Đó là chia sẻ của ông Phạm Văn Thường, Trưởng phòng Quản lý BĐS (Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng) tại Tọa đàm trực tuyến “Thị trường condotel & Nỗi lo thừa cung?” diễn ra tại Hà Nội chiều 10/8.
“Tôi chưa nhìn thấy sổ đỏ nào của condotel. Ai có thì cho tôi mượn...”
Theo ông Thường, condotel là một loại hình BĐS mới, chưa có các quy định pháp luật cụ thể. Nếu đúng như trước kia, chúng là loại khách sạn cho thuê, nhưng do các nhà đầu tư muốn chia sẻ lợi nhuận, huy động vốn trong dân nên sinh ra chuyện mua bán.
“Luật Kinh doanh BĐS đã có quy định đối với các công trình hỗn hợp, diện tích nào được bán và được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, khi sang bên phía Tài nguyên & Môi trường thì lại vướng chuyện sử dụng đất. Luật Đất đai quy định chỉ có 2 loại đất: sử dụng lâu dài và sử dụng có thời hạn. Tôi đã từng nói, tôi chưa nhìn thấy sổ đỏ nào của condotel, còn ai có cái gì thì cho tôi mượn. Song Chủ tịch HoREA lại nói một số địa phương có, lẽ nào đó là sáng tạo của địa phương chăng? Chúng tôi cũng muốn biết các địa phương làm như thế nào”, ông Thường nói.
Chia sẻ thêm về tính rủi ro trong đầu tư condotel, ông Thường cho biết: "Gần đây Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS đã tổ chức một số đoàn làm việc với các địa phương có dự án condotel. Mục đích là để nghe xem các nhà đầu tư đánh giá hiệu quả đầu tư như thế nào, vấn đề pháp lý ra sao… Nói đến lo ngại của người dân, tôi nghĩ nếu tôi là dân tôi cũng lo ngại. Bởi nếu đầu tư BĐS mà chỉ trông mong vào cam kết của chủ đầu tư thì… Tôi không đánh giá sự cam kết đó là không chắc chắn nhưng nó phụ thuôc vào rất nhiều yếu tố để có thể thực hiện”.
Ông Phạm Văn Thường, Trưởng phòng Quản lý BĐS cho rằng, việc thực hiện cam kết lợi nhuận trong đầu tư condotel phụ thuôc vào rất nhiều yếu tố.
"Cũng như chuyện bảo lãnh mua nhà hình thành trong tương lai, dù đã có quy định nhưng các chủ đầu tư vẫn rất ít thực hiện nghiêm túc, vì nhiều lý do. Khách hàng luôn yếu thế hơn chủ đầu tư, ngay cả trong chuyện kí hợp đồng. Hợp đồng là do chủ đầu tư soạn, khách hàng chỉ kí chứ có được thảo luận đâu. Hiện nay các chủ đầu tư có xu hướng cam kết rất mạnh (8 -10%/năm) nhưng sau 10 năm thì sao?…”, ông Thường đặt câu hỏi.
“Rủi ro không phải thừa cung, mà là chông chênh pháp lý”
Không phủ nhận những lợi thế của condotel, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) đánh giá rất cao việc khai sinh ra loại hình đầu tư, chia sẻ lợi ích với người dùng. Condotel xuất hiện đúng lúc, phù hợp nhu cầu với người tiêu dùng. “Trong các kênh đầu tư, chưa có kênh nào có sức hút mạnh như BĐS nói chung, condotel nói riêng”, ông Thành nhìn nhận.
Theo Phó Chủ tịch VNREA, năm 2016 nguồn cung condotel đưa ra thị trường chưa phải đã thoả mãn với nhu cầu hiện tại cũng như chưa đáp ứng được cơ sở hạ tầng cho du lịch hiện tại mà nó giải tỏa được điểm nghẽn, tạo ra dòng chảy tốt hơn.
Điều khiến đại diện VNREA băn khoăn không phải ở vấn đề cung – cầu, mà là tính pháp lý của loại hình BĐS này còn chông chênh và chưa hoàn thiện. Hiệp hội BĐS Việt Nam đã có những văn bản kiến nghị điều chỉnh các luật liên quan (Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh...), tuy nhiên quá trình hoàn thiện pháp luật có tương thích với những cam kết của chủ đầu tư với khách hàng không, đó mới chính là rủi ro.
Điều khiến đại diện VNREA băn khoăn không phải ở vấn đề cung – cầu, mà là tính pháp lý của loại hình BĐS này còn chông chênh và chưa hoàn thiện.
Ngoài ra, theo ông Thành, condotel mới xuất hiện khoảng 2 năm trở lại đây nhưng quá trình vận hành đã cho thấy nhiều vấn đề mà nếu không điều chỉnh thì sẽ gây khó khăn trong quản lý. “Không những thế, các chủ đầu tư mới cam kết lợi nhuận tối đa 10 năm cho khách hàng, vậy sau 10 năm thì sẽ như thế nào, kịch bản sẽ như “Người phán xử” hay “Sống chung với mẹ chồng”, lãnh đạo VNREA ví von.
“Giá bán condotel đắt ngang căn hộ cao cấp tại TP.HCM”
Tại buổi Tọa đàm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đã đưa ra 3 vấn đề cần lưu ý khi đầu tư condotel.
Cụ thể, ông Lê Hoàng Châu nhận định thị trường BĐS từ năm 2013 – 2015 bị chững lại, xu thế này vẫn đang tiếp tục kéo dài đến năm 2017. Sự lệch pha cung – cầu đang diễn ra không chỉ ở tổng thể toàn thị trường BĐS mà còn cả trong các phân khúc nhỏ BĐS du lịch nghỉ dưỡng.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, chủ đầu tư dự án cần đảm bảo lợi nhuận và phải minh bạch các giải pháp đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư thứ cấp.
“Bộ Chính trị đã ra Nghị quyết 08 (năm 2011) về phát triển du lịch, và thực tế Việt Nam là nước có tiềm năng du lịch lớn, nhưng lại giống “nàng công chúa ngủ trong rừng”, bởi chúng ta thiếu chính sách để thúc đẩy du lịch phát triển hết mức. Muốn phát triển du lịch phải hoàn thiện hạ tầng, đó không chỉ có các khách sạn, resort, mà kèm theo còn phải có cả trung tâm thương mại, y tế, hệ thống giao thông...”, ông Châu nói.
Hiện, lượng khách du lịch trở lại lần hai tại các điểm du lịch rất ít, số người lưu trú qua đêm thấp. Chưa kể khi khách nước ngoài đến điểm du lịch 7 ngày thì mỗi đêm họ ở một nơi. Điểm hòa vốn phải có tỷ lệ khai thác trên 50%, nhưng ngay tại TP.HCM tỷ lệ này cũng thay đổi theo mùa mà vẫn không như mong muốn.
Chủ tịch HoREA đánh giá, hiện tại đầu tư condotel cần phải lưu ý ba vấn đề chính. Thứ nhất, khung pháp lý phải được hoàn thiện, bởi Luật Nhà ở mới quy định có hai loại hình là “chung cư để ở và chung cư để ở + kinh doanh”; Luật Đất đai cũng chưa quy định về loại hình BĐS này.
Thứ hai, muốn phát triển mô hình condotel thành công thì không thể chỉ xây dựng căn hộ - khách sạn mà kèm theo đó còn phải có cả tổ hợp trung tâm thương mại, y tế, giao thông... Thực tế, nhiều condotel rất đẹp nhưng lại nằm ở những vị trí xa xôi, đường dẫn đến thậm chí còn không có đèn đường.
Thứ ba, giá bán một căn condotel hiện nay tương đương với giá của một căn hộ cao cấp tại TP.HCM. Vì vậy, chủ đầu tư dự án cần đảm bảo lợi nhuận và phải minh bạch các giải pháp đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư thứ cấp.
Dù các doanh nghiệp đều cam kết đảm bảo lợi nhuận từ 8 – 12% cho người mua trong 10 năm, nhưng chưa có ai đã mua hết thời gian này (condotel mới xuất hiện ở Việt Nam khoảng 2 năm trở lại đây) nên không thể biết trước hay đảm bảo điều gì.
Ông Lê Đăng Doanh, chuyên gia kinh tế.
Đồng tình với quan điểm của Chủ tịch HoREA, ông Lê Đăng Doanh – Chuyên gia kinh tế cho rằng: “Condotel là sản phẩm tương đối mới, nhưng là sản phẩm của thời đại kinh tế chia sẻ, rất phổ biến trên thế giới. Tôi đi họp ở nước ngoài, căn hộ khách sạn thì đắt nhưng khi sử dụng căn hộ chia sẻ thì rẻ hơn rất nhiều. Đây là xu hướng phải ủng hộ”.
Theo ông Doanh, cơ quan Nhà nước nên tạo ra khung pháp lý đầy đủ, tích cực hướng dẫn và huy động đầu tư để tạo ra sản phẩm có tính hệ thống khiến người đến thuê biết được mình có lợi ích gì khi đầu tư vào sản phẩm này.
“Các sản phẩm cần có tiêu chuẩn hợp lý với nhà đầu tư thứ cấp. Việc chia sẻ lợi nhuận là điểm đáng chú ý song điều này nếu dựa vào sự cạnh tranh của thị trường sẽ còn lâu. Giữa vô số sản phẩm của thị trường, khó yêu cầu được nhà đầu tư phải nhìn vào sức ép cạnh tranh để điều chỉnh. Mà ở đây cần có bàn tay hướng dẫn hợp lý, khéo léo với tinh thần kiến tạo của Nhà nước”, ông Doanh chia sẻ.
