Đấu giá đất: Nâng tiền đặt cọc tối đa lên 50% có hợp lý?

Vì sao phải nâng mức đặt cọc khi đấu giá đất?

Tình trạng bỏ cọc và thao túng giá trong đấu giá đất thời gian vừa qua đã trở thành vấn đề nhức nhối, gây thiệt hại kép cho cả ngân sách Nhà nước và niềm tin thị trường. Thực tế cho thấy, nhiều cá nhân, doanh nghiệp tham gia đấu giá đất đã trả giá cao bất thường để loại bỏ đối thủ rồi "bỏ cọc", hoặc cấu kết dìm giá nhằm trục lợi.

Thị trường Hà Nội đã nhiều lần chứng kiến những cơn sốt đấu giá đất sau đó là bỏ cọc, gây hậu quả rõ rệt. Đơn cử tại huyện Thanh Oai (cũ) vào 10/8/2024, cuộc đấu giá 68 thửa đất ở xã Thanh Cao thu hút kỷ lục trên 4.200 hồ sơ. Lô đất trúng giá cao nhất lên tới 100,5 triệu đồng/m2, gấp 5 đến 8 lần so với giá khởi điểm. Dù giá cao, nhiều thửa đất sau đó được chào bán chênh lệch lớn. Tuy nhiên, sau khi tạo sốt ảo và lướt sóng không thành công, 55 trường hợp trúng đấu giá đã bỏ cọc khi đến hạn nộp tiền.

Tại quận Hà Đông (cũ), vào tháng 10/2024, 27 thửa đất thuộc 3 phường Phú Lương, Yên Nghĩa, Dương Nội có giá trúng gấp 5 - 8 lần khởi điểm (từ 133 - 262 triệu đồng/m2, trong khi khởi điểm chỉ từ 23 - 32 triệu đồng/m2). Được biết, sau khi hết hạn nộp tiền đợt hai, 22/27 thửa đất trúng đấu giá tại phiên đấu giá vẫn chưa được khách hàng nộp tiền, nghĩa là 80% lô trúng đấu giá đã bị bỏ cọc. Tổng số tiền cọc với 22 thửa đất hơn 7 tỷ đồng. Khi đó, số tiền 7 tỷ đồng sẽ được nộp vào ngân sách sau khi trừ chi phí đấu giá tài sản. Bên cạnh đó, cơ quan chức năng phải trình kế hoạch đấu giá lại 22 lô đất bị bỏ cọc này.

Điển hình nhất phải kể đến hồi tháng 11/2024, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Sóc Sơn tổ chức đấu giá 58 thửa đất tại thôn Đông Lai, xã Quang Tiến. Các lô đất có diện tích nhỏ, mức giá khởi điểm thấp (2,48 triệu đồng/m2).

Đến vòng đấu thứ 5, một nhóm khách hàng đã cùng lúc trả giá cao bất thường, trong đó có ba lô được trả lên đến 30 tỷ đồng/m2. Sau đó, ở vòng cuối cùng, các đối tượng này đồng loạt bỏ không trả giá, khiến 36 thửa đất không thành công.

Trước hành vi có dấu hiệu phá hoại, các cơ quan chức năng đã nhanh chóng vào cuộc điều tra. Công an TP. Hà Nội xác định có dấu hiệu thông đồng, nâng giá, phá hoại kết quả đấu giá tài sản.

Ngày 6/3/2025, Tòa án nhân dân TP. Hà Nội đã mở phiên tòa sơ thẩm và tuyên phạt 6 bị cáo với các mức án tù khác nhau, trong đó bị cáo chủ mưu 36 tháng tù.

Thời điểm, liên tiếp các địa phương có lô đất được đấu giá nhưng sau đó bỏ cọc, giới chuyên gia đã chỉ ra nguyên nhân là do giá khởi điểm thấp so với giá thị trường và mức đặt cọc tham gia chỉ tối đa 20%. Điều này khiến nhiều người, dù không có nhu cầu thực, vẫn tham gia đấu giá với tâm lý "được ăn cả, ngã về không" để tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn. Giá trúng đấu giá có khi cao gấp 20 - 30 lần giá khởi điểm, nhưng số tiền cọc (tối đa 20%) quá nhỏ bé so với khoản lợi nhuận tiềm năng nếu thành công "lướt sóng".

Để khắc phục tình trạng trên, Bộ Tư pháp đang hoàn thiện dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về xử lý khó khăn, vướng mắc trong hoạt động đấu giá tài sản. Trong đó đáng chú ý, dự thảo đề xuất sửa đổi quy định nâng mức tiền đặt trước của cá nhân tham gia đấu giá từ tối đa 20% lên 50%. Bộ Tư Pháp kỳ vọng, việc nâng mức đặt cọc sẽ giúp ngăn tình trạng bỏ cọc để thao túng giá đất, hạn chế phần nào trào lưu đầu cơ, buộc người tham gia phải chứng minh năng lực tài chính thật sự. Về mặt kinh tế, mức cọc 50% hoạt động như một "hàng rào" tài chính vững chắc, khiến hành vi bỏ cọc trở nên quá tốn kém để chấp nhận rủi ro, từ đó sàng lọc được những nhà đầu tư nghiêm túc.

Mức cọc 50% là rào cản với cá nhân và doanh nghiệp nhỏ

Việc tăng mức đặt cọc kịch trần lên 50% lại gây ra nhiều lo ngại về khả năng tiếp cận và tính cạnh tranh của thị trường. Các chuyên gia cảnh báo, nếu áp dụng đồng loạt, biện pháp này có thể trở thành rào cản tài chính quá lớn đối với các cá nhân, doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Văn Được, Ủy viên Ban Chấp hành Hội Tư vấn Thuế Việt Nam (VTCA), Tổng giám đốc Công ty TNHH Kế toán và Tư vấn Thuế Trọng Tín nêu quan điểm: "Mức tiền cọc tối đa bằng 50% giá khởi điểm chưa hợp lý, không cần thiết và không giải quyết được triệt để vấn đề".

Xét về mặt kinh tế, việc quy định tiền đặt cọc cao có nhiều tác động tiêu cực đến quá trình đấu giá. Mức cọc cao ảnh hưởng trực tiếp đến những người có nhu cầu đấu giá thực sự, làm giảm quyền và cơ hội của họ trong việc tham gia. Mức cọc cao làm kẹt dòng tiền của người đặt cọc, gia tăng chi phí vốn, chi phí cá nhân (như chi phí đi lại, làm thủ tục) và chi phí cơ hội (cơ hội sử dụng tiền vào việc khác) của các nhà đầu tư.

Thứ nhất, việc quy định mức đặt cọc cao kéo theo chi phí cơ hội và chi phí sử dụng vốn lớn. Để đáp ứng đủ điều kiện đặt cọc, các nhà đầu tư phải huy động một lượng vốn đáng kể. Tuy nhiên, quá trình đấu giá thường kéo dài qua nhiều bước, bao gồm cả việc hoàn tất hợp đồng sau khi trúng đấu giá. Điều này có nghĩa là số vốn lớn phải bị "ngâm" trong một khoảng thời gian, mặc dù chưa cần thiết phải thanh toán ngay. Việc huy động vốn lớn như vậy không chỉ yêu cầu nhà đầu tư phải có nguồn tài chính dồi dào, mà còn gây ra sự lãng phí không cần thiết.

Thứ hai, đây là một sự lãng phí chi phí sử dụng vốn của toàn xã hội. Trong khi chỉ có một vài nhà đầu tư trúng đấu giá, số tiền đặt cọc từ tất cả các nhà đầu tư không trúng sẽ bị giữ lại trong quỹ của Nhà nước. Số tiền này không được đưa vào lưu thông kinh tế, tạo ra gánh nặng chi phí vốn lớn cho xã hội. Tiền cần phải được luân chuyển để tạo ra giá trị, nhưng lại đang bị đưa vào một quỹ tạm thời.

Thứ ba, các nhà đầu tư không trúng đấu giá sẽ phải giải quyết hậu quả của việc huy động vốn. Sau khi đấu giá kết thúc, chỉ một phần rất nhỏ (ví dụ 10% hoặc thậm chí 1% trong hàng trăm nhà đầu tư) trúng đấu giá. Những nhà đầu tư còn lại, đã tốn công sức, thời gian và chi phí để đi vay, đi mượn, hoặc huy động vốn để đủ điều kiện tham gia, nay lại phải tìm cách giải quyết các khoản nợ hoặc vốn đã huy động. Điều này đặc biệt đúng với các dự án lớn, nơi các nhà phát triển bất động sản không dùng hoàn toàn vốn tự có mà thường phải huy động từ nhiều nguồn như vốn góp cổ đông, phát hành trái phiếu, hoặc vay ngân hàng. Việc đặt cọc quá cao tạo ra một áp lực tài chính không cần thiết và tiềm ẩn rủi ro cho hàng loạt nhà đầu tư tham gia, chỉ vì họ muốn đủ điều kiện để đấu giá.

Ông Được đặt câu hỏi: "Giả sử với lô đất nhỏ tiền đặt cọc 50% có thể hợp lý nhưng với lô đất có giá trị lớn hàng chục tỷ, hàng trăm tỷ thì sao?".

Bên cạnh đó, xét về mặt luật pháp, theo vị chuyên gia, đặt cọc là thoả thuận dân sự, và theo quy định các bên có quyền được thoả thuận phạt cọc. Trường hợp, nếu đặt cọc nhưng bỏ cọc không thực hiện, hoàn toàn có thể áp dụng chế tài phạt cọc. Số tiền phạt cọc là do hai bên tự thoả thuận có thể gấp 2, 3, 4 thậm chí 5 - 10 lần số tiền cọc.

Ông Được nhận định: "Đặt cọc 10% hoặc 20% đều được nhưng cần đưa vào quy định phạt gấp nhiều lần số tiền cọc nếu không tiếp tục thực hiện trách nhiệm trong đấu giá tài sản. Nhiều trường hợp vừa rồi đã bị cơ quan chức năng xử lý khởi tố vì hành vi vi phạm trong hoạt động bán đấu giá đất: Đưa ra mức giá rất cao, vượt xa giá khởi điểm nhưng lại bỏ đấu giá đất tại vòng cuối cùng đã phải chịu trách nhiệm trước pháp luật".

Ông Được cũng cho hay, theo Luật Kinh doanh bất động sản, dự án quy mô trên 20ha yêu cầu phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư, còn với dự án dưới 20ha thì không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư. Điều này có nghĩa là chủ đầu tư chỉ cần bỏ ra tối đa 20% tổng vốn đầu tư cho các dự án. Tuy nhiên, đề xuất về đấu giá đất lại yêu cầu mức đặt cọc tối đa lên đến 50% giá khởi điểm, một con số cao hơn đáng kể khi so sánh với tỷ lệ vốn chủ sở hữu dự án cho thấy sự chưa hợp lý.

Do đó, vị chuyên gia cho rằng, thay vì đề xuất mức đặt cọc cao đến 50% giá khởi điểm nhằm mục đích xử lý việc người đặt cọc không thực hiện trách nhiệm (bỏ cọc), cơ quan quản lý có thể cân nhắc giải pháp khác. Theo đề xuất của ông Được, có thể vẫn duy trì mức đặt cọc thấp hơn, từ 10% hoặc tối đa 20%, nhưng tăng nặng hình thức phạt cọc lên nhiều lần, có thể từ 5 lần, thậm chí 10 lần số tiền cọc. Điều này hoàn toàn có cơ sở vì Bộ luật Dân sự cho phép quy định về mức phạt cọc này.

"Việc áp dụng phương án này sẽ đạt được cả hai mục đích mà nhà làm luật mong muốn: vừa đảm bảo mục đích của nhà làm luật về tính nghiêm túc trong đấu giá, vừa giúp thị trường thông thoáng hơn, tạo điều kiện cho mọi người dân và nhà đầu tư có thể tham gia đấu giá đất. Quan trọng hơn, biện pháp tăng nặng mức phạt cọc sẽ ngăn chặn hiệu quả thực trạng bỏ cọc, thông đồng, dìm giá, thao túng giá trong đấu giá đất đã xảy ra thời gian qua, qua đó góp phần vào sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản", ông Được đánh giá.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, Luật Đấu giá tài sản hiện hành (Điều 39) quy định tiền đặt trước tối thiểu 10% và tối đa 20% giá khởi điểm đối với đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; đối với đấu giá đất ở cho cá nhân, mức đặt trước tối thiểu 5% và tối đa 20%. Theo Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, tiền đặt trước khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất được ấn định ở mức 20% tổng giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm.

Trong khi đó, dự thảo nâng mức tối thiểu lên 10% và tối đa 50% giá khởi điểm. Điều này đồng nghĩa tỉ lệ tiền đặt trước có thể tăng gấp 2,5 lần so với hiện nay, lên tới 50% giá khởi điểm, được đánh giá là rất cao so với thông lệ hiện hành.

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, việc tăng tỉ lệ tiền đặt trước có ý nghĩa hạn chế tình trạng bỏ cọc, buộc người tham gia cân nhắc kỹ khả năng tài chính. Tuy nhiên, vẫn còn những điểm chưa hợp lý cần được xem xét.

Trước hết, dự thảo chưa phân biệt giữa cá nhân và doanh nghiệp. Với cá nhân tham gia đấu giá đất ở, giá trị lô đất thường không quá cao (dưới 5 tỷ đồng), nên việc nâng mức đặt trước từ 20% lên tối đa 50% có thể xem xét. Nhưng với doanh nghiệp tham gia đấu giá dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại có giá khởi điểm hàng trăm, hàng nghìn tỉ đồng, nếu áp dụng mức đặt trước tới 50% sẽ gây thu hẹp cạnh tranh, loại bỏ nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ, thậm chí cả doanh nghiệp lớn nếu chưa kịp chuẩn bị vốn.

Thực tế, tiền sử dụng đất thường chiếm tỉ trọng rất lớn trong tổng mức đầu tư, trong khi luật hiện hành chỉ yêu cầu doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu từ 20 - 25%, phần còn lại chủ yếu phải huy động từ tín dụng sau khi trúng đấu giá. Vì vậy, theo luật sư Tuấn, cần phân biệt rõ theo chủ thể: đối với cá nhân có thể nâng tỉ lệ đặt trước để răn đe, nhưng đối với doanh nghiệp nên giữ mức cố định 20% để bảo đảm tính khả thi và cạnh tranh lành mạnh.

Thứ hai là biên độ dao động từ 10% đến 50% quá lớn, tiềm ẩn nguy cơ bất bình đẳng giữa các địa phương nếu thiếu hướng dẫn chi tiết, minh bạch. Thực tế có thể xảy ra việc nhiều địa phương áp dụng mức kịch trần 50% để tăng ràng buộc, dẫn tới rất ít người tham gia đấu giá hoặc chỉ còn một số doanh nghiệp lớn, dễ nảy sinh độc quyền hoặc thông đồng. Do đó, cần có tiêu chí cụ thể để xác định tỉ lệ thay vì trao toàn quyền cho địa phương.

Về việc cấm tham gia đấu giá khi vi phạm nghĩa vụ thanh toán, Dự thảo mở rộng phạm vi điều chỉnh, theo đó cá nhân vi phạm nghĩa vụ thanh toán (bỏ cọc) dẫn đến hủy kết quả đấu giá cũng sẽ bị cấm tham gia đấu giá trong khoảng thời gian từ 06 tháng đến 05 năm, tương tự doanh nghiệp. Đây là bước thay đổi lớn, mở rộng đáng kể phạm vi đối tượng bị chế tài.

LS. Phạm Thanh Tuấn cho hay, việc áp dụng chế tài này chưa thực sự cần thiết, bởi: nguyên nhân phổ biến của tình trạng "trả giá cao rồi bỏ cọc" thường xuất phát từ giá khởi điểm quá thấp so với giá thị trường. Điều này có nguyên nhân từ việc Bảng giá đất chưa được điều chỉnh kịp thời, sát thực tế. Khi Dự thảo đã tăng tiền đặt trước và bổ sung chế tài bồi thường chi phí, đây đã là biện pháp tài chính đủ mạnh để răn đe.

"Việc cấm tham gia đấu giá là chế tài hành chính không cần thiết, có thể gây hạn chế quyền của cá nhân. Việc xử lý vi phạm về tài chính nên thuần túy sử dụng biện pháp tài chính (mất cọc và bồi thường), thay vì kết hợp thêm chế tài hành chính", LS. Phạm Thanh Tuấn đánh giá.

Về bồi thường chi phí khi "trúng giá nhưng bỏ cọc", Dự thảo quy định người vi phạm nghĩa vụ thanh toán, dẫn đến hủy kết quả đấu giá, phải thanh toán đầy đủ chi phí tổ chức đấu giá và các chi phí liên quan. Điều này có thể hiểu một cách đơn giản là trường hợp "trúng giá nhưng bỏ cọc", người vi phạm không chỉ mất tiền đặt trước, mà còn phải bồi thường toàn bộ chi phí tổ chức cuộc đấu giá, một chế định có tính răn đe mạnh mẽ.

"Đây là quy định hợp lý, có tính răn đe cao, bởi chi phí tổ chức đấu giá và chi phí liên quan trong các cuộc đấu giá lớn có thể rất cao, thậm chí vượt quá số tiền đặt trước. Quy định này sẽ buộc người tham gia nghiêm túc và có trách nhiệm, tránh coi các cuộc đấu giá như "cuộc chơi" như đã từng xảy ra trong thời gian qua", LS. Phạm Thanh Tuấn nhận định.

Cũng theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, việc nâng cao mức đặt cọc trong các phiên đấu giá đất đai là một cơ chế có hai mặt rất rõ ràng.

Một mặt, ông cho rằng đây là một "hàng rào" vững chắc và cần thiết. Nó có tác dụng ngăn chặn những nhà đầu tư chỉ muốn đua giá để tạo sóng hoặc đầu cơ ngắn hạn mà không có ý định thanh toán thật sự. Với mức cọc cao, nếu một người bỏ cuộc, số tiền mất đi sẽ là quá lớn để coi như một cuộc "chơi thử" hay một "chiêu trò" thăm dò thị trường. Cơ chế này sẽ buộc người tham gia phải thực sự có năng lực tài chính và một kế hoạch sử dụng đất rõ ràng, nghiêm túc. Đây là động thái tốt để làm sạch và ổn định thị trường đất đai.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, không thể phủ nhận rằng rào cản đặt cọc 50% sẽ khiến nhiều cá nhân, doanh nghiệp vừa và nhỏ phải đứng ngoài cuộc. Hãy thử hình dung một lô đất có giá khởi điểm 20 tỷ đồng, nghĩa người muốn sở hữu phải đặt cọc ngay 10 tỷ mới được phép vào đấu giá. Không phải ai cũng có một dòng tiền "rảnh rỗi" khổng lồ như vậy để sẵn sàng "chôn" vào một phiên đấu, nhất là khi họ chưa biết chắc mình có thắng được lô đất đó hay không.

Nếu số lượng người tham gia quá ít, tính cạnh tranh sẽ giảm sút. Khi đó, không loại trừ khả năng giá đất bán ra cuối cùng lại thấp hơn chính kỳ vọng thu ngân sách và giá trị thật của thị trường mà chính quyền địa phương đề ra. Mục tiêu của đấu giá là chọn được người có năng lực và thu về giá trị cao nhất cho Nhà nước, nhưng nếu rào cản tài chính quá lớn, có thể chúng ta sẽ không đạt được cả hai điều đó.

Các chuyên gia đồng quan điểm rằng, gốc rễ của tình trạng "bỏ cọc" không chỉ nằm ở mức tiền đặt cọc mà nằm ở cách xác định giá khởi điểm. Nếu giá khởi điểm quá thấp so với giá thị trường sẽ tạo ra một "sân chơi" mạo hiểm, kích thích tâm lý trả giá cao ảo và dẫn đến bỏ cọc. Ngược lại, nếu giá khởi điểm được xác định sát với giá thị trường ngay từ đầu, mức cọc 20% hiện hành có thể đã là một con số răn đe đủ lớn.

Do đó, các chuyên gia đồng thuận rằng, việc nâng mức cọc là cần thiết nhưng chưa đủ. Giải pháp cốt lõi để xây dựng một thị trường đất đai lành mạnh, công bằng và minh bạch cần song hành nhiều yếu tố:

Siết chặt công tác thẩm định giá khởi điểm, đảm bảo giá khởi điểm sát với giá thị trường, tránh tạo ra "cơn sốt ảo" ngay từ vạch xuất phát.

Cơ chế cấm tham gia đấu giá có thời hạn, trong đó ap dụng nghiêm ngặt đối với hành vi vi phạm (như dự thảo đã đề xuất) để tăng tính răn đe.

Minh bạch hóa quy trình và tăng giám sát nhằm ngăn chặn các hành vi thông đồng, dìm giá hoặc thổi giá có tổ chức.

Cơ quan quản lý Nhà nước có thể áp dụng mức cọc cao hơn (như 50%) một cách linh hoạt tại các khu vực "nóng" về đầu cơ hoặc các lô đất có giá trị đặc biệt cao, thay vì áp dụng một cách đồng loạt trên toàn quốc, tránh biến nó thành rào cản tài chính phổ quát.

Chỉ khi vừa nâng cao "hàng rào kỹ thuật" bằng chế tài tài chính và pháp lý, vừa nâng cao chất lượng định giá, quản lý đấu giá thì mới thật sự có cơ hội chấm dứt triệt để tình trạng "bỏ cọc", hướng tới một thị trường bất động sản phát triển bền vững.