nghiệm của các nước công nghiệp, thuế bất động sản được tính theo thuế suất cơ bản 1% tính trên giá trị đất đai theo thị trường, chiếm tỷ trọng 50% - 90% nguồn thu cho ngân sách địa phương. Đây là nguồn lực chính để phát triển hạ tầng, dịch vụ công cộng. Tại đô thị, giá bất động sản cao thì thuế đóng cao. Tại nông thôn, giá bất động sản thấp thì thuế đóng thấp. Mỗi người tùy theo khả năng thu nhập của mình mà lựa chọn nơi ở cho phù hợp.
“Tất nhiên, cải cách thuế bất động sản không chỉ nhằm mục tiêu tăng thuế mà phải xem xét điều chỉnh sao cho công cụ thuế đạt hiệu quả cao. Ví dụ, không đánh thuế vào kinh doanh bất động sản và chỉ đánh thuế vào sử dụng bất động sản; hoặc không đánh thuế vào trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm mà chỉ đánh thuế cao vào các trường hợp giao để sử dụng lâu dài, đánh thuế thấp hơn vào trường hợp thuê trả tiền một lần. Riêng đối với đất ở, đánh thuế rất thấp vào diện tích theo hạn mức, nhưng đánh lũy tiến rất cao vào diện tích vượt hạn mức...”, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ nói thêm.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng, nên xem xét áp dụng mức thuế suất rất cao nếu bán, chuyển nhượng lại nhà đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ hai, thứ ba. Các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà đất sau khi tạo lập được 3 năm hoặc chứng minh được nhu cầu bán, chuyển nhượng nhà đất là chính đáng thì áp dụng thuế suất bình thường.
Với người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Với người chậm đưa đất vào sử dụng cũng bị đánh thuế cao nhằm triệt tiêu ý chí "găm giữ" đất, chống đầu cơ đất đai. Trong trường hợp thị trường bất động sản bị đầu cơ thì có thể áp dụng thuế suất rất cao để triệt tiêu ý chí đầu cơ.
Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng, cần thiết xem xét ban hành thuế bất động sản đánh trên giá trị nhà và đất. Hiện nay, người sở hữu nhà chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở mà mới chỉ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở, với thuế suất đối với đất ở trong hạn mức là 0,03% bảng giá đất, nên mức nộp thuế gần như không đáng kể.
Chung quy lại, theo các chuyên gia, để ngăn chặn một cách hiệu quả tình trạng đầu cơ đất đai, sốt đất và bỏ hoang đất sau cơn sốt thì cần thiết phải sử dụng công cụ thuế một cách phù hợp. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý, trên thị trường bất động sản hiện nay, ngoài những dự án do chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai nhưng vẫn ôm giữ đất, còn rất nhiều dự án dù chủ đầu tư có năng lực, muốn triển khai nhưng sau nhiều năm vẫn “bất lực” vì vướng thủ tục.
Đây là nguyên nhân khách quan mà các chuyên gia cho rằng, cần sớm tháo gỡ để ổn định nguồn cung cho thị trường bất động sản, kéo giảm giá nhà, tạo điều kiện cho mọi người dân đều có chốn an cư. Theo đó, việc sửa đổi các điểm chồng chéo, vướng mắc trong các văn bản pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản cần sớm được thực hiện một cách đồng bộ, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp đưa dự án vào thực tế./.
