Lộ trình nào “trả” cam kết lợi nhuận cho khách hàng?
Trao đổi với Reatimes gần đây, bà Nguyễn Bích Trang – Giám đốc Bộ phận cho thuê văn phòng CBRE tại Hà Nội đã đưa ra một số vấn đề rủi ro cần cân nhắc khi đầu tư vào thị trường BĐS nghỉ dưỡng.
Theo đó, bà Nguyễn Bích Trang cho rằng, trong những trường hợp khi nhà đầu tư mua BĐS nghỉ dưỡng được chủ đầu tư cam kết lợi nhuận, hoặc thuê lại để vận hành trong một số năm nhất định thì rủi ro đầu tiên là khi nguồn cung quá cạnh tranh, phần lợi nhuận thu về cho các nhà đầu tư sẽ bị giảm đi.
Bên cạnh đó, khi nhà đầu tư ký hợp đồng với chủ đầu tư cũng nên cân nhắc kỹ, rằng họ có cam kết 100% hay không. Bởi khi nguồn cung nhiều, ví dụ như Đà Nẵng đã bắt đầu có xu hướng “tràn trề” nguồn cung , thì tốc độ bán, cho thuê cũng sẽ chậm lại. Các yếu tố đi sau đó như tỷ lệ hoàn vốn, tốc độ hoàn vốn lại cho nhà đầu tư cũng vì thế mà sẽ thấp hơn và chậm đi.
“Có thể trước đây, khi làm hợp đồng, chủ đầu tư cam kết trả lợi nhuận 8 – 9% nhưng sau này trong tương lai, các chủ đầu tư phải nhìn vào tổng thể bài toán thị trường để đưa ra mức cam kết phù hợp. Do đó, nhà đầu tư khi mua BĐS nghỉ dưỡng phải có những tính toán rất chi tiết, phải nhìn vào bài toán thực tế có đạt được hay không”, bà Trang nói.
Rủi ro thứ 2 theo bà Trang liên quan đến các đơn vị vận hành. Khách hàng cần tìm hiểu, các chủ đầu tư khi ký kết hợp đồng với một đơn vị quản lý nào đó trong thời hạn bao lâu, có sự thay đổi hay không. Bởi khi thay đổi nhà vận hành sẽ kéo theo những thay đổi về chính sách, quản lý, lãi suất, giá bán phòng... Từ đó xem xét, liệu sự thay đổi này có ảnh hưởng đến tài sản của nhà đầu tư hay không.
Khi nguồn cung quá cạnh tranh, phần lợi nhuận thu về cho các nhà đầu tư sẽ bị giảm đi.
Thứ 3 là các yếu tố tự nhiên. Đối với đầu tư BĐS nghỉ dưỡng ven biển, thì tự nhiên là một trong những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp và được coi là bất khả kháng mà nhà đầu tư không thể bắt lỗi. Bà Trang cho rằng đó là 3 yếu tố chính nên cân nhắc theo hướng rủi ro đối với các nhà đầu tư BĐS nghỉ dưỡng.
Trước câu hỏi của PV: “Để thực hiện việc trả cam kết cho khách hàng, chủ đầu tư nên thực hiện theo lộ trình nào?”, bà Trang cho biết, sẽ có nhiều lộ trình mà chủ đầu tư phải thực hiện.
“Để cạnh tranh và đảm bảo khả năng thực hiện cam kết với khách hàng, chủ đầu tư phải có lộ trình thực sự bài bản ngay từ ban đầu, khi xây dựng phải có sự tính toán về diện tích phòng, đa số nhu cầu ở phân khúc nào, định giá sản phẩm, chính sách bán hàng... Việc xác định đối tượng khách hàng mục tiêu là việc cực kỳ quan trọng ở thời điểm ban đầu. Sau đó phải có sự lựa chọn đúng đắn về nhà vận hành, phải đúng với đẳng cấp của sản phẩm BĐS đó. Quy trình vận hành quản lý phải bài bản, đảm bảo dịch vụ tốt cho tổng thể dự án. Lộ trình này nên được duy trì một cách lâu dài, quan trọng là khâu quản lý vận hành, nó quyết định giá trị tài sản của nhà đầu tư”, bà Trang cho biết.
Thêm một yếu tố tưởng chừng nhỏ nhưng lại quyết định giá bán phòng đối với khách du lịch nghỉ dưỡng cũng như khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp đó trên thị trường, theo bà Trang chính là uy tín chủ đầu tư. Hoạt động kinh doanh ngoài lợi nhuận của chủ đầu tư, phải được đặt trong mối liên quan với quyền lợi và sự tin tưởng của khách hàng. Đó mới là cạnh tranh bền vững.
Nhận diện thương hiệu, giảm thiểu rủi ro
Bà Nguyễn Bích Trang cho rằng, khi đầu tư BĐS nghỉ dưỡng, không nên đầu tư quá đà, phải đi vay quá nhiều thì rủi ro sẽ cao hơn.
Đó là về phía chủ đầu tư, còn đối với khách hàng, đứng trước “ma trận” cam kết lợi nhuận như hiện nay, khách hàng nên nhận diện thương hiệu chủ đầu tư như thế nào để có những quyết định đầu tư đúng đắn?
Trả lời vấn đề này, bà Trang cho rằng khi khách hàng quyết định đầu tư vào một tài sản hẳn sẽ có sự tính toán. Cho nên, khi làm việc với chủ đầu tư, điều cơ bản nhất mà khách hàng cần thực hiện là kiểm tra các thủ tục pháp lý, để đảm bảo chủ đầu tư đang làm đúng với giấy phép mà họ cung cấp. Việc này trước mắt giúp khách hàng giảm được phần lớn rủi ro.
“Đa phần những chủ đầu tư lớn không quá mạo hiểm với những giấy tờ liên quan đến dự án, nhưng nhà đầu tư khi mua cũng phải kiểm tra. Đó là lời khuyên của cá nhân tôi đối với nhà đầu tư. Bản thân chúng tôi khi làm những giao dịch thuê cũng phải kiểm tra các thủ tục pháp lý của dự án cho khách hàng.
Uy tín của chủ đầu tư thì có thể tham khảo thêm bạn bè, những người đã mua rồi, đã làm việc với chủ đầu tư rồi. Quy trình này không có nguồn chính thống nào cả, phải xem xét, cân nhắc, tìm hiểu... song khách hàng cũng không cần quá lo lắng”, bà Trang nói.
Đối với chủ đầu tư mà thương hiệu của họ không quá nổi bật trên thị trường, theo bà Trang, khi đầu tư sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel từ những chủ đầu tư này, nên có một phần vốn nhiều hơn phần đi vay để giảm thiểu rủi ro. Không nên quá sa đà vào việc cố có vốn bằng cách vay mượn để đầu tư bởi vì bản thân các chủ đầu tư này họ cũng chưa thể nào đưa ra cam kết và chắc chắn thực hiện được cam kết đó khi tính chất sản phẩm cũng như danh tiếng chủ đầu tư còn non trẻ, nên không thể có cam kết 100%.
“Khi đầu tư vào bất kỳ loại hình BĐS nghỉ dưỡng nào cũng nên cân nhắc bài toán tài chính của mình, khi vốn trong tay nhiều mới mạnh dạn đầu tư. Không nên đầu tư quá đà, phải đi vay quá nhiều thì rủi ro sẽ cao hơn”, bà Trang khuyến cáo.
