Đất nền ven đô lặng sóng, giá vẫn neo cao

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến đất nền Hà Nội trong quý I/2026 giảm khoảng 23% so với quý trước. Ghi nhận thực tế của phóng viên cũng cho thấy, tại các khu vực như Hòa Lạc, Đông Anh, Mê Linh, thị trường đất nền đang chững lại rõ rệt. Những tấm biển rao bán đất xuất hiện dày đặc nhưng lượng khách hỏi mua rất ít. Nhiều lô đất nằm trên thị trường hàng tháng trời vẫn chưa thể sang tay.

Là môi giới tại khu vực Hoà Lạc, anh Nguyễn Đình Thắng (26 tuổi, Quốc Oai) cho biết, anh quyết định chuyển sang làm môi giới khi nhìn thấy tiềm năng phát triển của khu vực này. Tuy nhiên, sau hơn 1 năm vào nghề, thực tế lại không như kỳ vọng.

“Lúc mới bước chân vào làm môi giới đất nền khu vực Hoà Lạc, tôi nghĩ chỉ cần có hàng là sẽ bán được, nhưng đến nay vẫn chưa chốt được giao dịch nào. Khách hỏi rất nhiều nhưng cuối cùng đều lắc đầu vì giá cao”, anh Thắng chia sẻ.

Ở góc độ nhà đầu tư, áp lực thanh khoản còn rõ rệt hơn. Anh Hoàng Hiếu (33 tuổi, Hà Nội) cho biết đã “xuống tiền” vào một dự án từ thời điểm thị trường sôi động (tháng 7/2025) với mong muốn có thể lướt sóng kiếm lời. Tuy nhiên đến nay, lô đất vẫn chưa thể bán ra, trong khi khoản vay ngân hàng mỗi tháng vẫn phải trả đều.

“Không bán thì kẹt vốn, mà bán lúc này thì lỗ. Tôi buộc phải tìm thêm kênh đầu tư khác để duy trì dòng tiền, chờ thị trường phục hồi”, anh Hiếu nói.

Anh Nguyễn Đình Quảng, một nhà đầu tư lâu năm, cũng nhận định thị trường đất nền Hà Nội từ tháng 8/2025 đến nay đã bước vào giai đoạn "chững nhịp" và phân hóa rõ rệt. Điều này khiến những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chịu áp lực lớn từ lãi suất, trong khi nhà đầu tư nghiệp dư rơi vào trạng thái hoang mang, chưa biết nên tiếp tục nắm giữ hay cắt lỗ.

Tuy nhiên, một bộ phận nhà đầu tư chuyên nghiệp vẫn giữ được sự bình tĩnh. Họ chủ động theo dõi diễn biến thị trường và chờ cơ hội mua vào khi giá điều chỉnh về mức hợp lý.

"Đáng chú ý, thị trường cũng xuất hiện thêm một nhóm nhà đầu tư mới là Việt kiều với nguồn vốn lớn, có thể lên tới 100-300 tỷ đồng mỗi nhóm. Dù vậy, nhóm này hoạt động khá kín tiếng, chủ yếu giao dịch qua các kênh chuyên nghiệp thay vì tham gia thị trường phổ thông", anh Quảng cho biết. 

Dù giao dịch chung sụt giảm, giá đất nền tại Hà Nội vẫn neo ở mức cao. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán trung bình hiện khoảng 81 triệu đồng/m2, gần như không biến động so với giai đoạn trước.

Khảo sát thực tế cho thấy, giá đất nền tại Thanh Oai đã lên tới 100-300 triệu đồng/m2, trong khi khu vực Thường Tín tăng mạnh lên khoảng 90-100 triệu đồng/m2. Tại Đông Anh và Mê Linh, đặc biệt quanh các cây cầu mới, mức giá phổ biến dao động từ 180-200 triệu đồng/m2. Ở phía Tây, khu vực Hòa Lạc và Thạch Thất cũng ghi nhận đà tăng đáng kể, phần lớn nhờ thông tin liên quan đến tuyến Metro số 5.

Trước thực tế thanh khoản suy giảm, giao dịch chững lại nhưng giá bán vẫn ở mức cao, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần cẩn trọng. Nhiều khu vực có thể đã bị đẩy giá cao theo kỳ vọng hạ tầng, trong khi tiến độ triển khai thực tế còn xa, thậm chí kéo dài nhiều năm.

Trong bối cảnh này, nhà đầu tư nên ưu tiên chiến lược dài hạn, đặc biệt tại các khu vực như Mê Linh hay Hòa Lạc, đồng thời hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính để giảm rủi ro. Thị trường được dự báo sẽ tiếp tục quá trình thanh lọc, khi những khu vực tăng giá thiếu bền vững dần điều chỉnh về giá trị thực.

Hạ tầng vẫn là động lực quan trọng, nhưng nếu “đón đầu” quá sớm hoặc thiếu thông tin, cơ hội rất dễ biến thành gánh nặng tài chính - điều mà không ít nhà đầu tư đang phải trải qua ở thời điểm hiện tại.