Shophouse MIC Tower Tố Hữu có đáng kỳ vọng?

Giá bán MIC Tower và những kỳ vọng đặt sai chỗ?

Những ngày gần đây, xung quanh dự án MIC Tower luôn nhộn nhịp với hình ảnh rất nhiều môi giới tập trung để mời chào booking. Dù chưa chính thức mở bán, mặt bằng giá đang được “rumor” ở mức rất cao. Shophouse thấp tầng được môi giới thông tin dao động từ 400-600 triệu/m2, trong khi chung cư khoảng 100-120 triệu/m2. Đây là mức giá tiệm cận nhiều khu trung tâm, trong khi bản thân trục Tố Hữu vẫn chủ yếu mang tính chất khu ở kết hợp văn phòng, chưa phải tuyến phố thương mại thực sự sầm uất.

Cách vị trí 54 Tố Hữu không xa, dự án Vinhomes Green Bay Mễ Trì là một trong những khu compound cao cấp bậc nhất khu vực hiện có giá giao dịch từ 600-650 triệu/m2 ở các vị trí thường, 800-850 triệu/m2 ở các trục đường lớn và thậm chí trên 1,2 tỷ/m2 với các căn mặt hồ. Tuy nhiên, dự án này sở hữu quy mô lên tới 32ha, lớn gấp hơn 13 lần MIC Tower, với hệ sinh thái hoàn chỉnh gồm hồ điều hòa, cây xanh, tiện ích nội khu đồng bộ và mô hình khép kín đảm bảo an ninh.

Trong khi đó, MIC Tower chỉ có quy mô khoảng 2,3ha với mật độ xây dựng dày đặc gồm 104 căn liền kề, một tòa chung cư 42 tầng và một tòa văn phòng 10 tầng. Đây là khu phát triển mở, thiếu các yếu tố về cảnh quan, không gian sống và tiện ích cao cấp.

Hay nếu đặt lên bàn cân với khu liền kề VOV gần đó, nơi có quy hoạch đường bàn cờ rộng rãi, vuông vắn, giá bán hiện cũng chỉ quanh mức hơn 300 triệu/m2, các căn góc đẹp mới tiệm cận khoảng 400 triệu/m2. Như vậy, mức giá của MIC Tower đang có dấu hiệu vượt lên trên mặt bằng chung khu vực.

Tỉ suất cho thuê tại khu vực: dữ liệu thực tế cho thấy mức sinh lời không cao

Trục Tố Hữu - Lê Văn Lương từ lâu được gắn với kỳ vọng “đất vàng” nhờ mật độ dân cư đông, hạ tầng đồng bộ và lưu lượng giao thông lớn. Tuy nhiên, dữ liệu từ các tin rao cho thuê thực tế lại phản ánh một bức tranh khá khác so với kỳ vọng.

Khảo sát nhanh các tin đăng tại khu Roman Plaza và khu vực lân cận cho thấy mặt bằng giá thuê shophouse/liền kề khá đồng đều, chủ yếu dao động quanh ngưỡng 40-45 triệu đồng/tháng. Cụ thể, các căn liền kề diện tích 80-100m2, xây 5-6 tầng, có thang máy, vị trí sát chân đế chung cư hoặc mặt đường Tố Hữu đều được chào thuê ở mức khoảng 45 triệu/tháng. Một số căn diện tích lớn hơn (khoảng 137m2) tại vị trí góc, mặt tiền đẹp cũng chỉ đạt khoảng 60-62 triệu/tháng.

Thậm chí, tại khu Galaxy Vạn Phúc, một khu vực có mật độ kinh doanh tương đối ổn định, các căn 100m2 xây 6 tầng cũng chỉ cho thuê quanh mức 40 triệu/tháng. Điều này cho thấy biên độ tăng giá thuê giữa các vị trí không quá lớn, ngay cả với các căn góc hay vị trí đẹp.

Nếu đặt các con số này trong tương quan với giá bán, bài toán lợi suất trở nên khá rõ ràng. Với mức giá thấp tầng dự kiến tại MIC Tower khoảng 400-600 triệu/m2, một căn diện tích 90-100m2 có thể có tổng giá trị lên tới 40-50 tỷ đồng. Trong khi đó, mức thuê phổ biến 40-50 triệu/tháng tương đương khoảng 500-600 triệu/năm, tức lợi suất chỉ rơi vào khoảng 1-1,5%/năm.

Ngoài ra, một chi tiết đáng chú ý từ các tin rao là việc nguồn cung cho thuê khá dồi dào. Nhiều căn có cùng mức giá, cùng diện tích, cùng khu vực được đăng tải đồng thời, cho thấy cạnh tranh trong khai thác cho thuê là không nhỏ. Điều này đồng nghĩa với việc không phải cứ sở hữu shophouse là có thể khai thác dòng tiền ngay lập tức, chưa kể đến rủi ro để trống trong thời gian dài.

Theo khảo sát thực tế của PV tại cả TSQ Galaxy và Roman Plaza cho thấy một điểm chung: tỷ lệ lấp đầy chưa cao. Nhiều căn shophouse vẫn bỏ trống hoặc kinh doanh không ổn định.

Nguyên nhân có thể đến từ nhiều yếu tố. Dù mật độ cư dân đông nhưng sức mua chưa đủ mạnh để duy trì các mô hình kinh doanh đa dạng. Mặt khác, đặc thù tuyến Tố Hữu là trục giao thông lớn, lưu lượng xe cao nhưng thiếu điểm dừng đỗ và không có không gian đi bộ, khiến việc hình thành một “phố thương mại” đúng nghĩa trở nên khó khăn.

Có thể thấy kỳ vọng về việc MIC Tower trở thành “con gà đẻ trứng vàng” là chưa thực sự vững chắc. Khi giá bán được đẩy lên cao trong khi hiệu quả khai thác thực tế tại khu vực chưa tương xứng, rủi ro dành cho nhà đầu tư là điều khó tránh khỏi.