Đấu giá đất cao ngất ngưởng rồi bỏ cọc: Chưa có mức xử phạt phù hợp, đủ sức răn đe

Đấu giá cao rồi bỏ cọc

Thời gian gần đây, các phiên đấu giá đất tại các huyện ngoại thành Hà Nội thu hút được nhiều sự quan tâm, tham gia đấu giá của các nhà đầu tư, khách hàng. Đáng chú ý, phiên đấu giá 68 lô đất ở xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai ngày 10/8, có tới khoảng 1.600 người nộp 7.000 bộ hồ sơ vào tham gia đấu giá. Kết thúc phiên đấu giá, lô đất góc có giá trúng cao nhất là hơn 100,5 triệu đồng/m2. Hầu hết các lô đất có giá trúng từ trên 80 - 90 triệu đồng/m2, lô trúng thấp nhất là 63,5 triệu đồng/m2.

Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai cho biết, trên thực tế, giá rao bán đất nền tại xã Thanh Cao đã có xu hướng đi lên trong những năm qua. Theo công cụ lịch sử giá của đơn vị này, giá rao bán đất trung bình ở địa phương này tăng khoảng 80% trong vòng 4 năm qua. Mức phổ biến là 15 triệu đồng/m2 năm 2020 tăng lên mức 27 triệu đồng/m2 năm nay. Như vậy, so với mặt bằng giá rao bán phổ biến là 27 triệu đồng/m2 trong quý II vừa qua, mức giá trúng đấu giá 63 - 100 triệu đồng/m2 cho những lô đất tại xã Thanh Cao trong phiên đấu giá ngày 10/8 cao hơn gấp 2,3 đến 3,7 lần.

Theo quy định, người trúng đấu giá phải nộp hết tiền trong 30 ngày kể từ khi có thông báo thuế. Trong đó, 20 ngày đầu người trúng đấu giá phải nộp 50% tiền đất, 10 ngày cuối phải nộp đủ số tiền.

Tuy nhiên, đến ngày 9/9, ông Nguyễn Công Quảng - Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai - cho biết, hiện đã hết thời hạn nộp tiền đợt 1 phiên đấu giá 68 thửa đất ngày 10/8 tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao. Và tính đến thời điểm hiện tại mới chỉ có 13 lô đất nộp đủ tiền, và tất cả các lô này đều có mức giá trúng đấu giá thấp. Còn lô đất trúng đấu giá hơn 100 triệu đồng/m2, hiện người trúng đấu giá vẫn chưa nộp tiền.

Cũng theo ông Quảng, hiện đã hết thời hạn nộp tiền đợt 1, còn đợt 2 là vào ngày 14/9 tới. Theo quy định hết 120 ngày mới hủy kết quả phiên đấu giá nên huyện vẫn chưa có phương án và thời hạn đấu giá lại.

Chưa có chế tài xử phạt đủ răn đe

Trong thời gian qua, trường hợp trúng đấu giá đất xong bỏ cọc là một vấn đề nóng, đã xuất hiện ở nhiều địa phương nhưng chưa có biện pháp ngăn chặn triệt để.

Luật sư Đỗ Khắc Hiệp - Công ty Luật Hợp danh Chấn Hưng - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội - cho biết, hiện tại, Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có chế tài cụ thể đối với người trúng đấu giá nhưng bỏ cọc. Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền thì sau 120 ngày sẽ bị hủy kết quả trúng đấu giá và không được nhận lại tiền đặt cọc, nếu người trúng đấu giá đã nộp nhiều hơn khoản tiền đặt cọc thì được Nhà nước hoàn trả số tiền chênh lệch (theo điểm c khoản 9 Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024).

Theo luật sư Hiệp, nhằm hạn chế tình trạng bỏ cọc sau trúng đấu giá, Luật Đấu giá tài sản sửa đổi 2024 có hiệu lực vào đầu năm 2025 đã bổ sung các chế tài về xử lý vi phạm đối với người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức có liên quan.

Theo đó, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy. Tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì bị cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm (quy định này chỉ áp dụng cho doanh nghiệp khi tham gia đấu giá làm dự án đầu tư).

Cũng theo luật mới, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân tổ chức có liên quan có hành vi thông đồng, móc nối với đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá khác, cá nhân, tổ chức khác để dìm giá, làm sai lệch kết quả đấu giá tài sản hoặc theo quy định khác của Luật này thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, theo luật sư Đỗ Khắc Hiệp, tại Nghị định số 82/2020/NĐ-CP ngày 15/7/2020 của Chính phủ chưa có quy định về xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi bỏ cọc, vì vậy đề nghị sửa đổi, bổ sung Nghị định số 82/2020/NĐ-CP hoặc sửa đổi, bổ sung tại dự thảo Luật Đấu giá tài sản về chế tài xử lý vi phạm hành chính đối với hành vi bỏ cọc với mức xử phạt phù hợp, đủ sức răn đe và ngăn ngừa, tương tự như quy định của Luật Chứng khoán. Đồng thời, nếu xác định được hành vi gây mất an ninh, trật tự, gây thiệt hại về người và tài sản thì cần thiết phải bổ sung cả chế tài hình sự.

Còn theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP. HCM), diễn biến buổi đấu giá đất ở huyện Thanh Oai chỉ là hiện tượng, do đó cơ quan Nhà nước cần có những biện pháp phù hợp (quy định linh hoạt về mức tiền đặt trước tùy theo tình hình, mức giá khởi điểm không chênh lệch qua xa với thị trường) thì những dấu hiệu bất thường này sẽ sớm biến mất, giá đất sẽ trở về trong khung dao động của thị trường. Ngoài ra, còn có thể có nhiều nguyên nhân khác cần làm rõ hơn về việc đấu giá với số lượng ít tài sản… Do đó, hiện tượng này cần phải chú ý nhưng thị trường không cần quá hoang mang và nên tự tin vào các biện pháp quản lý hiện nay, thu hồi khoản tiền đặt trước nếu bỏ tham gia nhận tài sản.

Nếu trong những thời điểm mà các buổi đấu giá không thu hút được nhiều người thì có thể linh hoạt đưa ra các quy định về mức tiền đặt trước như: 10% cho người tham gia và 20% cho người tham gia nhưng trước đây đã bỏ trúng đấu giá...