Đây là trường hợp được báo Vietnamnet ghi nhận tại Nghệ An khi gia đình bà Trần Thị Hồng (52 tuổi) và ông Trần Duy Đông (60 tuổi), ngụ phường Vinh Lộc xin chuyển 300m2 đất vườn sang đất ở để chia cho con và bán chữa bệnh.
Nhưng sau đó gia đình ông Đông đã nhận được thông báo phải nộp gần 4,5 tỷ đồng tiền thuế. Trong khi đó, nếu bán cả mảnh đất 300m2 sau khi chuyển mục đích và tách sổ cũng chỉ có giá 3 tỷ đồng.
Liên quan đến vụ việc này, báo Vietnamnet trước đó đã có bài "Người dân bật khóc khi chuyển 300m2 đất vườn thành đất ở phải nộp thuế gần 4,5 tỷ đồng".
Ngay sau khi bài viết được đăng tải, Sở Nông nghiệp và Môi trường cho biết, việc UBND TP. Vinh (trước khi sắp xếp đơn vị hành chính) áp dụng bảng giá đất mới đối với thửa đất của gia đình ông Đông và việc xử lý chậm hồ sơ so với quy định là do vướng mắc pháp lý trong giai đoạn chuyển tiếp.
Theo chia sẻ của Sở này, ngày 28/4, HĐND tỉnh Nghệ An đã ban hành Nghị quyết số 03/2025 (có hiệu lực từ 9/5/2025) sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 19/2019 về bảng giá đất giai đoạn 2020–2024, đồng thời bãi bỏ Nghị quyết số 16/2021 - vốn là cơ sở điều chỉnh bảng giá trước đó. Tuy nhiên, đến ngày 21/5, UBND tỉnh mới ban hành Quyết định số 18/2025 để điều chỉnh bảng giá đất theo Nghị quyết mới.
Mảnh vườn nhà bà Hồng, ông Đông nằm cạnh khu nghĩa trang. Ảnh: Báo Vietnamnet
Như vậy, trong khoảng thời gian từ ngày 9-21/5, do chưa có quyết định mới từ UBND tỉnh, đồng thời Nghị quyết cũ bị sửa đổi nên không có cơ sở pháp lý để áp dụng bảng giá đất cũ hoặc mới, khiến việc xử lý hồ sơ bị chậm.
Với tình huống này, ngày 20/5, UBND TP. Vinh đã có văn bản xin ý kiến HĐND tỉnh về việc áp dụng bảng giá đất trong việc giải quyết thủ tục hành chính cho người dân.
Trong báo cáo của của Sở Nông nghiệp và Môi trường, hồ sơ của gia đình bà Hồng, ông Đông bị xử lý chậm so với thời gian quy định, một phần do vướng mắc trong quá trình xác định mức giá đất áp dụng đối với thửa đất của gia đình, phần còn lại do nhiều hồ sơ cần được giải quyết trước thời điểm thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp nên nhiều hồ sơ xử lý bị chậm hơn so với quy định.
Lý giải về nguyên nhân thửa đất của gia đình ông Đông có giá 15 triệu đồng/m2, báo cáo của Sở Nông nghiệp và Môi trường có nêu rõ: Thửa đất của gia đình ông Đông không có trong bảng giá đất được ban hành theo Quyết định số 57/2019 của UBND tỉnh Nghệ An. Tuy nhiên, đây là phần tách ra từ thửa đất gốc số 143 - có giá đất ở là 1,9 triệu đồng/m2 và đất nông nghiệp là 85.000 đồng/m2.
Gia đình bà Hồng sẽ phải đóng 4,5 tỷ đồng nếu muốn chuyển 300m2 đất vườn sang đất ở. Ảnh: Báo Tuổi Trẻ
Sau khi bảng giá đất được điều chỉnh theo Quyết định số 18/2025 vào ngày 21/5/2025, giá đất tại vị trí này được xác định là 15 triệu đồng/m2 và giá thị trường khu vực này hiện cao hơn giá trong bảng giá đất.
Theo Sở NN&MT, UBND TP. Vinh (trước thời điểm sáp nhập) chưa thực hiện phân lớp để xác định mức giá bình quân đối với mảnh đất của gia đình ông Đông. Nguyên nhân do công dân chỉ xin chuyển mục đích 300m2 trong tổng diện tích 1.179m2 đất trồng cây lâu năm, nhưng không xác định rõ vị trí cụ thể trong hồ sơ, cũng không đề nghị phân lớp. Các mẫu hồ sơ, giấy tờ đều được lập theo đúng quy định hiện hành.
Căn cứ vào Điểm b Khoản 1 Điều 19 Nghị định số 101/2024 của Chính phủ, cơ quan tiếp nhận không được yêu cầu bổ sung giấy tờ hoặc thông tin ngoài quy định.
Do đó, cán bộ xử lý hồ sơ đã hiểu phần diện tích chuyển mục đích nằm ở phân lớp đầu tiên do phần phía sau giáp với ngõ đi vào khu nghĩa trang.
Chính quyền địa phương cho rằng mức giá được quy định tại bảng giá đất điều chỉnh, bổ sung hiện nay là phù hợp với quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, mức tỷ lệ nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất ở sang đất ở cần kiến nghị Chính phủ xem xét áp dụng như trước đây. Đó là nộp 50% chênh lệch đất ở - đất nông nghiệp và cũng cần phù hợp với thời gian sử dụng trước 1980, trước 1993…
Sở Nông nghiệp và Môi trường khẳng định "Thửa đất số 683, tờ bản đồ số 15 (thửa đất nhà bà Hồng - PV) ở phường Hưng Lộc, TP Vinh được quy định mức giá 15 triệu đồng/m2 tại bảng giá đất điều chỉnh, bổ sung là đúng với quy định tại điểm a khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 và Điều 11 Nghị định số 71/2024 của Chính phủ quy định về giá đất", báo Vietnamnet trích dẫn.
Trên thực tế, chỉ có giá đất ở là tăng cao trong khi giá đất nông nghiệp không có nhiều thay đổi. Đây là nguyên nhân gây ra sự chênh lệch lớn giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở. Ảnh minh họa
Liên quan đến vấn đề gây xôn xao này, chia sẻ trên báo Tuổi Trẻ, ThS. Ngô Gia Hoàng - Trường ĐH Luật TP. HCM đã đưa ra một số giải pháp cụ thể.
Theo ThS. Ngô Gia Hoàng, căn cứ Điều 121 Luật Đất đai 2024, người dân khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở cần được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Theo đó, người sử dụng đất sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp trên, khi gia đình bà Hồng có nhu cầu chuyển đổi 300m2 đất vườn sang đất ở thì cần được xin phép và thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Cụ thể, gia đình bà Hồng sẽ phải nộp tiền sử dụng đất do đất ở thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Khi áp dụng Điều 8 Nghị định 103 năm 2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào trường hợp này, tiền sử dụng đất mà gia đình bà Hồng cần phải nộp khi được chuyển mục đích sang đất ở sẽ được tính cụ thể như sau:
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở = Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất (đất ở) - tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (đất vườn).
Về bản chất, tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sang đất ở là phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của đất ở và tiền đất của loại đất trước khi chuyển (đất vườn).
Áp theo công thức trên, số tiền này sẽ phụ thuộc vào đơn giá đất (đồng/m2) của giá đất nông nghiệp (đất vườn) và giá đất trên bảng giá đất do UBND tỉnh Nghệ An ban hành.
Chia sẻ về lý do tiền sử dụng đất lên đến 4,5 tỷ đồng, vị chuyên gia này cho rằng nếu áp dụng bảng giá đất cũ, gia đình ông Đông sẽ phải nộp khoảng 600 triệu đồng. Tuy nhiên, sau khi UBND tỉnh Nghệ An ban hành bảng giá đất mới, số tiền phải nộp là 4,5 tỷ đồng.
Trên thực tế, chỉ có giá đất ở là tăng cao trong khi giá đất nông nghiệp không có nhiều thay đổi. Đây là nguyên nhân gây ra sự chênh lệch lớn giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở.
Để tránh trường hợp này, ThS. Ngô Gia Hoàng cho rằng cơ quan chức năng cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp. Cụ thể:
- Cần thống nhất quan điểm kiểm soát hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở thông qua việc thu nghĩa vụ tài chính là cần thiết.
Nhưng cách tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất mới cần có sự phù hợp với thực tế, đảm bảo hài hòa về lợi ích.
Trong đó cần chú trọng đến việc những trường hợp đã sử dụng đất lâu dài, có nguồn gốc do ông bà để lại, chuyển đổi để xây dựng nhà ở và không kinh doanh thương mại.
- Ngoài ra khi điều chỉnh bảng giá đất hàng năm cần có lộ trình, từng bước, tránh tăng đột biến, gây tác động lớn đến người dân.
- Căn chỉnh đồng bộ giữa các loại đất theo hướng phản ánh hợp lý giá trị sử dụng của từng loại đất, không nên để khoảng cách quá xa.
Vị chuyên gia này cũng đề xuất cần có chính sách miễn giảm một phần nghĩa vụ tài chính trong những trường hợp hộ gia đình/cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất để phục vụ nhu cầu thực tế thay vì mục đích thương mại.
Ngoài ra, việc ban hành chính sách về giá đất cũng như nghĩa vụ tài chính cần đi kèm với tính toán về khả năng của người dân.
Trong một diễn biến khác, mới đây Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP. HCM đã có văn bản gửi đến Chủ tịch UBND TP. HCM về việc đề xuất nâng giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 79 từ 65-70% giá đất ở trong bảng giá đất ở.
Mức giá được đề xuất áp dụng với đất nông nghiệp thuộc quy hoạch khu dân cư (quy hoạch đất ở) có nhu cầu chuyển mục đích sang đất ở.
