Theo quyết định 09 của UBND TP.HCM, hệ số K được áp dụng cho từng nhóm đối tượng, tùy theo từng khu vực cùng các yếu tố làm tăng giảm giá đất. Với quy định mới, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng thành đất ở thì đối với diện tích đất ở vượt hạn mức, giá đất để tính tiền sử dụng đất được áp dụng theo hệ số K = 1,1 lần giá đất do UBND TP quy định và công bố.
Với trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá, được chuyển mục đích sử dụng đất… thì được chia thành năm khu vực, hệ số K cũng tăng 0,1 lần so với quy định trước đó.
Cụ thể, khu vực 1 (gồm các quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận) có hệ số K = 2,1. Khu vực 2 (gồm các quận 6, 7, Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Phú) có hệ số K = 1,9. Khu vực 3 (gồm các quận 2, 8, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức) có hệ số K = 1,7. Khu vực 4 gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn có hệ số K = 1,5. Cuối cùng là khu vực 5 gồm huyện Cần Giờ có hệ số K thấp nhất là 1,3. Quyết định được áp dụng để xác định giá đất cho thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị dưới 30 tỷ đồng tính theo bảng giá đất do UBND TP ban hành.
Thực tế cho thấy, thời gian qua giá đất tại TP.HCM luôn trong xu hướng tăng qua các năm khiến số tiền sử dụng đất lớn dần
Căn cứ theo Luật Đất đai 2013, có quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần, nếu giá đất phổ biến trên thị trường tăng hoặc giảm 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giá tối thiểu thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất. Điều 114 quy định khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất thì UBND cấp tỉnh được phép điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Cụ thể, UBND cấp tỉnh được quy định mức giá cao hơn nhưng không quá 30% so mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất, trường hợp quy định mức giá cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định.
Thực tế cho thấy, thời gian qua giá đất tại TP.HCM luôn trong xu hướng tăng qua các năm khiến số tiền sử dụng đất lớn dần. Giá đất tăng đồng nghĩa với việc các hộ gia đình khi làm thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước. Một số chuyên gia trong ngành cho rằng, tiền sử dụng đất tăng dễ dẫn đến việc một số hộ gia đình, không đủ khả năng tài chính sẽ giao dịch bằng giấy tay, phát sinh thị trường ngầm, làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, cũng ảnh hưởng lớn đến các doanh nghiệp khi họ buộc phải thay mặt bằng giá mới cho căn hộ, nhà ở trên thị trường bất động sản.
Trao đổi với Reatimes, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), mức điều chỉnh hệ số K do thành phố mới ban hành là khá hợp lý. Bởi giá đất hiện nay được công bố chỉ bằng 40% giá thị trường, cộng thêm hệ số K tăng 0,1 lần, nếu so với giá thị trường mới chỉ bằng 1/3, nghĩa là vẫn còn một khoảng cách rất xa. Theo đó, mức tăng này cũng sẽ không ảnh hưởng quá lớn đối với các cá nhân, tổ chức. Đặc biệt là với hộ gia đình, cá nhân khi hợp thức hóa nhà đất.
Ông Lê Hoàng Châu nhận định: “Việc điều chỉnh này có căn cứ vào tình hình thực tế phát triển của thành phố, trong đó hạ tầng đặc biệt phát triển mạnh, nhiều công trình cầu, đường được xây dựng góp phần chỉnh trang, phát triển bộ mặt đô thị TP. Đây cũng là một trong những lý do làm tăng giá trị nhà đất nên mức tăng giá đất như ban hành không gây ra quá nhiều tranh cãi. Chỉ có đáng lưu ý là việc phân chia các nhóm khu vực vào các trường hợp là chưa hợp lý. Ví như quận 2 thuộc khu vực 3 còn quận 7 thuộc khu vực 2, hai khu vực này có hệ số K khác nhau nhưng hiện tại hai quận này khá tương đồng về tốc độ phát triển, vị trí địa lý đến kinh tế… thì nên xếp chung một hệ số”.
Còn theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, chuyên gia bất động sản: “Việc điều chỉnh hệ số K của mỗi địa phương là phụ thuộc theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí phù hợp với thị trường và sự phát triển kinh tế xã hội tại khu vực đó. Việc điều chỉnh hệ số mới sẽ khác hệ số cũ nhưng điều chỉnh ra sao thì cơ quan quản lý cũng không thể để người dân chịu thiệt thòi quyền lợi. Vì trước nay, nhiều lúc người dân bức xúc vì không có cơ sở nào để định giá đền bù rồi việc chậm làm sổ đỏ”.
