GS.TSKH Đặng Hùng Võ: "Đừng để thuế bất động sản tiếp tục là đề xuất"

Thị trường khó phục hồi bền vững nếu thiếu công cụ thuế

Mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Bộ Tài chính khẩn trương nghiên cứu ban hành chính sách đánh thuế đối với đất đai, nhà ở không sử dụng và phần chênh lệch giữa giá đất với giá bán.

Chỉ đạo này được đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản bắt đầu có những tín hiệu phục hồi sau thời gian dài trầm lắng, song vẫn tồn tại nhiều bất cập: Nguồn cung bất động sản tiếp tục hạn chế, lệch pha cung - cầu ngày càng nghiêm trọng, cùng với đó là tình trạng đầu cơ, tạo giá ảo, thao túng đấu giá đất và lũng đoạn thị trường chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Theo đánh giá của các chuyên gia, đây là bước đi cần thiết để khắc phục những hạn chế của thị trường, hướng thị trường đến mục tiêu an toàn, lành mạnh và bền vững trong chu kỳ mới.

Chia sẻ với Reatimes, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, suốt nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến tình trạng một phần sản phẩm bất động sản được mua bởi nhóm người có khả năng chi trả nhưng không có nhu cầu sử dụng, trong khi nhiều người có nhu cầu sử dụng thực sự lại không có khả năng chi trả. Chính sự mất cân đối này đã làm méo mó thị trường. Khi bất động sản trở thành nơi tích trữ tài sản thay vì là hàng hóa phục vụ nhu cầu ở thực, thì dù thị trường có rơi vào khó khăn, giá nhà vẫn khó giảm. Đó là lý do vì sao cung - cầu không thể gặp nhau.

GS. Võ lấy dẫn chứng, ngay phân khúc nhà ở xã hội - vốn được kỳ vọng giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp - thì hiện nay, giá bán cũng đã ngang bằng với giá nhà ở thương mại cao cấp cách đây một thập kỷ. "Nếu không thay đổi cách tiếp cận, nguồn cung có cải thiện thì người lao động cũng khó với tới", ông nói.

Việc không có một hệ thống thuế rõ ràng và minh bạch sẽ tạo ra môi trường thuận lợi cho việc đầu cơ và tích trữ bất động sản. Những hành vi này không chỉ làm gia tăng giá trị bất động sản một cách ảo mà còn khiến cho thị trường mất cân đối, gây khó khăn cho người có thu nhập thấp và trung bình trong việc tiếp cận nhà ở.

Hơn nữa, việc thiếu thuế bất động sản có thể dẫn đến tình trạng các doanh nghiệp và cá nhân đầu tư vào lĩnh vực này mà không phải chịu trách nhiệm tài chính, từ đó tạo ra sự mất cân đối trong phân bổ nguồn lực.

"Việc chần chừ đánh thuế bất động sản còn khiến cho công tác quản lý và kiểm soát thị trường gặp khó khăn. Các chính sách đầu tư, quy hoạch đô thị và phát triển bền vững sẽ không được thực hiện hiệu quả, do thiếu các công cụ tài chính cần thiết để điều tiết thị trường. Sự thiếu ổn định trong chính sách thuế có thể làm giảm niềm tin của nhà đầu tư, dẫn đến suy giảm trong dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản, từ đó ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế nói chung.

Cuối cùng, việc kéo dài tình trạng không đánh thuế bất động sản có thể dẫn đến sự tụt hậu về mặt chính sách trong bối cảnh thị trường bất động sản toàn cầu ngày càng cạnh tranh", GS. Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.

Chính vì vậy, để gỡ được nút thắt lớn nhất này, cần một công cụ điều tiết đủ mạnh - đó chính là thuế bất động sản. Theo chuyên gia, trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều bất ổn và khó khăn, không có công cụ nào khả dĩ hơn thuế để thực hiện điều chỉnh và quản lý.

"Đánh thuế bất động sản không chỉ là tăng thu ngân sách mà còn là cơ chế điều chỉnh hành vi đầu tư và phân bổ lại nguồn lực đất đai. Đánh thuế vào bất động sản không sử dụng, nhà bỏ trống hay những khoản chênh lệch giá bất hợp lý sẽ giúp kiềm chế hành vi đầu cơ, từ đó hạ nhiệt giá nhà đất, đưa giá về gần giá trị thực. Điều này không chỉ giúp người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn mà còn tạo nền tảng ổn định lâu dài cho thị trường", GS. Võ nhấn mạnh.

Cần quyết tâm chính trị để thuế bất động sản không chỉ mãi là lý thuyết

Chính sách thuế bất động sản thực tế đã được đưa ra bàn thảo trong nhiều năm qua, nhưng đến nay vẫn chỉ dừng lại ở đề xuất. Theo GS. Đặng Hùng Võ, một trong những lý do chính khiến việc áp dụng chính sách này gặp nhiều khó khăn là thiếu quyết tâm chính trị.

Một nguyên nhân khác khiến chính sách thuế bất động sản tại Việt Nam hiện vẫn chưa được triển khai là xuất phát từ sự thiếu hụt hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản hoàn chỉnh và chính xác.

GS. Võ cho biết, các chỉ số giá bất động sản chủ yếu do các đơn vị độc lập thu thập và công bố, nhưng những dữ liệu này chưa phản ánh đầy đủ tất cả các phân khúc nhà đất. Thực tế cho thấy, mỗi báo cáo từ các đơn vị khác nhau thường có những số liệu khác nhau, gây khó khăn trong việc đưa ra quyết định và xây dựng chính sách thuế hợp lý.

Nguyên nhân thứ ba là tình trạng "hai giá" trong các giao dịch bất động sản, trong đó giá mua thực tế thường chênh lệch cao so với giá kê khai trên hợp đồng. Điều này khiến các nhà quản lý khó xác định giá giao dịch thực tế để đánh thuế bất động sản. 

Dù vậy, khó khăn không có nghĩa là không thực hiện. GS. Võ cho rằng: "Để thị trường thực sự "khoẻ" lại một cách bền vững, không thể để thuế bất động sản tiếp tục là đề xuất. Nếu không sớm hành động, thị trường sẽ tiếp tục bị chi phối bởi đầu cơ và giá ảo, còn người mua thực sự thì mãi đứng ngoài cuộc".

Để thị trường thực sự "khoẻ" lại một cách bền vững, không thể để thuế bất động sản tiếp tục là đề xuất. Nếu không sớm hành động, thị trường sẽ tiếp tục bị chi phối bởi đầu cơ và giá ảo, còn người mua thực sự thì mãi đứng ngoài cuộc.

GS. TSKH Đặng Hùng Võ

Tuy nhiên, chuyên gia cũng lưu ý rằng, việc triển khai thuế cần được thiết kế một cách linh hoạt và thận trọng để tránh gây ra những tác dụng phụ với thị trường như cản trở đến cơ hội mua nhà của những người dân có nhu cầu thực.

Chính sách thuế bất động sản không phải là "chiếc đũa thần" có thể giải quyết mọi vấn đề trong một sớm một chiều. Tuy nhiên, đó là công cụ hiệu quả và cần thiết để điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ, đồng thời đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở cho người dân. Để thuế bất động sản không chỉ là một đề xuất trên giấy, điều cần nhất lúc này là quyết tâm chính trị, sự minh bạch trong dữ liệu và đồng thuận xã hội để từng bước xây dựng một thị trường bất động sản công bằng, bền vững và phát triển lành mạnh./.