Thích
Theo báo cáo thị trường quý I/2026 của Cushman & Wakefield, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các dự án bán lẻ tại TP. HCM hiện đã tăng lên 94,7%. Con số này cho thấy phần lớn diện tích đang được khai thác, đồng thời phản ánh nhu cầu thuê vẫn duy trì ở mức cao bất chấp bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động. Tuy nhiên, đằng sau tỷ lệ lấp đầy gần như chạm trần đó là những thay đổi đáng chú ý về cấu trúc thị trường, xu hướng tiêu dùng và định hướng phát triển đô thị trong giai đoạn mới.
Thị trường không thiếu khách thuê, mà đang thiếu mặt bằng tốt
Thông thường, khi tỷ lệ lấp đầy tăng cao, nguyên nhân có thể đến từ việc nguồn cung giảm hoặc nhu cầu tăng mạnh. Với TP. HCM hiện nay, cả hai yếu tố này đang diễn ra cùng lúc.
Quý I/2026 không ghi nhận dự án bán lẻ mới nào gia nhập thị trường. Tổng nguồn cung duy trì ở mức khoảng 1,21 triệu m2 sàn, gần như không thay đổi so với quý trước và chỉ tăng nhẹ 0,9% so với cùng kỳ năm ngoái.
Bức tranh tổng quan thị trường bán lẻ khu vực TP. HCM cũ. Nguồn: Cushman & Wakefield
Đây là tốc độ tăng khá thấp nếu đặt trong bối cảnh TP. HCM vẫn là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, đồng thời tiếp tục thu hút dân số cơ học, dòng vốn đầu tư và các thương hiệu bán lẻ mới.
Trong khi nguồn cung gần như đi ngang, nhu cầu thuê lại tiếp tục cải thiện. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường tăng lên 94,7%, cao hơn 0,6 điểm phần trăm so với quý trước và tăng 1,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025.
Điều đó cho thấy bài toán hiện nay không còn là tìm khách thuê mà là tìm được mặt bằng phù hợp. Những vị trí sở hữu lưu lượng khách lớn, khả năng kết nối tốt và hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh đang trở thành nguồn tài nguyên ngày càng khan hiếm trên thị trường.
Trung tâm thương mại tiếp tục là "người thắng cuộc"
Một trong những điểm đáng chú ý của thị trường bán lẻ hiện nay là sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các loại hình bất động sản thương mại.
Theo báo cáo, trung tâm thương mại duy trì tỷ lệ lấp đầy khoảng 95,2%, trong khi cửa hàng bách hóa gần như kín chỗ với tỷ lệ lên tới 98,9%. Ngược lại, khối đế bán lẻ tại các dự án nhà ở chỉ đạt khoảng 86,2%.
Sự chênh lệch này phản ánh một xu hướng tiêu dùng đang diễn ra mạnh mẽ tại các đô thị lớn.
Người dân không còn đơn thuần tìm kiếm nơi mua sắm. Thay vào đó, họ ưu tiên những điểm đến có thể đáp ứng đồng thời nhiều nhu cầu như ăn uống, vui chơi, giải trí, trải nghiệm và tương tác cộng đồng.
Thị trường bán lẻ khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ. Ảnh: Cushman & Wakefield
Điều này giúp các trung tâm thương mại tích hợp tiếp tục duy trì sức hút lớn đối với khách thuê. Các thương hiệu mới gia nhập thị trường cũng đang có xu hướng lựa chọn những tổ hợp bán lẻ quy mô lớn thay vì các mặt bằng đơn lẻ như trước đây.
Những giao dịch thuê mới trong quý I cho thấy nhóm ngành thời trang, mỹ phẩm, đồ chơi sưu tầm, ẩm thực và phong cách sống đang đóng vai trò dẫn dắt nhu cầu thuê mặt bằng.
Thực tế này cho thấy thị trường bán lẻ TP. HCM đang chuyển dần từ mô hình "không gian mua sắm" sang mô hình "không gian trải nghiệm".
Cuộc dịch chuyển lớn đang diễn ra ngoài trung tâm
Nếu tỷ lệ lấp đầy phản ánh hiện tại thì nguồn cung tương lai lại đang kể một câu chuyện hoàn toàn khác.
Theo Cushman & Wakefield, từ nay đến năm 2029, TP. HCM dự kiến đón thêm khoảng 286.500 m2 diện tích bán lẻ mới. Điều đáng chú ý là chỉ khoảng 17% nguồn cung này nằm tại khu vực trung tâm, trong khi tới 83% sẽ tập trung ở các khu vực ngoài trung tâm.
Thị trường bán lẻ tại TP. HCM đang chứng kiến sự chuyển dịch tích cực. Ảnh minh họa
Đây có thể xem là một trong những thay đổi quan trọng nhất của thị trường bán lẻ TP.HCM trong nhiều năm trở lại đây.
Trong quá khứ, phần lớn hoạt động thương mại hiện đại tập trung quanh khu vực trung tâm thành phố. Tuy nhiên, khi quỹ đất ngày càng hạn chế, chi phí phát triển tăng cao và các khu đô thị mới liên tục hình thành ở phía Đông, phía Bắc, xu hướng dịch chuyển là điều gần như tất yếu.
Các dự án quy mô lớn như Central Mall tại TP. Thủ Đức cũ hay AEON Mall Hóc Môn đang cho thấy các nhà phát triển bán lẻ không còn đặt toàn bộ kỳ vọng vào khu vực lõi đô thị. Thay vào đó, họ đang đi theo dòng dịch chuyển dân cư và sự mở rộng của các đại đô thị mới.
Một chu kỳ tăng trưởng mới đang hình thành
Nhìn rộng hơn, sự thay đổi của thị trường bán lẻ TP. HCM thực chất phản ánh quá trình tái cấu trúc không gian đô thị đang diễn ra.
Tại nhiều thành phố lớn trong khu vực như Bangkok, Kuala Lumpur hay Seoul, các trung tâm thương mại thế hệ mới thường xuất hiện cùng các đại đô thị quy mô lớn, các tuyến giao thông công cộng và những khu dân cư mới thay vì tập trung hoàn toàn ở khu vực trung tâm lịch sử. TP. HCM đang cho thấy những dấu hiệu tương tự.
Khi khu vực TP. Thủ Đức cũ dần trở thành cực tăng trưởng mới, cùng với sự phát triển của các khu vực phía Bắc và Tây Bắc thành phố, nhu cầu về các trung tâm mua sắm, vui chơi và dịch vụ quy mô lớn cũng dịch chuyển theo.
Điều đó lý giải vì sao phần lớn nguồn cung bán lẻ tương lai không còn tập trung tại quận 1 hay khu vực trung tâm truyền thống.
Dữ liệu quý I/2026 cho thấy thị trường bán lẻ TP. HCM không bước vào giai đoạn bùng nổ nóng như những năm trước đại dịch. Tuy nhiên, đây lại là giai đoạn tăng trưởng được đánh giá bền vững hơn.
Nguồn cung được kiểm soát, tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức rất cao, giá thuê ổn định và nhu cầu từ các thương hiệu vẫn tiếp tục xuất hiện.
Quan trọng hơn, thị trường đang chứng kiến sự thay đổi về địa lý phát triển. Từ một mô hình phụ thuộc vào khu vực trung tâm, bán lẻ TP. HCM đang dần mở rộng theo hướng đa cực, gắn với các khu đô thị mới và hạ tầng giao thông hiện đại.
Vì vậy, câu chuyện đáng chú ý nhất hiện nay không nằm ở việc tỷ lệ lấp đầy đã đạt gần 95%. Điều đáng quan tâm hơn là thị trường đang bước vào một giai đoạn chuyển mình mới, nơi cuộc cạnh tranh không còn xoay quanh những vị trí đắc địa trong trung tâm thành phố mà đang mở rộng ra các khu vực sẽ trở thành động lực tăng trưởng mới của TP. HCM trong tương lai.
