Thích
Thanh toán linh hoạt: Cơ hội ngắn hạn nhưng rủi ro dòng tiền
So với căn hộ hay nhà liền thổ, chính sách bán hàng đất nền linh hoạt hơn hẳn. Nhiều dự án chỉ yêu cầu giữ chỗ hoặc đóng tiền theo tiến độ hạ tầng, cho phép nhà đầu tư chia nhỏ dòng tiền. Thậm chí chỉ với vài trăm triệu đồng, người mua đã có thể tham gia. Chủ đầu tư còn tung ra nhiều ưu đãi như chiết khấu thanh toán sớm, tặng vàng hay hỗ trợ vay vốn.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, nhận định: "Đất nền mang tính đầu tư cao, giá trị thường tăng nhanh hơn so với căn hộ, nhất là ở các tỉnh có dư địa phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, hạn chế lớn là khó tạo ra dòng tiền ổn định như cho thuê căn hộ".
Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, phân tích: "Căn hộ phù hợp với người mua có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư cho thuê. Đất nền lại khác, thường chỉ sinh lời khi chuyển nhượng, không tạo được dòng tiền đều đặn".
Như vậy, có thể thấy đất nền hấp dẫn với nhà đầu tư ngắn hạn nhờ khả năng tăng giá nhanh, nhưng lại tiềm ẩn rủi ro thanh khoản nếu thị trường chững lại. Trong khi đó, căn hộ mang đến sự ổn định và dễ theo dõi dòng tiền hơn.
Pháp lý - điểm mấu chốt quyết định rủi ro
Một trong những rủi ro lớn nhất của đất nền nằm ở pháp lý. Nếu căn hộ hay nhà liền kề thường đi kèm hồ sơ pháp lý đầy đủ, người mua chỉ cần chú ý đến giá cả và tiềm năng tăng giá, thì đất nền lại phức tạp hơn nhiều.
Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản, nhấn mạnh: "Với đất nền, đặc biệt là đất trong dân, người mua phải tự mình kiểm tra rất nhiều yếu tố: quy hoạch, tranh chấp, tình trạng sổ đỏ… Đất nền trong dự án thì an toàn hơn vì đã được chủ đầu tư tách thửa, cấp sổ, nhưng nhà đầu tư vẫn cần xem xét kỹ hạ tầng, giấy phép xây dựng đã có chưa".
Thực tế, không ít nhà đầu tư ôm đất phân lô tự phát gặp cảnh dự án treo hoặc không được cấp phép xây dựng, dẫn tới mất vốn. Ngược lại, căn hộ gần như ít rủi ro hơn. "Pháp lý của căn hộ thường đã hoàn thiện từ trước, nên người mua dễ yên tâm hơn. Do vậy, xét về thủ tục, mua căn hộ thường đỡ phức tạp hơn so với đất nền," ông Kiên nói.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, bổ sung: "Đất nền chủ yếu mang tính đầu cơ. Khi thị trường thuận lợi, thanh khoản tốt, giá có thể tăng vài trăm triệu đồng một lô. Nhưng khi thị trường đi xuống, rất khó thoát hàng. Trong khi đó, căn hộ có thể tạo ra dòng tiền từ cho thuê, giảm áp lực phụ thuộc vào tăng giá".
Chính sách bán đất nền khác biệt căn hộ ra sao?
Hiện nay, đất nền chia thành hai loại chính: đất nền dự án và đất phân lô tự do, mỗi loại có ưu - nhược điểm riêng, phù hợp với nhà đầu tư khác nhau.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, phân tích: "Đất nền dự án thường do chủ đầu tư hoặc nhà nước quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, bán đấu giá hoặc phân lô. Người mua có thể đầu tư lâu dài mà chưa cần xây dựng ngay. Ngược lại, đất phân lô tự do thường do hộ gia đình, cá nhân tự chia tách, người mua có thể xây dựng theo nhu cầu nhưng pháp lý phức tạp hơn, dễ phát sinh tranh chấp".
Ở một số đô thị lớn, đất nền dự án buộc phải xây dựng theo quy hoạch, còn ở đô thị nhỏ, nhà đầu tư có thể linh hoạt hơn. Tuy nhiên, dù là loại hình nào, nhà đầu tư hiện nay không chỉ chú ý biên độ lợi nhuận mà còn quan tâm đến tính sử dụng, khả năng cho thuê, kinh doanh và pháp lý minh bạch. Đây là sự dịch chuyển quan trọng, phản ánh tâm lý thị trường thận trọng hơn sau giai đoạn sốt nóng.
Hiểu rõ khẩu vị trước khi xuống tiền
Điểm chung trong nhận định của các chuyên gia là không có loại hình nào tốt tuyệt đối, mà phụ thuộc vào khẩu vị rủi ro và mục tiêu tài chính của từng nhà đầu tư. Ông Phạm Đức Toản khuyến nghị: "Ở các tỉnh, đất nền còn nhiều dư địa tăng giá, nhưng tại Hà Nội và TP. HCM, căn hộ sẽ phù hợp hơn vì pháp lý rõ ràng và dễ khai thác cho thuê".
Ông Lê Quốc Kiên nhận định: "Nhà đầu tư mới nên ưu tiên căn hộ để hạn chế rủi ro pháp lý. Người có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính mạnh có thể chọn đất nền dự án, vừa có tiềm năng tăng giá vừa ít rủi ro hơn so với đất phân lô tự do".
Ông Lê Đình Chung cho biết: "Ở các địa bàn công nghiệp như Bắc Ninh, căn hộ ngày càng hút khách nhờ phục vụ nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, đất nền vẫn có chỗ đứng với nhà đầu tư muốn tự xây và kinh doanh".
Ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh: "Căn hộ có thể mang lại thu nhập ổn định từ cho thuê, còn đất nền phù hợp hơn với những ai chấp nhận chờ đợi sự tăng giá và chịu được rủi ro thanh khoản".
Như vậy, đất nền khác biệt căn hộ ở chỗ linh hoạt hơn trong chính sách bán và tiềm năng tăng giá nhanh, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro pháp lý và thanh khoản. Căn hộ lại ổn định, dễ kiểm soát dòng tiền, ít rủi ro nhưng biên độ tăng giá hạn chế.
Nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu tài chính và khẩu vị rủi ro trước khi lựa chọn kênh phù hợp: nếu muốn tăng giá nhanh và chấp nhận rủi ro, đất nền là lựa chọn; nếu ưu tiên ổn định, dòng tiền đều đặn, căn hộ vẫn là kênh đầu tư đáng cân nhắc./.
