Thảo luận về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ĐBQH Lê Thanh Vân (đoàn Cà Mau) - Ủy viên Thường trực Ủy ban Tài chính, Ngân sách của Quốc hội nêu 5 vấn đề rất cần được xem xét, điều chỉnh:
Thứ nhất, cần phải quán triệt một nguyên tắc nhất quán trong việc xác định bồi thường giá đất theo 2 nguyên tắc:
Nguyên tắc thứ nhất, chỉ bồi thường những giá trị đất theo mục đích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để không lẫn lộn giữa các loại đất khi xác định việc bồi thường.
Nguyên tắc thứ hai, tất cả thành viên trong xã hội đều được hưởng lợi từ giá trị gia tăng ở trên mảnh đất mà Nhà nước đầu tư và thực hiện quy hoạch, không một ai được hưởng quyền lợi riêng ở đấy cả. Nếu như xác định được hai nguyên tắc này thì sẽ khắc phục được sự nhầm lẫn trong bồi thường đất, vì cứ có quy hoạch, cứ có đầu tư là tự động tăng giá đất và đòi giá bất kỳ không có giới hạn.
Thứ hai, bên cạnh việc thực hiện quy hoạch, mà quy hoạch tỷ lệ 1/500 thay vì 1/2.000 đối với các dự án đất ở, đất thương mại, đất khu đô thị và nhà nước phải đứng ra giải phóng mặt bằng, bàn giao đất sạch cho các đối tượng, thành phần tham gia để đấu giá đất, đấu giá dự án. Ở quy hoạch tỷ lệ 1/500, Nhà nước phải định dạng ra được không gian, lòng đất, phạm vi phát triển, gần như là một sản phẩm của quy hoạch để đấu giá dự án hoặc đấu giá đất; toàn bộ tiền thu được từ đấu giá đất, đấu giá dự án đấy phục vụ cho 3 mục đích:
Mục đích thứ nhất, thu hồi lại chi phí mà nhà nước đã đầu tư cho quy hoạch chi tiết, đầu tư cho kết nối hạ tầng đến hàng rào ở ranh giới của đất dự án. Thực chất, đây là đầu tư công dẫn dắt đầu tư.
Mục đích thứ hai, bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư.
Mục đích thứ ba, sử dụng tiền còn lại cho đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội phục vụ vào lợi ích chung.
Thứ ba, tất cả các quy hoạch dự án sử dụng đất cho đất ở, đất đô thị, đất thương mại đều thực hiện bằng quyền lực của Nhà nước với ủy thác của nhân dân, cho nên không phân biệt giữa dự án công và dự án tư dẫn đến hai loại giá.
"Dự án của nhà nước một giá và dự án của tư nhân một giá khác sẽ sinh ra bất bình đẳng và dễ nảy sinh mâu thuẫn giữa nhà đầu tư với người bị thu hồi đất, thậm chí có thể mâu thuẫn giữa những người bị thu hồi đất vì hai giá. Cho nên tôi đề nghị bãi bỏ quy định này mà thực hiện một cách công bằng, những gì nhà nước đã thông qua quy hoạch đều phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội, không có sự phân biệt", ông Vân nhấn mạnh.
Thứ tư, xác định phương pháp bồi thường, việc này không khó, không phức tạp, vấn đề là lựa chọn phương pháp nào phù hợp với từng loại đất và nên quy định một nguyên tắc ở trong Luật Đất đai. Ví dụ, đất ở gắn với bất động sản, gắn với quyền tài sản thiêng liêng của người được giao đất. Cho nên phải áp dụng phương pháp so sánh thị trường, thậm chí có thể kết hợp với phương pháp thặng dư. Mảnh đất có triển vọng tăng lên bởi vì hoạt động thương mại, nhiều hoạt động khác trên chính mảnh đất tăng dần theo quá trình lịch sử hoặc là đất sản xuất thì chúng ta phải lấy phương pháp thu nhập kết hợp với phương pháp khấu trừ. Trong đó, phương pháp thu nhập là phương pháp chính hay là đất chuyên dụng thì lấy phương pháp khấu trừ có thể kết hợp với phương pháp thu nhập.
"Tôi nghĩ nếu xác định được trong luật những nguyên tắc đấy thì Chính phủ có cơ sở để hướng dẫn. Ví dụ, Chính phủ có thể hướng dẫn vòng đời của giá đấy trong 5 năm chia bình quân, nếu như giá bình quân vào thời điểm đền bù đấy thấp chúng ta lấy giá của năm cao nhất thì người dân sẽ không bị thiệt thòi", ông Vân chỉ rõ.
Thứ năm là chế độ pháp lý đối với việc lấn biển, đề nghị nên quy định nguyên tắc ở trong Luật Đất đai thay vì ủy thác hết cho Chính phủ. Nguyên tắc đấy là khuyến khích và ưu đãi các thể nhân, pháp nhân tham gia hoạt động lấn biển để mở rộng không gian sinh tồn, gia tăng quỹ đất. Ở chế độ phong kiến rất nhiều chế độ ưu đãi, như miễn quân dịch, được mặc sắc phục riêng, thậm chí được ban hành quy chế riêng, ngoài việc miễn thuế, cấp chủ quyền,... Các nước xung quanh nước ta thường họ sử dụng công cụ thuế để điều tiết, chế độ ưu đãi về tài chính.
Trên cơ sở phân tích này, đại biểu Lê Thanh Vân nêu 3 việc đề nghị Nhà nước cần phải khuyến khích và ghi trong luật:
Thứ nhất, hỗ trợ về tài chính, ai làm sẽ được khuyến khích và hỗ trợ về lãi suất.
Thứ hai, miễn, giảm thuế trong một thời hạn, có thể 20 năm đến 30 năm.
Thứ ba, cấp quyền sử dụng đặc biệt nếu như mảnh đất đấy có thể sử dụng vào những việc phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, có lợi cho cả 3 bên, Nhà nước, doanh nghiệp và cho người dân.
"Cuối cùng, tôi đề nghị đây là một đạo luật hết sức quan trọng cho nên cần phải hết sức cẩn trọng. Nếu như chúng ta thảo luận ngày hôm nay chưa thống nhất nhiều vấn đề phức tạp thì cân nhắc để tiếp tục nghiên cứu ở kỳ họp sau", ông Vân bày tỏ.
