Kiến nghị bãi bỏ quy định kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản số 163 đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ một số quy định không còn phù hợp của Thông tư 06/2023/TT-NHNN và Thông tư 08/2020/TT-NHNN. Việc sửa đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ các quy định này nhằm thực hiện Công điện số 993/CĐ-TTg ngày 24/10/2023 của Thủ tướng Chính phủ một cách hiệu quả, hỗ trợ nhanh nhất cho thị trường bất động sản hồi phục.
Cụ thể, HoREA đề nghị bỏ quy định tổ chức tín dụng phải quy định cụ thể “kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích” tại điểm c khoản 6 và điểm b khoản 9 Điều 1 Thông tư 06.
Bởi các tổ chức tín dụng gần như không thể thực hiện được quy định này trong trường hợp cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án. Do người sử dụng vốn vay cuối cùng là chủ đầu tư dự án, không phải là khách hàng trực tiếp vay khoản tín dụng này.
Đồng thời, Hiệp hội cũng đề nghị không quy định tổ chức tín dụng “phải có biện pháp phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay” (tại điểm c khoản 6 và điểm b khoản 9 Điều 1 Thông tư 06) đối với trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo đó, việc bãi bỏ quy định này sẽ bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định của Bộ Luật Dân sự 2015.
Đối với Thông tư 08/2020/TT-NHNN, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 1 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, theo hướng gia hạn thêm 12 tháng đến hết ngày 31/10/2024, để tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng sử dụng hiệu quả nguồn vốn huy động ngắn hạn và bảo đảm an toàn hệ thống tín dụng.
Theo HoREA, thời gian qua, dưới sự điều hành chặt chẽ, chủ động, linh hoạt, nới lỏng phù hợp của Ngân hàng Nhà nước, hệ thống tín dụng đang có thanh khoản dồi dào. Tuy nhiên, tăng trưởng tín dụng 10 tháng đầu năm (tính đến 27/10/2023) đang rất thấp, chỉ tăng 7,1% so với cuối năm 2022. Trong khi đó, hiện còn có gần 1 triệu tỷ đồng tín dụng có thể bơm vào nền kinh tế trong 2 tháng cuối năm 2023. Vì vậy, các ngân hàng thương mại hiện nay đang rơi vào tình trạng “tồn kho tiền”.
Trong bối cảnh này, Điều 1 Thông tư 08 lại quy định kể từ ngày 01/10/2023, các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa không quá 30% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn. Như vậy, quy định này sẽ không thực sự phù hợp ở thời điểm hiện tại.
Chưa kể, từ năm 2024 trở đi khi nền kinh tế phát triển mạnh mẽ trở lại thì quy định các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa không quá 30% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn sẽ gây khó khăn cho các tổ chức tín dụng trong việc sử dụng hiệu quả nguồn vốn huy động ngắn hạn.
Vì vậy, HoREA cho rằng, nên xem xét giữ lại quy định mức trần được sử dụng tối đa không quá 34% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn trong 1 vài năm tới. Cụ thể là đến khi Ngân hàng Nhà nước hoàn thành lộ trình tái cấu trúc các tổ chức tín dụng và có nhiều tổ chức tín dụng đạt chuẩn Basel 2, Basel 3.
Các tổ chức tín dụng có được “bật đèn xanh” cho hoạt động kinh doanh bất động sản?
Bên cạnh những đề xuất để Công điện 993 có thể được thực hiện hiệu quả thì mới đây, HoREA còn có văn bản góp ý một số quy định của dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng. Tại văn bản góp ý, HoREA thẳng thắn cho rằng, hầu như tất cả tổ chức tín dụng đều có hoạt động kinh doanh bất động sản do được “bật đèn xanh” bằng các quy định pháp luật.
Cụ thể, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, mở đầu Điều 99 dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng quy định về kinh doanh bất động sản “có vẻ rất nghiêm” là “tổ chức tín dụng không được tiến hành bất kỳ hoạt động kinh doanh nào ngoài các hoạt động ngân hàng”, nhưng ngay sau dấu phẩy lại “mở ra” với quy định tổ chức tín dụng được tiến hành hoạt động kinh doanh “khác” bao gồm kinh doanh bất động sản nếu được “ghi trong Giấy phép được Ngân hàng Nhà nước cấp cho tổ chức tín dụng”.
Tương tự, Điều 139 dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng quy định về kinh doanh bất động sản cũng “có vẻ rất nghiêm” là “tổ chức tín dụng không được kinh doanh bất động sản”, nhưng ngay sau đó lại “mở ra ngoại lệ” với quy định “trừ các trường hợp sau đây” cho phép tổ chức tín dụng được kinh doanh bất động sản.
Ông Lê Hoàng Châu nhận định: “Các quy định này đã dẫn đến tình trạng hầu như tất cả tổ chức tín dụng đều có ‘hoạt động kinh doanh khác’, mà chủ yếu là ‘hoạt động kinh doanh bất động sản’ do đã được ‘bật đèn xanh’ cho phép”.
Cũng theo ông Châu, Luật Các tổ chức tín dụng 2010 quy định tổ chức tín dụng chỉ được “nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay” thời hạn 03 năm. Song điều này đã tạo dư địa cho các tổ chức tín dụng thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản không khác gì hoạt động của một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp.
Nay, dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng lại tăng thời hạn cho phép “nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay” lên 05 năm thì càng rộng đường thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản. Vì vậy, cần giữ lại quy định chỉ cho phép tổ chức tín dụng “nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay trong thời hạn 03 năm” kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản thì hợp lý hơn.
Lãnh đạo HoREA cho biết, thị trường bất động sản hiện đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước. Tuy nhiên, về tổng thể, thị trường vẫn còn rất khó khăn.
Trong 9 tháng đầu năm 2023, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM có 13 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện để huy động vốn với 15.020 căn, gồm 13.767 căn hộ chung cư (chiếm 91,6%) và 1.253 căn nhà thấp tầng (chiếm 8,4%). Trong đó phân khúc nhà ở cao cấp có 9.969 căn chiếm 66,37% (cao hơn tỷ lệ 58% của cả nước), phần còn lại là phân khúc nhà ở trung cấp có 5.051 căn chiếm 33,63% (cao hơn tỷ lệ 26% của cả nước) và vẫn tiếp tục tình trạng không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân giá vừa túi tiền, cũng không có thêm nhà ở xã hội.
Thị trường bất động sản cho thuê bao gồm nhà ở cho thuê, văn phòng cho thuê, mặt bằng cho thuê kinh doanh thương mại, dịch vụ cũng chưa thoát khỏi tình trạng ảm đạm, trầm lắng.
Chính vì vậy, việc thực hiện nhanh chóng các chỉ đạo hỗ trợ của Chính phủ để giúp hồi phục thị trường là điều cần thiết lúc này. “Chúng ta không thể “trên nóng dưới lạnh”, không thể trên liên tục ban hành công điện, thông tư, nghị định, sửa luật nhưng dưới lại đùn đẩy, né tránh. Để thị trường thực sự vượt qua “sóng gió” thì phải có sự chung tay của tất cả các cấp, ban ngành, cả Chính phủ và doanh nghiệp cùng người dân”, ông Châu nói./.
