ĐBQH chỉ ra cái khó của doanh nghiệp bất động sản, đề nghị làm rõ thực trạng, nguyên nhân và có giải pháp đối với các dự án vướng mắc, đình trệ

Sau khi nghe Báo cáo của Đoàn Giám sát và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề "việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023", các đại biểu tiếp tục thảo luận về các vấn đề liên quan.

Vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản

Nêu ý kiến tại phiên họp, Đại biểu Huỳnh Thị Phúc (Đoàn ĐBQH tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) chỉ ra những vấn đề nổi cộm. Điển hình là những bất cập trong quy hoạch và thủ tục đầu tư, khiến nhiều dự án gặp khó khăn.

"Việc quy hoạch còn thiếu đồng bộ, thủ tục đầu tư phức tạp, dẫn đến chậm tiến độ và đội chi phí các dự án bất động sản, bao gồm cả các dự án nhà ở xã hội. Khoảng 60% dự án bất động sản gặp khó khăn trong tổ chức thực hiện do vướng mắc về quy hoạch và thủ tục hành chính", bà Phúc nêu.

Cùng với đó, doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ cũng gặp khó khăn về huy động nguồn vốn, một phần do thiếu tài sản bảo đảm, một phần do các ngân hàng kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản. Cộng vướng mắc trong việc hoàn trả các khoản khấu trừ và nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án đối với Nhà nước, dẫn đến nhiều dự án nhà ở xã hội bị đình trệ hoặc không thể hoàn thành đúng tiến độ.

Những khó khăn, vướng mắc nêu trên cũng góp phần dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, nhất là phân khúc nhà ở xã hội, khiến giá bất động sản cao so với thu nhập của người dân. Giá bất động sản đã vượt xa mức thu nhập của đại bộ phận người dân, tạo ra áp lực an cư xã hội lớn.

Song, ngoài lý do khách quan, đại biểu cũng chỉ ra, thời gian qua, doanh nghiệp tập trung nguồn lực vào các dự án bất động sản cao cấp, còn nguồn cung nhà ở xã hội chưa được chú trọng nên thiếu hụt so với nhu cầu.

Đại biểu Lê Thị Thanh Lam (Đoàn ĐBQH tỉnh Hậu Giang) cũng đề cập đến thực tế: Số lượng dự án nhà ở xã hội và số dự án nhà ở xã hội còn khá khiêm tốn so với nhu cầu nhà ở của người dân trong cả nước.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này do nhiều tỉnh, thành phố chưa bố trí quỹ đất độc lập để phát triển nhà ở xã hội và việc phát triển nhà ở xã hội chủ yếu phụ thuộc vào quỹ đất là 20% trong dự án nhà ở thương mại, nhưng triển khai còn nhiều bất cập, vướng mắc. Tình trạng dư thừa quỹ đất nhà ở thương mại nhưng lại thiếu quỹ đất ở và nhà ở xã hội còn chậm được khắc phục.

Bên cạnh đó, thủ tục thực hiện nhà ở xã hội còn rất phức tạp và có nhiều loại thủ tục hơn so với các dự án nhà ở thương mại. Trong khi đó, chính sách ưu đãi chưa đủ hấp dẫn để huy động được mạnh mẽ nguồn lực xã hội tham gia. Đơn cử, nhiều nhà đầu tư cho rằng dù đã có chính sách ưu đãi của nhà nước nhưng chính sách lại chưa thực sự hấp dẫn. Vì nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách nhà nước cho các chương trình tín dụng đãi ngộ nhà ở xã hội còn thấp.

Ưu tiên dành ít nhất 30% diện tích đất phát triển bất động sản cho nhà ở xã hội, ưu đãi thuế, hỗ trợ tài chính cho doanh nghiệp

Quan tâm trước hết đến việc thiếu hụt nhà ở xã hội, đại biểu Huỳnh Thị Phúc đề nghị cần cơ cấu lại quy hoạch và tạo quỹ đất ưu tiên cho nhà ở xã hội. Trong đó, xây dựng quy hoạch đồng bộ, dài hạn, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu vực có nhiều khu công nghiệp, với ít nhất 30% diện tích đất phát triển bất động sản ưu tiên cho nhà ở xã hội.

Đi cùng chủ trương về quỹ đất, là việc quyết liệt cải cách thủ tục hành chính, thực hiện triệt để cơ chế "một cửa liên thông" trong cấp phép và tăng cường phân cấp cho địa phương trong phê duyệt dự án nhà ở xã hội.

Đại biểu cũng đề xuất thành lập quỹ tín dụng phát triển nhà ở xã hội với cơ chế quản lý phù hợp. Đồng thời, có chính sách ưu đãi về thuế và hỗ trợ tài chính cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội.

Về hoàn thiện và cụ thể hóa các quy định pháp luật liên quan, đại biểu đề nghị có hướng dẫn cụ thể và giải quyết bất cập trong việc triển khai Điều 78 về quy định chuyển tiếp Luật Nhà ở năm 2024. Bên cạnh đó sửa đổi, bổ sung Khoản 4, Điều 1 Nghị định số 49 năm 2021 của Chính phủ để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc khi thực hiện.

Còn Đại biểu Lê Thị Thanh Lam cho rằng, để tạo điều kiện cho người dân dễ tiếp cận với nhà ở xã hội, ngoài việc tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, đảm bảo việc thực thi chính sách nhà ở xã hội đúng quy định của pháp luật; có giải pháp ngăn chặn, phòng ngừa, xử lý nghiêm các sai phạm cố tình trục lợi chính sách, thì rất cần hoàn thiện hành lang pháp lý phát triển nhà ở xã hội ngay từ ban đầu.

Trước hết, sớm nghiên cứu ban hành các văn bản quy định riêng về đấu thầu, lựa chọn nhà thầu; đẩy nhanh việc thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người lao động có thu nhập thấp.

Hai là, bảo đảm bố trí đủ nguồn vốn ngân sách nhà nước để thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội, trong đó có chương trình hỗ trợ nhà ở xã hội cho hộ nghèo, hộ cận nghèo và nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại đô thị. Đồng thời, đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo cải cách chính sách xét duyệt cho vay, tránh tình trạng chính sách "rất hay, rất tốt", nhưng tiếp cận lại phải qua "rừng thủ tục" nên không hiệu quả.

Về phía ngân hàng, đại biểu đề xuất Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo Ngân hàng Chính sách xã hội nghiên cứu xây dựng và cung cấp gói tín dụng cho người mua nhà ở xã hội với thời hạn 10-20 năm, lãi suất ưu đãi từ 3-5% so với cho vay thương mại thông thường, để đối tượng thu nhập thấp, công nhân có thể tiếp cận.

Cần quy định pháp lý, hướng xử lý rõ ràng thời gian tới cho các dự án bị đình trệ

Đây là vấn đề Đại biểu Lý Tiết Hạnh (Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Định) đặt ra tại phiên thảo luận. Mô hình như condotel đã nổi lên từ năm 2016 đến nay. Mô hình này không phải là không có trong thực tiễn, không phải chưa được cử tri phản ánh. Quốc hội cũng đã nhiều lần đưa vấn đề này ra bàn thảo, Chính phủ cũng rất trăn trở về vấn đề này. Trong báo cáo giám sát cũng đề cập đến loại hình này, tuy nhiên gọi tên nó là gì, quy định pháp lý cho nó như thế nào, hướng xử lý thời gian tới ra sao vẫn chưa rõ.

Vấn đề của condotel chỉ là một trong những dẫn chứng để chứng minh rằng, có rất nhiều vấn đề phát sinh trong thực tiễn mà chúng ta chưa có các quy định pháp luật phù hợp, tương thích để giải quyết. Ngoài condotel, thị trường bất động sản lâu nay cũng ghi nhận thực trạng dự án ách tắc, đình trệ.

Theo Đại biểu Lý Tiết Hạnh, báo cáo giám sát cho biết, từ 2015 - 2023, hệ thống văn bản pháp luật về quản lý thị trường bất động sản được ban hành tương đối đầy đủ, tạo khung pháp lý cho phát triển thị trường. Tuy nhiên, báo cáo giám sát cũng chỉ ra, các văn bản quy định chi tiết thi hành luật chậm được ban hành, chất lượng chưa cao, chưa dự báo hết các vấn đề phát sinh và một số quy định chưa rõ ràng, chưa phù hợp với thực tế.

Vậy thì, cần xác định cụ thể hơn nữa, nguyên nhân của các vướng mắc, tồn tại do đâu? Có thể do thiếu khung pháp lý, hay do công tác chỉ đạo, điều hành, hay do tổ chức thực hiện ở địa phương hoặc do công tác kiểm tra, giám sát còn thiếu; hay do sự thiếu phối hợp giữa các bộ ngành trong triển khai thực hiện? Đặc biệt, đề nghị làm rõ các nguyên nhân, thực trạng đối với các dự án bất động sản đang có vướng mắc, bị đình trệ và kiến nghị Chính phủ đặt trọng tâm xử lý các dự án vẫn đang vướng mắc hiện nay. Muốn xử lý thì cần xác định đúng nguyên nhân cho từng dự án. Lĩnh vực bất động sản cần sự cụ thể, thậm chí là chi tiết đến từng dự án cụ thể.

Cụ thể, Chính phủ cần đưa ra khung pháp lý đối với từng nhóm vướng mắc, xử lý từng dự án cụ thể và giao thẩm quyền cho địa phương trong xử lý các dự án cụ thể. Có thể điều chỉnh quy hoạch, chuyển đổi công năng, đưa các dự án vào khai thác, sử dụng phù hợp với thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội trên từng địa bàn, thay vì đập bỏ hoặc để bế tắc không có hướng xử lý./.