Đề xuất mới 2026: Thêm trường hợp không được cấp sổ đỏ

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến đối với Dự thảo Luật Đất đai 2026 (Dự thảo số 01 ngày 20/7/2026). Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất bổ sung trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực, bên cạnh các trường hợp đã được quy định trong Luật Đất đai 2024.

Lưu ý, đây mới là nội dung dự thảo, chưa phải quy định chính thức có hiệu lực.

Đề xuất những trường hợp không được cấp sổ đỏ

Theo Điều 54 dự thảo Luật Đất đai 2026, người sử dụng đất, người quản lý đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp sau:

Đất thuê hoặc thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng phù hợp với dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Đất nhận khoán, trừ trường hợp được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất.

Đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực hoặc đã có quyết định thu hồi đất, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ ngày có quyết định thu hồi nhưng cơ quan nhà nước không thực hiện quyết định đó.

Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Những tài sản gắn liền với đất không được cấp Giấy chứng nhận

Dự thảo cũng đề xuất một số trường hợp tài sản gắn liền với đất không được cấp Giấy chứng nhận.

Cụ thể, tài sản sẽ không được chứng nhận nếu được xây dựng trên thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hoặc thuộc diện không được cấp.

Ngoài ra, các trường hợp sau cũng thuộc diện không được cấp Giấy chứng nhận:

Nhà ở, công trình xây dựng tạm hoặc công trình phụ trợ phục vụ vận hành công trình chính.

Tài sản đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa; đã có quyết định thu hồi đất, trừ trường hợp quá 3 năm nhưng cơ quan nhà nước chưa thực hiện.

Nhà ở, công trình xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; công trình xây dựng lấn, chiếm hành lang bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật hoặc di tích lịch sử - văn hóa; tài sản được tạo lập sau khi quy hoạch được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định.

Tài sản thuộc sở hữu Nhà nước, trừ trường hợp đã được xác định là phần vốn Nhà nước góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.

Các tài sản khác không thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Chính phủ.

So với Luật Đất đai 2024 có gì khác?

Theo Điều 151 Luật Đất đai 2024, các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận về cơ bản tương đồng với dự thảo.

Tuy nhiên, dự thảo bổ sung thêm trường hợp đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực vào danh sách không được cấp Giấy chứng nhận. Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 hiện hành chỉ quy định trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, trừ trường hợp quá 3 năm kể từ ngày ban hành quyết định mà việc thu hồi không được thực hiện.

Ngoài nội dung này, các quy định còn lại về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 2024, bao gồm các trường hợp đất thuê, đất nhận khoán, đất đang tranh chấp hoặc bị kê biên; cũng như các trường hợp tài sản gắn liền với đất không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.