Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026: Thị trường bất động sản đang mở rộng vai trò trong "mô hình tăng trưởng mới"

Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIV xác định yêu cầu “xác lập mô hình tăng trưởng mới” theo hướng nâng cao chất lượng, hiệu quả và sức cạnh tranh của nền kinh tế; lấy khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số, kinh tế xanh và kinh tế tuần hoàn làm động lực phát triển mới.

Trong bối cảnh đó, Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 với chủ đề “Thị trường bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới”: Khơi thông nguồn lực - Kiến tạo không gian phát triển - Đồng hành cùng mục tiêu tăng trưởng quốc gia, diễn ra sáng 2/6 tới đây, sẽ tập trung thảo luận vai trò mới của thị trường bất động sản trong quá trình đổi mới mô hình tăng trưởng. Trong đó, có phát triển đô thị, hạ tầng, tổ chức không gian kinh tế đến các xu hướng bất động sản xanh, số, TOD, ESG và đô thị thông minh.

Đồng thời, diễn đàn cũng đặt ra yêu cầu tái cấu trúc thị trường và doanh nghiệp bất động sản theo hướng nâng cao năng lực quản trị, sử dụng hiệu quả nguồn lực, phát triển các phân khúc gắn với nhu cầu thực và kiến tạo không gian sống bền vững trong giai đoạn phát triển mới.

Yêu cầu đổi mới mô hình tăng trưởng đang được đặt ra ngày càng rõ nét đối với nền kinh tế Việt Nam. Trong bối cảnh các động lực truyền thống dần bộc lộ giới hạn, mô hình phát triển mới được định hướng theo hướng nâng cao chất lượng tăng trưởng, dựa nhiều hơn vào khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số, tăng trưởng xanh và hiệu quả sử dụng nguồn lực.

Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIV, ban hành ngày 23/1/2026, xác định mục tiêu: Xác lập mô hình tăng trưởng mới với mục tiêu nâng cao năng suất, chất lượng, hiệu quả, giá trị gia tăng và sức cạnh tranh của nền kinh tế; lấy khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số làm động lực chính; tạo ra sức sản xuất và phương thức sản xuất mới chất lượng cao, trọng tâm là kinh tế dữ liệu, kinh tế số, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn; đẩy mạnh chuyển đổi số, chuyển đổi xanh, chuyển đổi năng lượng, chuyển đổi cơ cấu và chất lượng nguồn nhân lực.

Nghị quyết cũng đặt ra yêu cầu hình thành các cực tăng trưởng mạnh, các vùng kinh tế trọng điểm, các đô thị và đặc khu kinh tế thế hệ mới có năng lực cạnh tranh ở tầm khu vực và toàn cầu. Quá trình tăng trưởng cũng được đặt trong yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa và tham gia sâu hơn vào mạng lưới sản xuất, chuỗi giá trị toàn cầu.

Trong bối cảnh đó, vai trò của thị trường bất động sản cũng đang được nhìn nhận lại. Thực tế, bất động sản luôn là lĩnh vực có tác động lan tỏa lớn tới nền kinh tế. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, lĩnh vực xây dựng và bất động sản hiện đóng góp khoảng 11% GDP, trong đó riêng bất động sản đóng góp khoảng 4,5% GDP.

Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay, bên cạnh tỷ trọng đóng góp, quan trọng hơn là thị trường bất động sản sẽ tham gia như thế nào vào mô hình tăng trưởng mới của nền kinh tế.

Chia sẻ trên Reatimes, GS. TS. Hoàng Văn Cường, nguyên Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, mô hình tăng trưởng mới phải được đặt trong tổng thể mô hình phát triển quốc gia của giai đoạn mới.

Trong đó, tăng trưởng kinh tế vẫn giữ vai trò trung tâm để tạo ra nguồn lực, nhưng để nguồn lực được sử dụng hiệu quả hơn, cần có sự thay đổi đồng bộ về thể chế, quản trị và cách tổ chức các nguồn lực phát triển.

Đối với thị trường bất động sản, GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng, đây là lĩnh vực có tiềm năng tăng trưởng rất lớn, gắn với quá trình đô thị hóa nhanh, tăng thu nhập và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu. Đây cũng là khu vực có sức hút vốn rất mạnh, bởi mỗi dự án bất động sản đều tạo ra giá trị lớn và có thể đóng góp trực tiếp vào tăng trưởng nhanh.

“Trong nhiều trường hợp, bất động sản thậm chí là một trong những lĩnh vực tạo ra tăng trưởng nhanh nhất, bởi chỉ cần một dự án được triển khai, đưa sản phẩm ra thị trường là đã đóng góp đáng kể vào quy mô nền kinh tế”, GS.TS. Hoàng Văn Cường nhìn nhận.

Tuy nhiên, GS.TS. Hoàng Văn Cường cũng lưu ý, chính khả năng sinh lợi và tốc độ tăng trưởng cao khiến bất động sản có thể trở thành “nam châm hút vốn” của nền kinh tế.

Nếu dòng vốn tập trung quá mức vào bất động sản, nhiều lĩnh vực sản xuất và tạo việc làm có thể bị thiếu hụt nguồn lực, làm mất cân đối cấu trúc kinh tế.

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, rủi ro cũng xuất hiện khi thị trường phát triển tràn lan, không gắn với không gian phát triển và nhu cầu thực của các hoạt động kinh tế - xã hội. Khi đó, nguồn cung có thể lệch khỏi cầu tiêu dùng, chủ yếu phục vụ đầu cơ và tích trữ. Nhiều sản phẩm được bán ra nhưng không đưa vào sử dụng, chỉ để ‘đắp chiếu’ hoặc tích trữ, thì đó vẫn là một dạng tồn kho của nền kinh tế. Nếu tình trạng này kéo dài, thị trường có thể đối mặt với nguy cơ tăng trưởng nóng và phát sinh bất ổn vĩ mô.

“Trong giai đoạn tới, bất động sản vẫn sẽ là một trong những lĩnh vực đóng góp quan trọng cho tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, thị trường cần được điều tiết, gắn với kiến tạo không gian phát triển và nhu cầu thực của các hoạt động kinh tế - xã hội; qua đó tạo hiệu ứng lan tỏa và thúc đẩy tiêu dùng, đô thị hóa và các hoạt động sản xuất - kinh doanh khác", GS.TS Hoàng Văn Cường nhận định.

Còn theo nhà báo Phạm Nguyễn Toan - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, tư duy về bất động sản nhà ở bắt buộc phải trải qua một cuộc cách mạng tư tưởng triệt để và sâu sắc nhất từ trước đến nay: Đoạn tuyệt hoàn toàn với trạng thái là nơi trú ẩn của dòng tiền nóng đầu cơ để quay trở lại bản chất nguyên bản, đóng vai trò là tư liệu sản xuất thiết yếu, hạ tầng an sinh, nền tảng phục vụ trực tiếp cho lực lượng lao động tạo ra giá trị thặng dư thực chất cho xã hội.

Nhìn rộng hơn, vai trò của thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay đang có sự thay đổi đáng kể. Nếu trước đây bất động sản chủ yếu được nhìn ở vai trò hấp thụ vốn và tạo tăng trưởng nhanh, thì trong mô hình tăng trưởng mới, lĩnh vực này đang được kỳ vọng tham gia sâu hơn vào quá trình tổ chức không gian phát triển, thúc đẩy đô thị hóa, phát triển hạ tầng và hình thành các cực tăng trưởng mới của nền kinh tế.

Điều đó cũng đồng nghĩa bất động sản đang dần chuyển từ vai trò của một thị trường mang tính chu kỳ sang cấu phần quan trọng hơn trong chiến lược phát triển dài hạn của nền kinh tế.

Cùng với sự thay đổi của mô hình tăng trưởng, tiêu chuẩn phát triển của thị trường bất động sản cũng đang thay đổi khá nhanh. Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, những mô hình đô thị truyền thống đang dần bộc lộ nhiều hạn chế và không còn phù hợp với yêu cầu phát triển mới. Trong khi đó, các mô hình đô thị xanh, đô thị thông minh; phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng theo định hướng TOD đang trở thành xu hướng tất yếu.

“Xu thế phát triển đô thị hiện nay đang thay đổi rất nhanh. Những mô hình đô thị truyền thống không còn phù hợp mà đang dần được thay thế bằng các mô hình đô thị hiện đại theo hướng thông minh, có khả năng tối ưu hóa vận hành và nâng cao chất lượng sống cho người dân, đồng thời gia tăng hiệu quả sử dụng nguồn lực đầu tư.

Vì vậy, phát triển đô thị hiện đại đồng bộ với các yếu tố hạ tầng như giao thông công cộng, dịch vụ tổng hợp như mô hình TOD. Phát triển đô thị thông minh không còn là lựa chọn, mà đang trở thành một tiêu chuẩn tất yếu đối với thị trường bất động sản”, GS.TS Hoàng Văn Cường nêu.

Song song với đó, chuyển đổi xanh cũng đang trở thành nhu cầu thực của người dân. Sau những biến động về môi trường, dịch bệnh và điều kiện sống, người dân ngày càng quan tâm nhiều hơn đến không gian sống xanh, an toàn và bền vững.

Điều này dẫn tới sự hình thành rõ nét của xu hướng tiêu dùng xanh trong bất động sản, “từ khâu quy hoạch đô thị đến thiết kế sản phẩm, các dự án cần đồng thời đáp ứng hai tiêu chí cốt lõi là "thông minh" và "xanh". Nếu không theo kịp hai tiêu chí này, các sản phẩm bất động sản sẽ nhanh chóng trở nên lạc hậu, khó cạnh tranh và không thể tạo ra giá trị gia tăng trong dài hạn”, theo GS.TS. Hoàng Văn Cường.

Theo Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam Bùi Văn Doanh, thị trường bất động sản và đô thị Việt Nam đang đứng trước yêu cầu chuyển từ mô hình phát triển theo chiều rộng sang mô hình “xanh - bền vững - thông minh - thích ứng”. ESG đang dần trở thành “giấy thông hành” của doanh nghiệp và đô thị trong dòng chảy phát triển mới. Điều này cho thấy tiêu chuẩn cạnh tranh của thị trường đang thay đổi khá nhanh.

“Nếu trước đây nhiều dự án được nhìn chủ yếu ở khả năng gia tăng giá trị tài sản, thì trong giai đoạn tới, các yếu tố như chất lượng sống, hiệu quả sử dụng năng lượng, khả năng thích ứng và quản trị minh bạch sẽ ngày càng có vai trò lớn hơn”, ông Doanh chia sẻ.

Sự thay đổi của mô hình tăng trưởng kéo theo yêu cầu tái cấu trúc thị trường bất động sản. Đây là yêu cầu tất yếu khi thị trường bước sang giai đoạn phát triển mới.

Để bàn luận chuyên sâu về nội dung này, tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 diễn ra vào ngày 2/6 tới đây, GS.TS. Hoàng Văn Cường sẽ có phần báo cáo tổng quan với chủ đề "Thị trường bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới”. Cụ thể, GS.TS. Hoàng Văn Cường sẽ tập trung phân tích bối cảnh và định hướng phát triển mới của đất nước, từ đó xác định vai trò của thị trường bất động sản trong tăng trưởng kinh tế, phát triển đô thị và hạ tầng xã hội; nhận diện các xu hướng bất động sản xanh, số, TOD, ESG, đô thị thông minh. Đồng thời, GS.TS. Hoàn Văn Cường cũng sẽ chỉ ra những điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản và đề xuất các kiến nghị chính sách trọng tâm.

Cũng trong khuôn khổ Diễn đàn Bất động sản Việt Nam, phiên tọa đàm cấp cao “Doanh nghiệp bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới: Tái cấu trúc động lực phát triển, kiến tạo giá trị bền vững” sẽ mở ra không gian đối thoại giữa các chuyên gia, lãnh đạo các doanh nghiệp bất động sản. 

Tại đây, các diễn giả sẽ cùng thảo luận những vấn đề cốt lõi đang định hình tương lai ngành bất động sản, từ yêu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp trong bối cảnh mô hình tăng trưởng mới, xây dựng năng lực quản trị hiện đại và lợi thế cạnh tranh bền vững, đến việc ứng dụng chuyển đổi số, trí tuệ nhân tạo (AI) và công nghệ mới trong tái định hình ngành bất động sản. 

Phiên tọa đàm cũng tập trung làm rõ vai trò của doanh nghiệp trong việc khai mở các không gian tăng trưởng mới của nền kinh tế, đặc biệt là phân khúc bất động sản công nghiệp, logistics, trung tâm dữ liệu, đô thị đổi mới sáng tạo, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý, nhà ở cho thuê, bất động sản du lịch, chăm sóc sức khỏe, giáo dục và dịch vụ dành cho người cao tuổi. Đồng thời, các diễn giả sẽ trao đổi về xu hướng chuyển dịch từ tư duy phát triển dự án đơn lẻ sang kiến tạo hệ sinh thái đô thị, không gian sống chất lượng, cũng như vai trò của doanh nghiệp trong phát triển các cực tăng trưởng, hành lang kinh tế, đô thị mới, mô hình TOD và hạ tầng chiến lược, qua đó góp phần tạo dựng những giá trị bền vững cho thị trường và nền kinh tế.

Theo các chuyên gia, phát triển thị trường bất động sản trong môi hình tăng trưởng mới là cách tiếp cận phù hợp với thực tiễn thị trường. Giá trị của một dự án bất động sản hiện đại ngày càng gắn với khả năng vận hành, kết nối hạ tầng, chất lượng dịch vụ, môi trường sống, không gian công cộng và khả năng hình thành cộng đồng cư dân bền vững.

Sự thay đổi này cũng đặt ra yêu cầu điều chỉnh tương ứng về thể chế, quy hoạch và cơ chế vận hành thị trường. Nhìn rộng hơn, quá trình tái cấu trúc hiện nay không những tháo gỡ khó khăn trước mắt cho thị trường, mà còn hướng tới xây dựng một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, gắn với nhu cầu thực, vận hành đồng bộ với hạ tầng và đóng góp hiệu quả hơn cho mô hình tăng trưởng mới của nền kinh tế.