Định vị năng lực của doanh nghiệp phát triển bất động sản công nghiệp để tiến sâu vào chuỗi giá trị toàn cầu

Bất động sản công nghiệp đang đứng trước cơ hội lớn khi Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn thu hút dòng vốn FDI, nhưng đồng thời cũng đối mặt với yêu cầu phải nâng chuẩn để gia tăng lợi thế cạnh tranh trong cuộc đua toàn cầu ngày càng khắc nghiệt. Hạng mục Top 10 doanh nghiệp phát triển bất động sản công nghiệp hàng đầu Việt Nam thuộc Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II sẽ xác định và thúc đẩy những nhà phát triển đủ sức dẫn dắt quá trình chuyển mình này.

Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước một chu kỳ tăng trưởng chưa từng có, được hậu thuẫn bởi nền tảng vĩ mô ổn định và dòng vốn đầu tư quốc tế dịch chuyển mạnh mẽ. Năm 2025, FDI tiếp tục là điểm sáng với tổng vốn đăng ký gần 38,4 tỷ USD, vốn giải ngân đạt mức cao nhất trong 5 năm⁽¹⁾.

4 tháng đầu năm 2026, đà tăng trưởng tiếp tục được duy trì khi tổng vốn FDI đạt 18,24 tỷ USD, tăng 32% so với cùng kỳ năm 2025, vốn FDI thực hiện ước đạt 7,40 tỉ USD, tăng 9,8%. Đây là số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện cao nhất của cùng kỳ năm trong 5 năm qua. Trong đó, lĩnh vực chế biến - chế tạo chiếm 82,7% tổng vốn FDI thực hiện, cho thấy Việt Nam đang vươn lên thành trung tâm sản xuất trong chuỗi cung ứng toàn cầu⁽²⁾.

Song, chu kỳ phát triển mới cũng đang thiết lập những tiêu chuẩn cao hơn cho bất động sản công nghiệp. Nếu như trước đây, lợi thế cạnh tranh của Việt Nam nằm ở quỹ đất lớn, vị trí kết nối, chi phí nhân công và nhà xưởng rẻ, thì nay, “cuộc chơi” được làm chủ bởi năng lực phát triển hạ tầng đồng bộ; tuân thủ các tiêu chí ESG, net zero...; chuyển đổi số và đổi mới sáng tạo…

Theo các chuyên gia, Việt Nam đang bước vào giai đoạn dịch chuyển quan trọng từ nền kinh tế gia công sang sản xuất có hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng cao hơn. Ba trụ cột được xác định sẽ dẫn dắt chu kỳ mới gồm bán dẫn – điện tử, trung tâm dữ liệu và khu công nghiệp sinh thái.

Điều này đồng nghĩa, bất động sản công nghiệp phải trở thành một hệ sinh thái hạ tầng tích hợp, nơi nhà phát triển dự án đảm bảo các yếu tố từ nguồn điện ổn định, logistics thông minh, hạ tầng số đến tiêu chuẩn môi trường và vận hành theo chuẩn quốc tế.

Trong bối cảnh đó, ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch Liên Chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam đánh giá: “Hạng mục Top 10 doanh nghiệp phát triển bất động sản công nghiệp hàng đầu Việt Nam thuộc Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II mang ý nghĩa đặc biệt quan trọng, không chỉ củng cố niềm tin của thị trường, mà còn tạo động lực, truyền cảm hứng mạnh mẽ cho các nhà phát triển bất động sản công nghiệp”.

Theo đó, sự ghi nhận của Giải thưởng sẽ tôn vinh những doanh nghiệp thực sự có năng lực, phát triển các dự án chất lượng, tiên phong trong việc chuyển đổi mô hình tăng trưởng theo xu hướng xanh, bền vững và áp dụng các tiêu chuẩn ESG.

Hạng mục Top 10 doanh nghiệp phát triển bất động sản công nghiệp hàng đầu Việt Nam được xây dựng như một hệ tiêu chí nhằm nhận diện những nhà phát triển có khả năng dẫn dắt chu kỳ chuyển đổi mới của thị trường.

Trước hết, doanh nghiệp phải có kinh nghiệm và uy tín trong phát triển hạ tầng khu công nghiệp, thể hiện qua các dự án hiện hữu và mức độ tín nhiệm trên thị trường.

Thứ hai, doanh nghiệp đã phát triển tối thiểu từ hai khu công nghiệp trở lên và đi vào hoạt động trong vòng 5 năm gần nhất. Đây được xem là tiêu chí đánh giá năng lực triển khai và vận hành thực tế trong dài hạn.

Thứ ba, tỷ lệ lấp đầy và hiệu quả khai thác cao, thu hút FDI và doanh nghiệp trong nước là những yếu tố mang tính “định lượng hóa” hiệu quả kinh doanh của đơn vị phát triển bất động sản công nghiệp.

Thứ tư, tiêu chuẩn xanh, công nghệ số, hạ tầng thông minh là thước đo ngày càng quan trọng đối với phân khúc này. Các khu công nghiệp thế hệ mới phải đáp ứng tiêu chuẩn ESG, giảm phát thải carbon, ứng dụng chuyển đổi số trong quản lý vận hành và tích hợp hạ tầng năng lượng tái tạo, xử lý tuần hoàn.

Cuối cùng, hạng mục được bình xét dựa trên mức độ đóng góp tích cực của doanh nghiệp cho quá trình phát triển vùng/địa phương, cho an sinh xã hội và cho nhiệm vụ quốc gia. Có thể thấy, một doanh nghiệp bất động sản công nghiệp hàng đầu không chỉ tạo ra không gian sản xuất, mà còn góp phần định hình cực tăng trưởng mới, tạo việc làm, thúc đẩy hệ sinh thái đô thị dịch vụ xung quanh và nâng cao chất lượng phát triển khu vực.

Theo Đại diện Ban Tổ chức Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II, bất động sản công nghiệp hiện là một trong những phân khúc có tốc độ phát triển nhanh và mức độ cạnh tranh cao nhất của thị trường. Tuy nhiên, quá trình xét chọn và chấm giải hạng mục Top 10 doanh nghiệp phát triển bất động sản công nghiệp hàng đầu Việt Nam không đơn thuần dựa trên quy mô hay tỷ lệ lấp đầy cao.

Bởi thực tế trong quá trình chấm giải cho thấy, có những doanh nghiệp tăng trưởng nhanh về quy mô nhờ đón đúng chu kỳ dịch chuyển FDI, nhưng chưa cho thấy chiến lược rõ ràng về phát triển xanh, ứng dụng công nghệ hay khả năng thích ứng với các tiêu chuẩn toàn cầu ngày càng khắt khe.

Ngược lại, cũng có những doanh nghiệp quy mô chưa quá lớn nhưng lại thể hiện rõ năng lực đổi mới, tư duy phát triển bền vững và khả năng đón đầu các xu hướng công nghiệp công nghệ cao trong tương lai.

Đại diện Hội đồng Giám khảo đúc kết, một doanh nghiệp bất động sản công nghiệp hàng đầu phải được nhìn nhận ở khả năng kiến tạo môi trường sản xuất đạt chuẩn quốc tế cùng mức độ đóng góp cho sự phát triển vùng. Ở cấp độ cao hơn là năng lực dẫn dắt trong bối cảnh “luật chơi” của thị trường đang thay đổi mạnh mẽ, qua đó đóng góp trực tiếp cho quá trình chuyển đổi mô hình tăng trưởng và thực hiện mục tiêu tăng trưởng hai con số.

Do đó, với vị thế là một giải thưởng tầm vóc quốc gia, quy trình chấm giải được triển khai theo nhiều lớp thẩm định nhằm bảo đảm tính khách quan, toàn diện và minh bạch.

Theo ghi nhận từ Hội đồng Giám khảo Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II, chất lượng hồ sơ năm nay cho thấy sự thay đổi khá rõ trong tư duy phát triển của doanh nghiệp bất động sản công nghiệp Việt Nam. Nếu trước đây, nhiều doanh nghiệp chủ yếu cạnh tranh bằng quỹ đất và giá thuê, thì nay ngày càng chú trọng hơn tới tiêu chuẩn xanh, năng lượng tái tạo, logistics tích hợp và hạ tầng số.

Nhiều doanh nghiệp cũng đang chuyển từ mô hình phát triển khu công nghiệp đơn lẻ sang xây dựng hệ sinh thái công nghiệp - logistics - đô thị - dịch vụ đồng bộ, gắn với cao tốc, cảng biển và sân bay.

Đồng thời, có những đơn vị vốn hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực nhà ở cũng “lấn sân” phát triển khu công nghiệp và tạo được dấu ấn đáng kể. Đây được xem là bước chuyển quan trọng, phản ánh sự lớn mạnh và môi trường cạnh tranh tích cực của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong chu kỳ mới.

Theo ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch Liên Chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam, việc định danh Top 10 doanh nghiệp phát triển bất động sản công nghiệp hàng đầu Việt Nam góp phần xác lập những chuẩn mực phát triển mới cho thị trường trong giai đoạn Việt Nam bước vào cuộc cạnh tranh về chất lượng để thu hút dòng vốn đầu tư toàn cầu.

Ở tầm nhìn rộng hơn, PGS. TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Hội đồng Giám khảo Chung khảo Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II nhìn nhận: “Việt Nam đang bước vào kỷ nguyên phát triển mới, với những yêu cầu cao về tốc độ lẫn chất lượng tăng trưởng. Chúng ta đặt mục tiêu trong 5 năm tới tốc độ tăng trưởng GDP bình quân đạt từ 10%/năm trở lên, đến năm 2030 GDP bình quân đầu người đạt khoảng 8.500 USD và hướng tới nhóm 40 quốc gia có chỉ số hạnh phúc cao nhất thế giới.

Trong bối cảnh đó, bất động sản rõ ràng cần được đặt trong một tầm nhìn và vai trò phát triển mới. Thay vì chỉ dừng ở việc xây dựng nhà ở hay phát triển dự án theo nghĩa truyền thống, bất động sản trong giai đoạn tới phải trực tiếp tham gia vào quá trình kiến tạo không gian phát triển mới cho quốc gia”.

⁽¹⁾ https://www.nso.gov.vn/tin-tuc-thong-ke/2026/01/nganh-cong-nghiep-che-bien-che-tao-thu-hut-manh-me-nhat-dong-von-dau-tu-truc-tiep-nuoc-ngoai-nam-2025/

⁽²⁾ https://baochinhphu.vn/von-fdi-thuc-hien-cao-nhat-so-voi-cung-ky-5-nam-qua-102260503134135829.htm