Dự án về đích “dần vắng bóng”
Hiện nay, công tác quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có việc quản lý quá trình triển khai dự án bất động sản từ khâu chuẩn bị đầu tư đến khâu xây dựng công trình và kết thúc đầu tư tại các địa phương được thực hiện bởi nhiều cơ quan khác nhau như: Sở Quy hoạch - Kiến trúc thẩm định phê duyệt quy hoạch 1/1000, 1/500...; Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp Giấy chứng nhận đầu tư; Sở Xây dựng chấp thuận đầu tư, cấp phép xây dựng; Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục giao đất, cấp đất…
Cũng theo quy định, Sở Xây dựng tại mỗi địa phương sẽ chủ trì, làm đầu mối giúp cho UBND cấp tỉnh về quản lý hoạt động xây dựng, nhà ở và thị trường bất động sản. Song theo đánh giá của giới chuyên gia và sự chia sẻ của cộng đồng doanh nghiệp, trên thực tế cơ quan này tại địa phương chưa phát huy được hết vai trò, chức năng do một số nguyên nhân. Trong đó, nguyên nhân chủ quan một phần là sự tắc trách, sợ trách nhiệm của một số cán bộ, lãnh đạo. Điều này dẫn đến hệ quả tắc nghẽn phê duyệt các dự án bất động sản, thậm chí nhiều dự án tồn đọng, đắp chiếu nhiều năm vì thủ tục rà soát và thanh tra kéo dài.
Riêng tại Hà Nội, một trong hai thị trường bất động sản lớn của Việt Nam, số dự án “đắp chiếu”, chưa thể thu hồi, hoặc chưa có phương án giải quyết cũng đã lên tới hàng trăm. Ngày 4/12/2019, tại kỳ họp thứ 11, HĐND TP. Hà Nội khóa XV, Phó Chủ tịch UBND TP. Nguyễn Quốc Hùng đã cho hay, Hà Nội có tổng số 383 dự án sử dụng đất chậm triển khai, chủ yếu vốn ngoài ngân sách; Thành phố đã thu hồi 28 dự án không triển khai với tổng diện tích hơn 1.700ha; 24 dự án có tổng diện tích 35,8ha chậm tiến độ, chậm đưa vào sử dụng được Thành phố đưa vào xem xét gia hạn 24 tháng, sau thời gian trên nếu không được thực hiện sẽ bị thu hồi theo quy định.
Bên cạnh đó, 83 dự án với tổng diện tích 273ha đã rà soát và đưa ra khỏi danh sách bởi sau khi phối hợp đôn đốc các chủ đầu tư dự án đã đưa vào triển khai; 39 dự án với tổng diện tích 34ha chậm triển khai có vi phạm pháp luật về đất đai đã yêu cầu tổ chức khắc phục; 44 dự án đang trong quá trình thực hiện vướng về công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) đã tập trung đôn đốc tháo gỡ; 54 dự án với tổng diện tích 1.305ha Thành phố đã có quyết định giao đất nhưng chậm GPMB, TP đã rà soát và tháo gỡ.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, việc rà soát, thanh tra, thu hồi dự án sai phạm, ôm đất nhiều năm rồi bỏ hoang chậm trễ triển khai là cần thiết. Nhưng Hà Nội cũng cần đưa ra phương án giải quyết sau khi thu hồi hoặc hủy bỏ những dự án này, tránh thu hồi xong lại tiếp tục để hoang nhiều năm không sử dụng gây lãng phí tài nguyên đất… Không chỉ gây lãng phí lớn về nguồn lực xã hội mà những dự án “đắp chiếu” còn tạo ra sự bất tín, mất niềm tin của khách hàng vào thị trường. Và đây cũng là nguyên nhân chính gây thiếu hụt nguồn cung nhà ở trong thời gian qua.
Khảo sát của Savills Việt Nam cho biết, khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản Hà Nội từ nửa cuối năm 2019 đến đầu năm 2020 là tình trạng nhiều dự án chưa được xem xét, phê duyệt đầu tư xây dựng, nên nguồn cung hạn chế. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến quyết định của người mua, vì giá căn hộ gia tăng; đồng thời, khiến các nhà đầu tư bị thu hẹp nguồn vốn, buộc họ phải tìm kiếm các kênh huy động vốn khác. Nếu thực tế này được giải quyết sớm, thì thị trường sẽ phát triển bền vững.
Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho hay, tại Hà Nội, năm 2019 có 58 dự án với gần 27.000 sản phẩm đủ điều kiện bán hàng, giảm hơn 3.000 sản phẩm so với 2018. Lượng cung căn hộ chủ yếu đến từ các quận, huyện: Long Biên, Gia Lâm, Hà Đông. Tuy nhiên, từ quý IV/2019, khi nhận thấy thị trường khan hàng, nhiều chủ đầu tư bắt đầu điều chỉnh tăng giá. Mức giá 25 triệu đồng/m2 chỉ có thể mua được ở những khu vùng ven như quận Hà Đông, Đông Anh, Gia Lâm, còn dịch chuyển gần trung tâm thì thấp nhất cũng từ 30 triệu đồng/m2.
Thậm chí, một số dự án ở trục đường Tố Hữu, trước đây bán 25 triệu đồng/m2 nay đẩy giá lên 27 - 30 triệu đồng/m2, tăng đột biến nên người mua khó chấp nhận.
“Tiến độ” dự án là chuyện sống còn của các doanh nghiệp bất động sản
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, tại Hà Nội, số lượng dự án đủ điều kiện triển khai mới giảm mạnh trong năm 2019 và có nguyên nhân từ giải phóng mặt bằng, cơ chế thu hồi đất nên số lượng dự án mới được phê duyệt tại Hà Nội trong năm qua chỉ có 5.
Có thể nói, tại Hà Nội có khá nhiều dự án liên quan đến đất công, hoặc đất cổ phần hóa, dẫn đến có thể vướng mắc pháp lý hay cố tình trái pháp luật, nên thời gian phê duyệt dự án kéo dài, giấy phép cũng bị chậm theo. Và câu chuyện pháp lý sẽ vẫn là vấn đề lớn trong năm 2020.
Chia sẻ về câu chuyện pháp lý, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest cho rằng, khó khăn của thị trường bất động sản cũng như của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là do tinh thần luật mới chưa được chuyển hóa đến các cơ quan chức năng. Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Đất đai... đều có sự sửa đổi; nhiều quy định liên quan đến giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đấu giá, đấu thầu đất đai... cũng thay đổi. Tuy nhiên, thủ tục hành chính vẫn chưa bắt nhịp, thậm chí là chồng chéo.
Từ những thực tế đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng năm 2020 vẫn là khoảng lặng của thị trường bất động sản, thị trường vẫn thiếu hụt dự án, thiếu hụt sản phẩm mới. Hơn nữa, với việc áp dụng bảng giá đất mới theo xu hướng tăng mạnh, thì công tác giải phóng mặt bằng, triển khai dự án cũng sẽ khó khăn hơn, việc bán hàng cũng rất khó vì giá sản phẩm tăng cao.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc HD Mon Holdings cho biết, năm qua các doanh nghiệp đã chứng kiến những khó khăn chung của thị trường. Một loạt vấn đề về pháp lý dẫn đến việc nguồn cung giảm, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội.
Các vấn đề thủ tục pháp lý quá phức tạp dẫn đến việc xin cấp phép cho các dự án mới khó khăn hơn rất nhiều. Những dự án cũ cũng xảy ra nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hành do khung pháp lý không rõ ràng dẫn đến việc chủ đầu tư mất uy tín, khách hàng mất niềm tin vào thị trường.
Năm 2020, ông Tuấn nhận định thị trường bất động sản sẽ tiềm ẩn rủi ro nếu những vấn đề nêu trên không được giải quyết. Đặc biệt nền kinh tế toàn cầu cũng đang gặp phải những thử thách lớn như chiến tranh thương mại Trung - Mỹ, chảo lửa Trung Đông ngày một nóng lên, xa hơn nữa là biến đổi khí hậu ngày một phức tạp kéo theo thiên tai dẫn đến việc suy thoái kinh tế chung toàn cầu.
Nhận diện điểm nghẽn trong triển khai các dự án của thị trường bất động sản, tại một hội thảo gỡ khó cho doanh nghiệp, bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế, Tổng Cục quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá: "Vấn đề không phải ở Luật mà ở thực thi. Ví như một dự án bất động sản có kênh rạch xen kẽ thì hoàn toàn thẩm quyền của địa phương có thể giải quyết được. Các địa phương còn lo ngại đất công phải đấu giá nên lại đẩy văn bản về Bộ. Hay trường hợp xin gia hạn sử dụng đất. Nhưng chiếu luật lại không thuộc diện được cấp thì chỉ cần doanh nghiệp có đơn tích kê khai thời hạn sử dụng thêm là địa phương có thể giải quyết. Địa phương cần có hướng dẫn thực hiện, không thể cứ việc là thẩm quyền của mình nhưng cứ đẩy lên Bộ và mất rất nhiều thời gian trả lời”.
GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cũng cho rằng, những vướng mắc pháp luật là có nhưng không lớn như hiện nay mà vấn đề nằm ở thực thi ở các địa phương.
“Đặc biệt, hiện nay chúng ta đang đẩy chống tham nhũng lên cao. Nhưng còn mầm mống không dám chịu trách nhiệm trong đội ngũ thực thi. Đó là cái làm cho mọi người có thể “ký” được nhưng không dám ký”, ông Võ nhận định.
