Đô thị Việt Nam đang bước vào chu kỳ rộng mở: Hà Nội và TP. HCM có sự dịch chuyển mới

Hà Nội: Mở rộng không gian sống về phía vành đai, TOD định hình bản đồ đô thị

Theo báo cáo ngành bất động sản cư dân quý III/2025 của CTCP Chứng khoán quốc gia NSI cho thấy, quá trình đô thị hóa tại Hà Nội và TP. HCM hiện nay đang bước vào giai đoạn dịch chuyển chiến lược, trong đó các khu vực vành đai trở thành trung tâm tăng trưởng mới nhờ quỹ đất rộng, chi phí phát triển hợp lý và hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ.

Mô hình TOD - đô thị định hướng giao thông công cộng đang nổi lên như "xương sống" của quy hoạch đô thị thế hệ mới.

Trong đó, Hà Nội đang chứng kiến sự chuyển dịch rõ rệt từ lõi trung tâm ra các khu vực vành đai - nơi quỹ đất còn dồi dào và giá thành phát triển thấp hơn. Trong bối cảnh khu trung tâm đã bão hòa, thành phố tái cấu trúc không gian theo ba hướng chính: Tây - Nam; phía Đông và phía Bắc sông Hồng.

Chiến lược này được thúc đẩy mạnh nhờ các trục hạ tầng quy mô lớn như Vành đai 3.5 và đặc biệt là Vành đai 4, hiện được xem là "động lực lõi" rút ngắn thời gian di chuyển, tạo điều kiện hình thành các cực tăng trưởng mới quanh những nút giao trọng yếu.

Mô hình TOD, nơi các khu dân cư - thương mại - dịch vụ được bố trí xoay quanh metro và các tuyến vành đai hướng tâm hiện nay đang tạo ra sự chuyển dịch tương tự các đô thị lớn trong khu vực như Seoul hay Bangkok, nơi hạ tầng công cộng đóng vai trò tái cấu trúc toàn bộ bản đồ đô thị.

NSI nhận định nhu cầu nhà ở và đầu tư sẽ tiếp tục dịch chuyển mạnh ra vùng ven, đặc biệt quanh các tuyến metro tương lai và các trục vành đai, trở thành "điểm nóng" trong thập kỷ tới.

TP. HCM: Đô thị đa cực với động lực từ metro, vành đai và sự mở rộng địa giới

Cũng như Hà Nội, TP. HCM cũng chính thức thông qua nghị quyết phát triển đô thị theo mô hình TOD (ngày 28/08).

Xu hướng phát triển đô thị sẽ lan tỏa mạnh theo các tuyến metro và hệ thống vành đai, với cấu trúc đa cực rõ rệt hơn nhờ đặc thù địa hình và phân hóa chức năng đô thị.

Theo đó, 3 cực tăng trưởng chính được định hình như sau:

- Khu Đông - tâm điểm của giai đoạn phát triển mới: Khu vực Thủ Đức giữ vai trò trung tâm đô thị - công nghệ - tài chính; Hưởng lợi lớn từ tuyến Metro 1 Bến Thành -Suối Tiên, cao tốc TP. HCM - Long Thành - Dầu Giây và Vành đai 3; Mô hình TOD hình thành quanh các ga metro với mật độ phát triển cao, kết nối trực tiếp trung tâm TP.

- Khu Tây - trung tâm dân cư, công nghiệp và logistics: Bao gồm khu vực Bình Tân, Bình Chánh, Hóc Môn; Phát triển mạnh nhờ Vành đai 4, Quốc lộ 1A mở rộng và các tuyến kết nối vùng Tây Nam Bộ.

- Khu Nam - đô thị sinh thái và kinh tế biển: Nhà Bè và Cần Giờ được định hướng phát triển theo mô hình đô thị sinh thái; Gắn kết với trục Nguyễn Hữu Thọ và cao tốc Bến Lức - Long Thành.

Theo đánh giá của NSI, việc mở rộng không gian đô thị TP. HCM thông qua sáp nhập tỉnh là yếu tố then chốt đưa thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Ba cực kinh tế trọng điểm Bình Dương - TP.HCM - Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) đang hội tụ tạo thành tam giác phát triển mạnh nhất Đông Nam Bộ.

Mỗi địa phương sẽ đảm nhận vai trò khác nhau: Công xưởng sản xuất, khu công nghiệp lớn, lực lượng lao động dồi dào. (Bình Dương cũ); Trung tâm tài chính - thương mại - dịch vụ cao cấp (TP. HCM cũ) và cực tăng trưởng hậu cần - cảng biển quốc tế, cửa ngõ xuất nhập khẩu (Vũng Tàu).

Hạ tầng liên kết vùng gồm tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Vành đai 3, cao tốc TP. HCM - Mộc Bài, các tuyến metro - sẽ làm dòng vốn, lao động và logistics luân chuyển hiệu quả hơn, từ đó tái cấu hình toàn bộ thị trường bất động sản khu vực.

NSI đánh giá, quy hoạch mới tại tại Hà Nội và TP. HCM - đặc biệt mô hình TOD và làn sóng đầu tư hạ tầng vành đai - sẽ là những yếu tố định hình lại thị trường bất động sản Việt Nam trong thập kỷ tới.

Không gian đô thị được mở rộng, cấu trúc đa cực rõ rệt hơn cùng với sự dịch chuyển ra vùng ven sẽ trở thành xu hướng chủ đạo, giống như nhiều đô thị châu Á đã chứng minh thành công.