“Cơn nguy khó chưa từng có”
Nhìn lại những khó khăn, thách thức đang bủa vây thị trường địa ốc và các doanh nghiệp trong giai đoạn hiện nay, tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân thường niên lần III và Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2022 - 2023 do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) tổ chức, các chuyên gia đã phải cảm thán và cho rằng đây là “cơn nguy khó chưa từng có”.
“Chưa bao giờ, số lượng cấp phép dự án mới và giao dịch trên thị trường lại thấp đến vậy. Cũng chưa bao giờ, số lượng nhân sự ngành bất động sản, đặc biệt là lực lượng môi giới bị cắt giảm nhiều đến vậy. Càng về nửa cuối năm 2022, đầu năm 2023, doanh nghiệp bất động sản càng phải “nhóm lửa trong băng”, kiên trì và chủ động vượt qua khó khăn”, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam cho hay.
Trong năm 2022, những “cơn bão” đã liên tục ập đến với ngành địa ốc. Phát biểu từ góc độ doanh nghiệp phát triển bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP.Invest đã chỉ ra 3 nguồn cơn chính dẫn đến thực trạng các doanh nghiệp bất động sản sa sút nghiêm trọng như hiện nay:
Thứ nhất, một lượng rất lớn trái phiếu đến hạn trả nợ vào năm 2022 - 2023. Và thời gian qua, những đổ vỡ không đáng có trên thị trường trái phiếu đã khiến niềm tin của nhà đầu tư bị “sứt mẻ” nghiêm trọng.
Thứ hai, tín dụng ngân hàng vào bất động sản sụt giảm. Nhiều doanh nghiệp phải cân nhắc rất nhiều trước khi vay tín dụng, thậm chí còn sợ vay. Lý do là bởi lãi suất neo cao và tình hình thị trường ngày càng trở nên khó lường.
Thứ ba là việc doanh nghiệp không thể biết dự thảo sửa đổi 3 luật tới đây, bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ thay đổi như thế nào? Ông Hiệp chia sẻ tâm lý doanh nghiệp đang rất phân vân khi không biết những thay đổi về luật sẽ “cởi” hay “trói” lại chính mình.
"Điều gì không thể giết chết chúng ta sẽ làm ta mạnh mẽ hơn"
Chia sẻ quan điểm tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân thường niên lần III, TS. Vũ Đình Ánh - Chuyên gia kinh tế lại cho rằng, trong những năm qua, lượng tín dụng “chảy” vào lĩnh vực bất động sản đã quá nhiều. Theo đó, quy mô tín dụng cho ngành địa ốc đã lên tới khoảng 20% tổng lượng tín dụng trong cả nền kinh tế.
Ông Ánh đưa ra đánh giá: “Cứ 5 đồng bỏ ra thì 1 đồng đã “chảy” vào bất động sản. Trong năm 2022, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản cao gần gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng của cả nền kinh tế. Chưa kể khoảng 70% vốn trong bất động sản là tới từ tín dụng. Vì vậy tôi cho rằng việc các doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng ngân hàng cấp thêm vốn tín dụng trong bối cảnh hiện nay sẽ là điều rất khó”.
“Ngoài ra, trên thực tế, có khá nhiều doanh nghiệp mà tôi biết, vấn đề họ đang phải đối mặt xuất phát từ chính bản thân họ chứ không phải từ áp lực hay các tác động vĩ mô trên thị trường tài chính - tiền tệ”, ông Ánh cho biết thêm.
Do đó, chuyên gia cho rằng dù trong thời gian vừa qua, nhiều cuộc thảo luận đã được diễn ra nhằm tìm giải pháp hỗ trợ, giải cứu thị trường bất động sản nhưng để giải quyết tận gốc vấn đề thì vẫn phải xuất phát từ chính doanh nghiệp.
Cụ thể, trước khi bàn tới câu chuyện cơ cấu lại thị trường, về đáo hạn trái phiếu phát hành riêng lẻ, điều các doanh nghiệp cần tập trung trước tiên hiện nay là rà soát kỹ càng và thực hiện tái cơ cấu hoạt động kinh doanh bất động sản. Song song với đó, trên cơ sở tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, các doanh nghiệp cũng cần tập trung tái cơ cấu nguồn tài chính.
Trong quá trình thực hiện 2 công cuộc tái cơ cấu trên, chuyên gia kiến nghị doanh nghiệp hãy lưu ý đến một cấu phần sẽ vươn lên rất mạnh trong thời gian tới, đó là phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp. Trên thực tế, gói tín dụng trị giá 120.000 tỷ đồng do Ngân hàng Nhà nước đề xuất mới đây cũng sẽ giúp ích nhiều cho mục tiêu này.
Bên cạnh gói tín dụng 120.000 tỷ, theo các chuyên gia, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP nhằm sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế cũng được coi là “điểm sáng” đem lại nhiều tin vui cho cộng đồng doanh nghiệp.
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế nhận định: “Chính phủ đã có nhiều hành động cụ thể, đưa ra chính sách nhằm giải quyết vấn đề trái phiếu đến thời điểm đáo hạn trong khoảng thời gian 2023 - 2024. Với Nghị định 08, các doanh nghiệp có thể đàm phán với trái chủ để đẩy lùi thời gian đáo hạn, hoán đổi nợ trái phiếu sang tài sản khác… Thực ra các vấn đề này nhiều doanh nghiệp cũng đã và đang cố gắng thực hiện, nhưng với Nghị định 08, hành lang pháp lý đã được thiết lập để bảo vệ quyền lợi cho cả đôi bên”.
Thêm vào đó, ông Thịnh cũng cho rằng việc tạm dừng quy định xác định tư cách nhà đầu tư chuyên nghiệp cũng là “ngọn lửa” giúp sưởi ấm thị trường trái phiếu. Lý do là bởi trước đây, Nghị định 65 đã quy định rất chặt chẽ về điều này nhưng với Nghị định 08 như hiện giờ, nhà đầu tư không cần phải bắt buộc đáp ứng đủ các quy định. Nghị định 08 sẽ tạo điều kiện giúp gia tăng lượng lớn người mua có thể tham gia thị trường.
“Tất nhiên, “ấm” thế nào còn phải tùy thuộc vào diễn biến thị trường và niềm tin từ nhà đầu tư”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh lưu ý.
Tuy nhiên, đó mới chỉ là những nhìn nhận theo phương diện tích cực. Bởi theo TS. Vũ Đình Ánh, đây chưa hẳn là “những miếng bánh dễ xơi”, các doanh nghiệp địa ốc cần tỉnh táo và kiên cường hơn nữa để vượt qua cơn nguy.
Chia sẻ góc nhìn cá nhân cho các doanh nghiệp tham khảo để định hướng kinh doanh và quyết định đầu tư trong thời gian tới, TS. Vũ Đình Ánh cho biết: “Tôi xin lưu ý một điểm, đó là gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có lãi suất không hề cố định mà chỉ thấp hơn so với thị trường. Như vậy, doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý bài toán làm ăn. Đó là chưa kể nếu doanh nghiệp quyết định chuyển hướng kinh doanh một phần hay thậm chí toàn bộ nguồn lực sang phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân thì vẫn còn rất nhiều vấn đề cần phải xử lý. Điều quan trọng là phải làm sao để dự án nhà ở xã hội đó sẽ phát triển lành mạnh, bền vững, bài toán này không hề đơn giản”.
Bàn về Nghị định 08, ông Ánh đồng ý rằng đây là chính sách giúp các doanh nghiệp tìm thấy “lối thoát” trong đường hầm tối tăm, giữa bối cảnh trái phiếu đến hạn, đáo hạn hoặc sắp đáo hạn. Tuy nhiên, các quy định trong Nghị định 08 sẽ chỉ có hiệu lực trong giai đoạn 2023 - 2024. Như vậy, “lối thoát” này chỉ giúp doanh nghiệp kéo dài thời gian thêm 2 năm để xử lý bài toán khó nhằn về lượng trái phiếu đã phát hành.
“Nghị định 08 sẽ không giúp doanh nghiệp trong vấn đề phát hành trái phiếu riêng lẻ mới để đảo nợ lượng trái phiếu phát hành riêng lẻ cũ. Theo tôi, các quy định mới chỉ đứng về phía nhà phát hành trái phiếu doanh nghiệp chứ chưa thấy quyền và lợi ích của những nhà đầu tư trên thị trường. Đặc biệt, bản thân tôi chưa nhìn thấy nội dung nào giúp phục hồi, củng cố và xây dựng niềm tin của các nhà đầu tư vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ, trong đó có không ít lượng trái phiếu từ doanh nghiệp bất động sản”, TS. Vũ Đình Ánh phân tích.
Tại diễn đàn, các chuyên gia cũng đồng quan điểm khi cho rằng mục tiêu dài hạn quan trọng là phải làm sao để biến trái phiếu phát hành riêng lẻ trở thành kênh dẫn vốn quan trọng, ổn định, bền vững bên cạnh các kênh tài chính khác cho doanh nghiệp trong tương lai.
“Điều gì không thể giết chết chúng ta sẽ làm ta mạnh mẽ hơn. Trong bối cảnh khó khăn như hiện nay, tôi rất mong và hoàn toàn tin tưởng, nếu các doanh nghiệp vượt qua được thì sẽ trở nên mạnh mẽ và lớn mạnh gấp bội”, TS. Vũ Đình Ánh bày tỏ kỳ vọng về sự "hồi sinh" của các doanh nghiệp trong thời gian tới./.
