Báo cáo “Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam - Con đường phía trước” do Ngân hàng Thế giới (WB) thực hiện với sự hợp tác của Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tài Chính, Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Tài nguyên Môi trường, vừa công bố cho th ấy, Việt Nam có 32% dân số hay 29 triệu người (trên tổng số 89 triệu dân) đang sống ở khu vực đô thị - Và là quốc gia có tỷ lệ tăng trưởng dân số đô thị cao nhất khu vực, đạt trung bình 3,5% mỗi năm.
Tuy nhiên, điều này cũng dễ hiểu bởi những năm gần đây, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, thu nhập người dân tăng cao kéo theo nhu cầu nhà ở gia tăng. Theo khảo sát của WB, năm 2015, nhà ở chiếm 27,1% tổng số chi tiêu của nhóm thu nhập cao và chiếm 7,5% chi tiêu của nhóm thu nhập thấp.
Bên cạnh thay đổi về thu nhập, các ưu tiên văn hóa - xã hội đã làm giảm quy mô của hộ gia đình thành thị từ 4,36% người năm 1999 xuống 3,64% người vào năm 2014. Yếu tố này làm tăng số lượng hộ gia đình, cùng nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn và các khu công nghiệp.
Dự kiến tỷ lệ số dân đô thị tại Việt Nam ước chiếm khoảng 50% vào năm 2040, khi Việt Nam tiếp tục thúc đẩy công nghiệp hóa như một công cụ quan trọng hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và xóa đói giảm nghèo. Trong đó, số hộ gia đình thành thị sẽ tăng từ 8,3 triệu năm 2015 lên 10,1 triệu hộ vào năm 2020.
Theo tính toán của WB dựa trên khảo sát mức sống hộ gia đình Việt Nam, thống kê dân số 2009 và điều tra giữa kỳ 2013, hàng năm các thành phố tại Việt Nam sẽ cần thêm 374.000 căn hộ.
Những nút thắt nhà ở giá hợp lý
Các khảo sát quy hoạch không gian cho thấy có hơn 50% diện tích đất đô thị, và 75% tăng trưởng không gian đô thị mới tập trung ở hai thành phố lớn nhất nước là Hà Nội và TP.HCM. Trong đó, khu vực Đồng bằng sông Hồng (có Hà Nội) và khu vực Đông Nam Bộ (bao gồm TP.HCM) chiếm 2/3 nhu cầu nhà ở hàng năm, tương đương 244.000 căn hộ trên tổng số 374.000 căn hộ.
Bên cạnh đó nhu cầu thuê nhà cũng ở mức cao, chiếm 15% quỹ nhà ở, tương đương 3,3 triệu đơn vị nhà ở tại Việt Nam (số liệu điều tra năm 2009). Nhu cầu thuê nhà phần lớn tập trung ở khu vực đô thị, trong đó TP.HCM chiếm 26%. Ngoài các gia đình trẻ và hộ gia đình có thu nhập thấp, đối tượng thuê nhà vẫn chủ yếu là người nhập cư.
Tại TP.HCM và Hà Nội 64% người nhập cư sống ở nhà thuê. Ước tính nhu cầu nhà ở và nhà ở cho thuê sẽ tiếp tục gia tăng, do số học sinh, sinh viên, công nhân ngoại tỉnh làm việc tại thành phố, người đến tuổi kết hôn, cùng những người trẻ muốn định cư ở thành phố có xu hướng tăng theo tốc độ đô thị hóa.
Theo khảo sát quý 3/2014 của Tổng cục Thống kê, trong 3,05 triệu công nhân trên tổng số 15,8 triệu người làm việc ở đô thị, có 2,25 triệu lao động làm tại 295 khu công nghiệp và 15 khu kinh tế. Trong số này, khoảng 40% có độ tuổi từ 15 đến 29 tuổi và khoảng 78% tương đương 1,6 triệu người hiện đang phải thuê nhà ở tạm.
Trong khi nguồn cung nhà ở chính thức chỉ đáp ứng 10% nhu cầu. Điều này cho thấy, nhu cầu nhà thuê và nhà ở có giá hợp lý cho công nhân trong khu công nghiệp chưa được đáp ứng. Hơn thế, nhà ở cho thuê phần lớn lại là nhà không chính thức, có quy mô nhỏ, và không đáp ứng tiêu chuẩn.
Nguyên nhân nhà cho thuê có giá hợp lý hạn chế là do khả năng chi trả thấp, cùng nhiều rào cản pháp lý trong lập dự án tài chính, khiến nhiều chủ nhà chưa thể hợp thức hóa căn nhà của mình. Khảo sát của WB cho thấy, khoảng 80% nhà ở là do doanh nghiệp bất động sản có quy mô nhỏ, cùng chủ thầu xây dựng nhỏ lẻ và các hộ gia đình cung cấp.
Tuy nhiên, các hộ gia đình thu nhập thấp và trung bình lại đang phải đối mặt với nhiều khó khăn để có thể tự xây một căn nhà khang trang. Trong đó, việc tiếp cận đất đai có quyền sử dụng chính thức để xây nhà nằm ngoài khả năng của nhiều gia đình do thủ tục rườm rà, tốn kém.
Bên cạnh đó, các dịch vụ tài chính có độ bao phủ thấp tại Việt Nam, nên nhiều gia đình và lao động phi chính thức khó tiếp cận nguồn tài chính từ các tổ chức tín dụng. Hơn nữa, năng lực kỹ thuật để đảm bảo chất lượng công trình nhà ở tự xây cũng là một trở ngại. Mặc dù Chính phủ có nhiều linh hoạt như miễn giấy phép xây dựng đối với dự án nhỏ (Nghị định 64/2012/NĐ-CP), nhưng do một số quy định pháp lý và thủ tục hành chính rườm rà, cùng yêu cầu về cơ sở hạ tầng quá tốn kém khiến không ít căn nhà đã xây dựng hoàn tất không được công nhận chính thức.
Những trở ngại đó là, quy định về diện tích tối thiểu (trên 50 m2 ở một số thành phố). Đáng chú ý là trong chỉ số hiệu quả quản trị và hành chính công cấp tỉnh năm 2015 (PAPI 2015) có đến 44% số người làm thủ tục cấp sổ đỏ nói phải đưa hối lộ mới được làm (chỉ số này tăng gấp đôi so với năm 2014 (năm 2014 chỉ ở mức 24%). Có thể nói việc nhiều hộ gia đình không có quyền sử dụng nhà chính thức đã tác động lớn đến cơ hội kiếm sống và làm tăng nguy cơ nghèo đói, đặc biệt là với những người nhập cư vào các đô thị.
WB khuyến nghị
Theo WB, để quá trình đô thị hóa thực sự là công cụ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và xóa đói giảm nghèo, Việt Nam cần tiếp tục hỗ trợ quá trình đô thị hóa tại các thành phố có đóng góp đáng kể trong tạo việc làm và GDP. Đây cũng là thời điểm tốt để Việt Nam củng cố và tái tập trung nỗ lực vào lĩnh vực nhà ở, đặc biệt là nhà ở có giá hợp lý dành cho những người có nhu cầu thực sự về nhà ở khu vực đô thị.
Trước mắt, để người dân có thể tiếp cận lĩnh vực nhà ở an toàn với giá cả hợp lý, trong vòng 5 năm tới, Việt Nam cần xây dựng Chương trình Quốc gia về Nhà ở giá hợp lý như một phương tiện để hiện thực hóa mục tiêu Luật Nhà ở. Theo đó, chương trình này sẽ mở rộng tiếp cận tài chính nhà ở cho hộ gia đình thu nhập thấp ở các đô thị có tốc độ tăng trưởng nhanh, và cũng là nơi có nhu cầu nhà ở cấp bách nhất.
Trong đó, các tổ chức tài chính tham gia chương trình sẽ cấp một khoản vay phục vụ mục đích nhà ở cho các gia đình có đủ điều kiện (như khoản vay 30 triệu đồng, trong vòng 3-5 năm), khoản vay này được gắn với một khoản trợ cấp của chính phủ. Hỗ trợ kỹ thuật xây dựng cũng sẽ được tích hợp vào khoản vay để đảm bảo chất lượng công trình.
Bên cạnh đó, Việt Nam cần đầu tư xây dựng chương trình nhà cho thuê giá hợp lý, được quản lý bởi chính quyền địa phương nhằm thúc đẩy nguồn cung nhà ở cho thuê tư nhân với chất lượng và giá hợp lý tại các khu vực ưu tiên. Để khuyến khích các nhà đầu tư, chủ nhà, các tổ chức phi chính phủ và bên sử dụng lao động cung cấp nhà ở cho thuê có chất lượng, chính phủ cần có các khoản trợ cấp (bằng tiền mặt, cơ sở hạ tầng hoặc đất).
Và để tiếp cận khoản trợ cấp này, nhà cung cấp nhà ở cho thuê phải thực hiện cam kết duy trì giá thuê căn hộ ở mức phải chăng trong một thời gian nhất định (khoảng 10 năm). Cùng với đó, để giảm thiểu tiêu cực phát sinh từ các giải pháp tự xây nhà, Việt Nam cần tập trung vào chương trình hỗ trợ nhà ở tự xây thông qua việc xây dựng các căn hộ cơ bản được gọi là “nhà ở cơ bản ban đầu”, nhắm tới các hộ gia đình thu nhập thấp ở đô thị và vùng ngoại ô nông thôn có hạ tầng tốt.
Trong đó, căn hộ cơ bản có thể là căn nhà một tầng với ít nhất một phòng 12 m2 trở lên, có thể ở ngay và cơi nới sau này nếu có nhu cầu. Việc phát triển trên diện rộng các căn hộ cơ bản được thực hiện bởi các doanh nghiệp xây dựng tư nhân, hay thông qua hợp tác với một tổ chức trung gian (như tổ chức tài chính vi mô, công đoàn, liên đoàn lao động, hội phụ nữ) và các nhóm hộ gia đình có thu nhập thấp đủ điều kiện.
Bên cạnh đó, để tránh tác động tiêu cực của giá đất lên những người thu nhập thấp, Việt Nam cần cải cách cơ cấu thuế đất đô thị. Theo đó, người được quyền sử dụng đất có thể bị thu thêm thuế đối với trường hợp sở hữu nhiều đất. Nếu triển khai hợp lý, việc tăng thuế đất sẽ làm giảm lạm phát giá đất từ việc đầu cơ và giảm ưu đãi đối với nhà đầu tư nắm giữ đất nhàn rỗi. Qua đó thúc đẩy việc hình thành những nhà ở có giá hợp lý cho người nghèo ở thành thị. Không chỉ vậy, việc tăng khung giá đất cũng cải thiện gói đền bù đối với người bị lấy đất cho các dự án được nhà nước phê duyệt.
WB cũng khuyến nghị xây dựng cơ chế thu hồi đất đã giao cho Nhà Đầu tư, nếu không xây dựng trong một khoảng thời gian nhất định. Đồng thời, thay thế cơ chế đóng tiền sử dụng đất một lần bằng khoản thu hành chính vừa phải để tăng ưu đãi đối với tất cả các diện tích đất và các chuyển nhượng được đăng ký. Cùng với đó, Việt Nam cần thiết kế khung đấu thầu đất minh bạch trong việc bán và cấp quyền xây dựng đối với quỹ đất công. Theo dõi việc phân bổ đất đai theo hướng tăng cường năng lực thực thi của chính quyền địa phương và giải phóng đất đai cho các chương trình nhà ở xã hội.
