Cụ thể, Thông tư 22/2019 của NHNN được ban hành theo hướng tiếp tục siết mạnh với cho vay bất động sản khi giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn, đồng thời tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.
Từ 1/1 đến 30/9/2020, tỷ lệ này ở mức 40%, sau đó giảm theo lộ trình qua từng năm xuống còn 37%; 34% và bắt đầu từ ngày 1/10/2022 chỉ còn 30%.
Trước đó, trong năm 2018, NHNN đã ban hành chính sách yêu cầu các ngân hàng giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn từ 45% xuống 40%.
Khi vốn ngân hàng siết lại, kênh huy động từ trái phiếu đã bùng nổ trong năm 2018 và năm 2019. Số liệu thống kê của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) cho thấy, năm 2019, doanh nghiệp huy động được qua kênh phát hành trái phiếu lên tới gần 250.000 tỷ đồng, trong đó tỷ trọng lớn dồn cho bất động sản và chủ yếu là phát hành riêng lẻ.
Hiện nay, thủ tục phát hành trái phiếu riêng lẻ rất đơn giản. Một bản công bố thông tin ngắn gọn, không cần có đơn vị thẩm định thông tin, trước phát hành 10 ngày, doanh nghiệp chỉ cần gửi thông báo tới Sở Giao dịch chứng khoán, không phải thực hiện và nộp hồ sơ chào bán lên Ủy ban Chứng khoán Nhà nước chờ xét duyệt.
Theo Luật Chứng khoán vừa được Quốc hội ban hành và có hiệu lực từ đầu năm 2021, các doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ sẽ phải thực hiện một loạt yêu cầu mới với nhiều điều kiện chặt chẽ hơn như phải có báo cáo tài chính được kiểm toán của công ty kiểm toán được chấp thuận, trái phiếu bị hạn chế chuyển nhượng 1-3 năm, phải có xác nhận đã thanh toán cả gốc và lãi của đợt phát hành gần nhất, khoảng cách giữa các đợt phát hành là ít nhất 6 tháng, có nghị quyết thông qua của Ðại hội đồng cổ đông, trái phiếu chỉ được bán cho các tổ chức chuyên nghiệp...
Bên cạnh đó, hiện các doanh nghiệp cũng thấp thỏm chờ sửa đổi Nghị định 163/2018/CP-NÐ về phát hành trái phiếu riêng lẻ với một loạt điều kiện chặt chẽ, mà gần đây Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã có công văn gửi tới Thủ tướng Chính phủ và nhiều bộ, ngành liên quan đề nghị xem lại dự thảo này.
Những chính sách mới đều khiến các doanh nghiệp bất động sản e ngại vì dòng tiền đầu tư cho các dự án là rất lớn, bị thắt lại chắc chắn chi phí tài chính của doanh nghiệp sẽ đội lên, kinh doanh ngày càng khó khăn hơn.
Nhìn nhận về các chính sách mới này, TS. Võ Trí Thành - chuyên gia kinh tế cho rằng, dù các chính sách thắt chặt tín dụng được thực thi với yêu cầu giảm vốn vay trung - dài hạn cho vay ngắn hạn từ 45% về 40%, song tín dụng bất động sản đối với cả các chủ đầu tư dự án và người mua nhà đều tiếp tục tăng từ đầu năm đến nay.
Phân tích kỹ hơn, ông Thành cho rằng, không phải các doanh nghiệp bất động sản đều bị chặn mọi cánh cửa.
Trong Thông tư 22/2019 có quy định, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay khách hàng cá nhân vay mua nhà, xây dựng, sửa nhà để ở dưới 1,5 tỷ đồng chỉ 50%, thay vì 150% trước đây. Do đó, tỷ trọng khoản vay này ở các ngân hàng có thể tăng lên.
Ðây là một định hướng chính sách của nhà quản lý để các ngân hàng đẩy mạnh bán lẻ, tiếp cận tới các khách hàng có nhu cầu thực, thay vì mua bất động sản để đầu cơ như trước đây.
Tuy vậy, không phải ngân hàng nào cũng có thể nhanh chóng đẩy mạnh mảng tín dụng tiêu dùng ứng với chính sách trên.
Theo đại diện Techcombank, ngân hàng này trong các năm qua đã phải liên tục đầu tư công nghệ với giá trị hàng chục triệu USD, cải tiến quy trình sản phẩm… thì mới có thể gia tăng thu hút khách hàng cá nhân, vì nếu chỉ phục vụ khách hàng thủ công với quy trình cho vay và thẩm định hồ sơ rườm rà như hiện nay, sẽ có nhiều khách hàng nản lòng, không muốn tiếp cận vốn vay ngân hàng.
Mặt khác, quy trình này cũng đòi hỏi ngân hàng phải giám sát chặt chẽ dòng tiền rót cho chủ đầu tư vì đứng ra bảo lãnh và giải ngân khoản vay cho hàng nghìn, hàng vạn khách hàng nhỏ lẻ, nếu chủ đầu tư không đảm bảo tiến độ và quyền lợi cho khách hàng, dẫn tới tranh chấp khiếu kiện, ngân hàng cũng bị vạ lây.
