Đó là nhận định của ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes khi dự đoán về diễn biến thị trường bất động sản trong giai đoạn “nước rút” cuối năm 2023.
Theo ông Chung, quý III/2023, các doanh nghiệp bất động sản khá tích cực trong việc tham gia trở lại thị trường. Rất nhiều doanh nghiệp đã mạnh dạn bung hàng, thực hiện nhiều chương trình kick off. Nhưng quý IV này, phần lớn các doanh nghiệp không đẩy mạnh nữa mà sẽ dừng lại hoặc chỉ duy trì những hoạt động đang diễn ra.
Sức khoẻ doanh nghiệp bất động sản chưa được cải thiện
PV: Chỉ còn một tháng nữa là hết năm 2023, ông cảm nhận như thế nào về sức khoẻ của thị trường bất động sản sau một thời gian dài hứng chịu “bão lớn”?
Ông Lê Đình Chung: Về cơ bản thị trường địa ốc vẫn đang rất yếu. Các doanh nghiệp bất động sản đa phần vẫn đang vật lộn với việc thiếu hụt dòng tiền và thanh khoản sản phẩm xuống thấp.
Hiện nay, dòng tiền của các doanh nghiệp chủ yếu đến từ hai nguồn chính. Một là bán các tài sản đang có để tiêu và hai là đi vay tín dụng. Nhưng thực tế cho thấy, không phải doanh nghiệp nào cũng dễ dàng bán tài sản và không phải muốn là có thể vay được tín dụng ngân hàng.
Theo quan sát của tôi, việc chuyển nhượng M&A sẽ chỉ diễn ra ở những dự án có pháp lý rõ ràng, hoặc có vị trí đắc địa tại các đô thị, thành phố lớn. Còn đối với các dự án pháp lý chưa hoàn thiện và ở những thị trường xa trung tâm thì gần như không chuyển nhượng được.
Mặt khác, việc chấp nhận bán tài sản để có tiền trang trải hoạt động được xem là giải pháp đường cùng của các doanh nghiệp. Nếu có sự lựa chọn nào khác, không ai muốn bán đi “đứa con” của mình. Vì vậy, các doanh nghiệp phải bán tài sản ở giai đoạn này được xem là bên yếu thế, chấp nhận chịu thiệt, chấp nhận bị ép giá, thậm chí là “cắt lỗ” sâu để thu hút được bên mua.
Về việc tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng, các doanh nghiệp vẫn đang phải chịu áp lực lãi suất lớn. Mặc dù, Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần điều chỉnh giảm lãi suất nhưng cơ bản, lãi suất cho vay với các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang ở mức cao. Đâu đó khoảng 11 - 12%/năm. Nếu doanh nghiệp không đủ khả năng trả lãi suất thì đây cũng là vấn đề khiến các doanh nghiệp cần tính toán trước khi đưa ra quyết định vay hay không.
Đó là chưa kể rất nhiều doanh nghiệp bất động sản muốn cũng không thể tiếp cận được vốn vay tín dụng do đang bị áp hệ số rủi ro cao, các yêu cầu khắt khe về tài sản đảm bảo, về năng lực tài chính…
PV: Ngoài khó khăn về dòng tiền thì “nút thắt” pháp lý cũng đang là yếu tố cản trở lớn đối với thị trường và các doanh nghiệp bất động sản trong tiến trình hồi phục, thưa ông?
Ông Lê Đình Chung: Đúng vậy. Bên cạnh khó khăn về dòng tiền, thì việc giải quyết những bất cập về hành lang pháp lý cũng chưa được triệt để.
Mới đây, Quốc hội đã quyết định lùi lại thời gian thông qua Luật Đất đai (sửa đổi). Mục tiêu của Quốc hội là đặt chất lượng luật lên hàng đầu thay vì ban hàng sớm hơn một vài tháng, không thể để tình trạng “luật chín ép”. Điều này là không sai nhưng chắc chắn sẽ tác động đối với thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại. Bởi việc lùi lại bộ luật quan trọng hàng đầu đối với thị trường bất động sản đồng nghĩa giai đoạn này thị trường vẫn chưa thể giải quyết được những “nút thắt” cố hữu về pháp lý từ lâu nay.
Chính vì vậy, cơ bản sức khoẻ của thị trường nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng đang rất yếu, thậm chí là yếu hơn so với đầu năm. Các chủ thể trên thị trường rất kỳ vọng rằng cuối năm thị trường sẽ khởi sắc, các yếu tố về mặt pháp lý và tín dụng được tháo gỡ nhưng những kỳ vọng này vẫn chỉ là kỳ vọng.
Tái cấu trúc và chờ đợi thị trường tiếp tục là xu hướng chủ đạo
PV: Đầu năm, các doanh nghiệp bất động sản được đánh giá là ở thế phòng thủ, co cụm, đến giữa năm tình trạng này vẫn không mấy thay đổi khi hầu hết các doanh nghiệp chỉ dám quan sát thị trường, quan sát tâm lý nhà đầu tư. Đến thời điểm hiện tại là cuối năm, như chia sẻ của ông thì sức khoẻ các doanh nghiệp thậm chí còn yếu hơn. Điều này có nghĩa là các doanh nghiệp địa ốc vẫn tiếp tục xu hướng tái cấu trúc và chờ đợi thị trường?
Ông Lê Đình Chung: Để doanh nghiệp trở lại thị trường thì phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Đầu tiên là thị trường phải có tín hiệu khởi sắc rõ rệt, thứ hai là nguồn cung của doanh nghiệp phải dồi dào.
Tuy nhiên quan sát thực tế có thể thấy, thanh khoản thị trường có chuyển biến tích cực hơn nhưng chưa nhiều và nguồn cung vẫn rất khan hiếm. Vì vậy, cơ bản là những tháng cuối năm các doanh nghiệp bất động sản vẫn sẽ phòng thủ, thậm chí là có xu hướng phòng thủ cao hơn.
Có thể quý III các doanh nghiệp khá tích cực trong việc tham gia trở lại thị trường bằng cách đẩy mạnh hoạt động mở bán. Nhưng quý IV này, doanh nghiệp không đẩy mạnh nữa mà sẽ dừng lại hoặc chỉ duy trì những hoạt động đang diễn ra.
PV: Vậy với doanh nghiệp của mình, giai đoạn này đã xoay xở ra sao để bước vào dịp “nước rút” cuối năm?
Ông Lê Đình Chung: Việc nghĩ đến đẩy mạnh phát triển, mở rộng quy mô đối với các doanh nghiệp địa ốc hiện tại là rất ít. Thay vào đó, giai đoạn này các doanh nghiệp gần như chỉ đang hướng đến tái cấu trúc để tìm kiếm khả năng “sinh tồn”, “sống sót” trong bối cảnh khắc nghiệt. Chúng tôi cũng không ngoại lệ.
Chúng tôi đã phải hành động, phải tự tìm cho mình cách giải quyết, chủ động tái cấu trúc nếu không muốn bị phá sản. Câu chuyện tái cấu trúc của chúng tôi bắt đầu từ việc lựa chọn những sản phẩm có tính thanh khoản cao và khu vực “mũi nhọn” để tập trung phát triển. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng thực sự tinh gọn các chi phí bán hàng, sàng lọc lại nhân sự, chỉ giữ lại những nhân sự chủ chốt, yêu nghề.
Hiện doanh nghiệp đang có sự phân loại nhân sự. Một là lực lượng làm việc tại văn phòng gồm bộ phận hành chính, kế toán. Hai là lực lượng “in house” – tức là làm việc tại nhà, chủ yếu là nhóm chăm sóc khách hàng và bán hàng. Nhóm nhân sự này công ty vẫn trả lương và hoa hồng, nhưng lương không cao. Ba là lực lượng cộng tác viên không trả lương nhưng hoa hồng cao.
Bên cạnh những giải pháp trước mắt, doanh nghiệp cũng tính cả câu chuyên đường dài. Đơn cử như việc tìm kiếm các dự án ở những thị trường xa có tiềm năng. Tuy nhiên, tầm nhìn cũng chỉ trong vòng từ 1 - 2 năm tới.
PV: Ông dự đoán như thế nào về diễn biến thị trường bất động sản trong năm 2024?
Ông Lê Đình Chung: Phải hết quý II/2024 thì thị trường bất động sản mới có chuyển biến rõ. Bởi lúc đó Luật Đất đai khả năng mới được thông qua. Nhưng để thực sự đi lên thì phải sang đến năm 2025 bởi khi đó Luật Đất đai và Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực thi hành.
Về phân khúc bất động sản thì loại hình nhà ở tại trung tâm các thành phố lớn vẫn là sản phẩm có thanh khoản tốt nhất. Sau đó sẽ là nhà ở tại các thành phố vệ tinh quanh các thành phố lớn.
Ngoài ra, phân khúc vận hành kinh doanh cho thuê cũng sẽ là phân khúc được nhiều người lựa chọn như shophouse, căn hộ dịch vụ, căn hộ khách sạn nhưng phải ở vị trí đẹp, trung tâm các khu du lịch lớn như Đà Nẵng, Nha Trang, Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng.
PV: Tâm lý nhà đầu tư là yếu tố then chốt quyết định sự sôi động hay không của thị trường bất động sản. Theo ông, yếu tố này sẽ hồi phục như thế nào trong thời gian tới?
Ông Lê Đình Chung: Tâm lý nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại cơ bản đã bắt đầu ổn định. Họ đã có xu hướng đi tìm hiểu các sản phẩm đầu tư.
Nguyên nhân không phải do thị trường bất động sản tốt lên mà do lãi suất tiền gửi ngân hàng đang xuống thấp, thị trường chứng khoán có nhiều biến động còn trái phiếu thì chưa ổn định. Ngoài ra, các vụ việc tranh chấp, kiện tụng trên thị trường bất động sản cơ bản đã được xử lý ổn thoả. Vì vậy mà nhà đầu tư đang dần quay trở lại thị trường.
Tuy nhiên, họ sẽ thận trọng hơn so với ngày xưa, tìm hiểu các sản phẩm kỹ hơn, ưu tiên các sản phẩm nhà ở, sản phẩm đủ pháp lý, tập trung các thành phố lớn. Đặc biệt, nhà đầu tư sẽ không còn tình trạng xuống tiền theo đám đông. Khả năng năm 2024 giới đầu tư sẽ bắt đầu đi mua gom các sản phẩm “cắt lỗ” sâu.
-Trần trọng cảm ơn ông!
