Thích
Nhiều người cho rằng chỉ cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là có thể thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho hay thừa kế. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai 2024, việc sang tên chỉ được thực hiện khi thửa đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý.
Nếu thuộc các trường hợp bị hạn chế hoặc không đủ điều kiện theo quy định, cơ quan có thẩm quyền sẽ không giải quyết thủ tục đăng ký biến động và sang tên sổ đỏ.
5 trường hợp không được sang tên sổ đỏ cụ thể
Theo quy định hiện hành, quyền sử dụng đất sẽ không được chuyển nhượng, tặng cho hoặc thực hiện các giao dịch tương tự nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
Đất đang có tranh chấp
Đây là trường hợp phổ biến nhất dẫn đến việc giao dịch bị đình lại.
Để được sang tên sổ đỏ, sẽ cần phải đáp ứng các điều kiện theo yêu cầu. Ảnh minh họa
Khi quyền sử dụng đất đang phát sinh tranh chấp và chưa được giải quyết dứt điểm, hoặc đã được giải quyết nhưng bản án, quyết định của tòa án hay cơ quan có thẩm quyền chưa có hiệu lực pháp luật, người sử dụng đất chưa được thực hiện thủ tục sang tên.
Đất đang bị kê biên để thi hành án
Đối với các thửa đất đang bị kê biên hoặc đang áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật, việc chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất sẽ không được chấp nhận.
Quy định này nhằm bảo đảm nghĩa vụ thi hành án và tránh việc tẩu tán tài sản.
Đất đã hết thời hạn sử dụng
Trong trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết nhưng người sử dụng đất chưa được gia hạn hoặc chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận tiếp tục sử dụng, quyền sử dụng đất cũng không đủ điều kiện để thực hiện giao dịch.
Người sử dụng đất cần hoàn tất thủ tục gia hạn trước khi tiến hành chuyển nhượng hoặc tặng cho.
Đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
Một số thửa đất có thể đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết vụ việc dân sự, kinh doanh thương mại hoặc các tranh chấp khác.
Trong thời gian biện pháp này còn hiệu lực, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất sẽ bị hạn chế hoặc tạm dừng thực hiện.
Đất thuộc khu vực rừng đặc thù
Luật Đất đai 2024 cũng quy định hạn chế đối với đất thuộc rừng phòng hộ, rừng đặc dụng hoặc nằm trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái của rừng đặc dụng.
Chỉ những trường hợp được pháp luật cho phép hoặc phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt mới được xem xét thực hiện giao dịch.
Không chỉ thửa đất, người nhận chuyển nhượng cũng phải đủ điều kiện
Bên cạnh các điều kiện đối với thửa đất, Luật Đất đai 2024 còn quy định một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Theo đó, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng nếu không thuộc trường hợp được pháp luật cho phép.
Tương tự, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ hoặc rừng đặc dụng cũng không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất tại các khu vực này.
Ngoài ra, tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nếu không thuộc đối tượng được pháp luật cho phép cũng không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Người dân cần lưu ý điều gì?
Trên thực tế, nhiều giao dịch bị đình trệ không phải do người mua hoặc người bán vi phạm quy định, mà xuất phát từ việc thửa đất chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý hoặc bên nhận chuyển nhượng không thuộc đối tượng được phép nhận quyền sử dụng đất.
Vì vậy, trước khi ký kết hợp đồng mua bán, tặng cho hoặc thực hiện thủ tục sang tên, người dân nên kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất, thời hạn sử dụng đất, tình trạng tranh chấp và các hạn chế liên quan để tránh phát sinh rủi ro hoặc kéo dài thời gian thực hiện thủ tục.
